Một khảo sát của Batdongsan.com về thị trường cho thuê tại hơn 60 dự án dọc tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên (Metro số 1) cho thấy, nhu cầu thuê căn hộ tại khu vực này đang giảm mạnh, trái ngược với kỳ vọng. So với cuối năm 2024, mức giảm dao động từ 20-60%.
Giảm cả về nhu cầu và giá thuê
Cụ thể, tại quận Bình Thạnh, nhu cầu thuê căn hộ tại dự án Sunwah Pearl trong tháng 1/2025 giảm tới 59% so với tháng trước đó. Tại khu vực Thảo Điền (quận 2), các dự án Gateway Thảo Điền và The Nassim cũng chứng kiến mức giảm lần lượt 68% và 56%.
Tình trạng tương tự diễn ra ở nhiều dự án khác, trong đó Masteri An Phú giảm hơn 11%, dù tháng 12/2024 từng tăng nhẹ 2%. Thảo Điền Pearl giảm 7% vào cuối năm ngoái và tiếp tục giảm hơn 20% trong tháng 1. Các dự án Masteri Thảo Điền, Lavita Garden, Centum Wealth và Moonlight Residences cũng ghi nhận mức giảm từ 29-63% so với tháng 12/2024.
Song song với nhu cầu thuê giảm, giá thuê căn hộ quanh tuyến Metro số 1 cũng có nhiều biến động. Một số dự án ghi nhận mức tăng nhẹ từ 2-4%, nhưng phần lớn đi ngang hoặc giảm so với đỉnh quý III/2024. Vinhomes Central Park giảm từ 21 triệu đồng/tháng xuống 20 triệu đồng/tháng, Thảo Điền Pearl giảm từ 24,5 triệu xuống 23,5 triệu đồng, còn Gateway Thảo Điền giảm từ 38,5 triệu xuống 35,5 triệu đồng.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam, nguyên nhân chính khiến nhu cầu thuê giảm là do giá thuê tại các khu vực này đã bị đẩy lên quá cao từ trước, vượt khả năng tài chính của nhiều khách hàng.
Nhu cầu thuê căn hộ tại khu vực dọc tuyến Metro số 1 đang giảm mạnh, trái ngược với kỳ vọng
Ngoài ra, dù Metro số 1 đã đi vào hoạt động, nhưng hệ thống hạ tầng phụ trợ như đường kết nối, bãi đỗ xe, công viên và các tiện ích khác vẫn chưa được hoàn thiện đầy đủ, làm giảm sức hấp dẫn của khu vực này đối với người thuê nhà.
Đồng tình, anh Đông, một môi giới chuyên phân khúc căn hộ cho thuê tại Thủ Đức nhận định, giá căn hộ dọc theo tuyến Metro tại TP.HCM đã liên tục tăng kể từ khi mở bán, với mức tăng trung bình từ 35-70% tùy vào vị trí. Đặc biệt, có những dự án đã tăng giá gấp đôi trong giai đoạn 2015-2024.
Giá bán tăng kéo theo giá cho thuê cũng điều chỉnh theo xu hướng đi lên. Khảo sát cho thấy giá cho thuê căn hộ ven Metro số 1 đã tăng từ 5-20% so với cùng kỳ năm trước. Chẳng hạn, căn hộ hai phòng ngủ gần ga An Phú (Thủ Đức) hiện có giá thuê dao động từ 16-22 triệu đồng/tháng, trong khi căn hộ ba phòng ngủ có giá thuê khoảng 24-32 triệu đồng/tháng, tăng 10% so với đầu năm 2024.
Nhà đầu tư bắt đầu lo lắng
Nhu cầu thuê giảm và giá thuê chững lại đầu năm 2025 là tín hiệu không mấy tích cực đối với các nhà đầu tư quanh Metro số 1. Ngay trước Tết Nguyên đán 2025, anh Vương Bảo Trung quyết định bán hai lô đất nền tại Củ Chi để chốt lời và dồn vốn mua một căn hộ 125m² trị giá hơn 9 tỷ đồng gần khu Thảo Điền, TP. Thủ Đức, cách ga An Phú (tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên) khoảng 2,5km.
Dù biết việc bán đất nền vùng ven để đầu tư vào căn hộ trung tâm cho thuê là một quyết định mạo hiểm, anh Trung vẫn tin rằng đây là thời điểm phù hợp để “mua kỳ vọng, bán tương lai” với các căn hộ ven tuyến Metro.
Trong lúc chờ giá trị căn hộ tăng, anh dự định sửa sang lại để cho thuê, tận dụng dòng tiền từ việc cho thuê trong thời gian chờ đợi. Tuy nhiên, diễn biến thị trường bất động sản cho thuê đầu năm 2025 khiến anh không khỏi lo lắng.
“Sau Tết, tôi bắt đầu rao cho thuê nhưng đến nay vẫn chưa tìm được khách. Một người bạn của tôi ở cùng khu cũng đang trong tình cảnh tương tự, căn hộ rao thuê từ trước Tết nhưng vẫn chưa có người hỏi, điều này khiến tôi càng thêm băn khoăn về quyết định đầu tư của mình”, anh Trung cho biết.
Giá thuê bất động sản dọc tuyến Metro số 1 đã bị đẩy lên quá cao, vượt khả năng tài chính của nhiều khách hàng
Nêu quan điểm về vấn đề sự biến động này, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group, trong ngắn hạn, Metro số 1 chưa có tác động rõ rệt đến giá thuê căn hộ do mới vận hành và chưa thay đổi đáng kể nhu cầu thuê nhà. Tuy nhiên, về dài hạn, giá thuê có thể tăng do chủ nhà điều chỉnh giá theo đà tăng của giá bán bất động sản.
Từ đó, có thể dẫn đến sự phân hóa trong nhóm khách thuê, khi những người có tài chính hạn chế sẽ tìm đến các khu vực xa hơn để thuê nhà với giá phù hợp, còn những người có điều kiện hơn sẽ cân nhắc việc thuê nhà gần tuyến Metro để tiết kiệm thời gian di chuyển, dù giá cao hơn.
Cũng theo ông Thắng, dù hiện tại giá thuê và nhu cầu có xu hướng giảm, nhưng xét về lâu dài, thị trường cho thuê quanh tuyến Metro số 1 vẫn có tiềm năng phục hồi và tăng trưởng khi hạ tầng khu vực được hoàn thiện hơn.
Cùng chung nhận định, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, giá bán và giá thuê bất động sản ven Metro vẫn sẽ tiếp tục tăng do ảnh hưởng của hai yếu tố chính: nguồn cung sơ cấp hạn chế và sự phục hồi của nền kinh tế. Hiện tại, khu vực này không còn nhiều dự án mới, khiến giá bán tiếp tục tăng cao, kéo theo giá thuê cũng phải điều chỉnh theo.
Tương tự, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, chuyên gia từ CBRE Việt Nam nhận định, Metro số 1 là tiền đề thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở khu Đông TP.HCM, đặc biệt tác động đến giá bán và tốc độ tiêu thụ căn hộ.
Bởi lẽ, quỹ đất trung tâm TP.HCM ngày càng khan hiếm và chi phí xây dựng cao, nên khi các tuyến đường vành đai và metro hoàn thiện, giá bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh như Bình Dương, Long An hay các huyện vùng ven TP.HCM như Củ Chi, Cần Giờ, Bình Chánh sẽ tiếp tục tăng mạnh.
