Trong năm 2024, TP.HCM có 6 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp 3.845 sản phẩm, bao gồm 3.801 căn hộ chung cư và 44 căn nhà thấp tầng. Toàn bộ số sản phẩm này đã được giao dịch thành công, không ghi nhận hàng tồn kho.
Không ghi nhận hàng tồn kho trong năm 2024
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở mở bán trong năm vẫn còn rất hạn chế, khiến cung - cầu mất cân bằng. Số lượng sản phẩm ít nhưng nhu cầu mua phục hồi mạnh mẽ đã giúp thị trường không xảy ra tình trạng hàng tồn kho.
Trước đó, Bộ Xây dựng quy định, một bất động sản được tính là tồn kho nếu sau một năm kể từ khi đủ điều kiện kinh doanh vẫn chưa bán hoặc chưa giao dịch thành công. Tuy nhiên, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên địa bàn vẫn còn 86 dự án nhà ở thương mại đã được cấp phép đầu tư nhưng chưa thi công hoặc bị tạm dừng, cũng được xem là tồn kho.
Trong đó, 30 dự án đã ngừng thi công, với quy mô 21.676 căn nhà trên diện tích hơn 210 ha; 56 dự án còn lại chưa khởi công, quy mô đất hơn 754 ha, dự kiến cung cấp 32.375 căn nhà. Một số dự án vẫn đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, điển hình như Khu trung tâm dân cư Tân Tạo - Khu A (quận Bình Tân), với diện tích gần 330 ha.
Theo số liệu của HoREA, TP.HCM hiện có hơn 54.000 căn hộ và nhà thấp tầng tồn kho. Ngoài ra, báo cáo tài chính của một số doanh nghiệp niêm yết cũng ghi nhận hàng tồn kho tại các dự án trên địa bàn TP.HCM.
Chẳng hạn, Công ty CP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) ghi nhận tồn kho 304 tỷ đồng tại dự án Akari (quận Bình Tân). Tương tự, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) có hàng tồn kho trị giá khoảng 3.598 tỷ đồng tại dự án The EverRich 2 (quận 7).
Theo số liệu từ VietstockFinance, báo cáo tài chính quý IV/2024 của 103 doanh nghiệp bất động sản (niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM) cho thấy tổng giá trị hàng tồn kho đến cuối năm 2024 đạt mức kỷ lục trong hơn hai thập kỷ, lên tới hơn 491.200 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm. Trong đó, 52 doanh nghiệp ghi nhận tồn kho tăng, 9 doanh nghiệp giữ nguyên và 42 doanh nghiệp có mức tồn kho giảm.
Đến cuối năm 2024, có 11 doanh nghiệp bất động sản ghi nhận hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, chủ yếu thuộc nhóm bất động sản nhà ở. Dẫn đầu danh sách là Bất động sản HUDLAND (mã: HLD), với hàng tồn kho chiếm tới 90% tổng tài sản, đạt hơn 1.800 tỷ đồng, tăng gấp 5 lần so với đầu năm.
Tiếp theo, Đầu tư và Xây dựng HUD4 (mã: HU4) có tỷ lệ tồn kho chiếm 86% tổng tài sản, tương đương 606 tỷ đồng, giảm 6% so với đầu năm. Quốc Cường Gia Lai (mã: QCG) cũng thuộc nhóm doanh nghiệp có tỷ lệ tồn kho cao, chiếm 75% tổng tài sản, với hơn 6.600 tỷ đồng, giảm 6% so với đầu năm.
Cần có các chính sách để hỗ trợ thanh khoản nhanh
Trên thực tế, hàng tồn kho bất động sản, dưới một góc độ nào đó, có thể được xem như "của để dành" cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, đây cũng là một khối tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt khi thanh khoản thấp và nhu cầu chưa được cải thiện.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hàng tồn kho không phải lúc nào cũng là vấn đề đáng lo nếu nằm trong kế hoạch và chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp. Tuy nhiên, mối nguy thực sự nằm ở những sản phẩm đã hoàn thiện, được chào bán nhưng không được thị trường chấp nhận. Điều này phản ánh thanh khoản yếu và nhu cầu chưa đủ mạnh để hấp thụ nguồn cung.
Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng khả năng thanh khoản hàng tồn kho phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm sức mua của thị trường, chính sách tài chính, chiến lược bán hàng của doanh nghiệp và diễn biến kinh tế vĩ mô. Đặc biệt, sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ đóng vai trò quyết định trong tốc độ tiêu thụ lượng hàng này. Nếu nền kinh tế khởi sắc, lãi suất giảm và các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp được thực thi hiệu quả, thị trường có thể hấp thụ dần lượng hàng tồn kho trong vòng 2-3 năm kể từ cuối năm 2025.
Tuy nhiên, tốc độ thanh khoản không đồng đều giữa các dự án. Những dự án có vị trí đắc địa, tiện ích tốt, pháp lý minh bạch sẽ dễ dàng thu hút người mua hơn, trong khi các dự án ở xa trung tâm hoặc chưa hoàn chỉnh có thể mất nhiều thời gian hơn để tiêu thụ. Chiến lược bán hàng của doanh nghiệp cũng đóng vai trò quan trọng.
Các chính sách giảm giá mạnh có thể thúc đẩy thanh khoản nhanh hơn, trong khi những dự án có chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt như giãn thời gian thanh toán, hỗ trợ lãi suất vay mua nhà cũng sẽ tạo động lực cho người mua. Tuy nhiên, nếu nền kinh tế tiếp tục đối mặt với khó khăn hoặc lãi suất không giảm như kỳ vọng, thời gian thanh khoản hàng tồn kho có thể kéo dài từ 3-5 năm, thậm chí lâu hơn.
Theo ông Võ Hồng Thắng, việc giải quyết lượng hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản không thể chỉ dựa vào một bên mà cần có sự phối hợp từ nhiều phía. Trước tiên, các chủ đầu tư cần chủ động điều chỉnh giá bán hợp lý để sản phẩm tiếp cận nhiều đối tượng khách hàng hơn, từ đó kích thích nhu cầu mua.
Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng cũng đóng vai trò quan trọng khi cần triển khai các chính sách hỗ trợ lãi suất, cũng như nới lỏng điều kiện vay mua nhà, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua tiếp cận nguồn vốn. Đồng thời, các cơ quan quản lý nhà nước cần đẩy nhanh quá trình tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để giúp thị trường vận hành thông suốt, khơi thông nguồn cung và cải thiện thanh khoản. Nếu tất cả các bên cùng chung tay thực hiện những giải pháp này, lượng hàng tồn kho sẽ từng bước được giải quyết, góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản.
