Giá nhà tại Hà Nội đang ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Theo ước tính của các chuyên gia kinh tế, với mức thu nhập bình quân hiện nay, khoảng 10,7 triệu đồng/tháng đối với lao động tại Hà Nội (số liệu quý III/2024, Tổng cục Thống kê), một người sẽ phải làm việc liên tục 57 năm mới có thể mua được một căn hộ chung cư.
Tâm lý sợ bị lỡ mua với giá thấp kích thích nhu cầu mua nhà
Thực tế cho thấy, ngay cả tại các khu vực xa trung tâm như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hoài Đức, Long Biên hay Gia Lâm, giá chung cư mới mở bán cũng đã vượt mốc 50 triệu đồng/m². Cơn sốt bất động sản không chỉ diễn ra tại khu vực trung tâm mà còn lan rộng ra các quận, huyện vùng ven do nguồn cung ngày càng khan hiếm.
Dưới góc nhìn của một người mua nhà, TS. Vũ Thị Minh Huyền nhận định, từ năm ngoái đến nay, giá bất động sản tại Hà Nội vẫn liên tục tăng mạnh ở hầu hết các phân khúc, từ chung cư đến nhà trong ngõ.
Đáng chú ý, đất đấu giá tại các khu vực ngoại thành cũng đang trở thành tâm điểm khi giá trúng đấu giá liên tục lập đỉnh, thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư. Trong bối cảnh giá nhà tại các thành phố lớn không ngừng tăng cao, trong khi thu nhập của người lao động chủ yếu chỉ đủ trang trải cuộc sống, nhiều người trẻ nhận ra rằng, dù làm việc chăm chỉ suốt 20 năm, họ vẫn khó có thể sở hữu nhà.
Tuy nhiên, khảo sát khách hàng tháng 12/2024 của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group lại cho thấy tâm lý người mua nhà tại Hà Nội đang có dấu hiệu tích cực, với mức độ cân nhắc và chuẩn bị mua nhà tăng dần trong năm qua.
Cụ thể, hơn 80% số người được hỏi bày tỏ nhu cầu sở hữu nhà, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, 50% khách hàng đang ở giai đoạn cân nhắc và tích cực chuẩn bị giao dịch. Xu hướng lạc quan này càng được củng cố khi có đến 60% khách hàng dự kiến sẽ mua bất động sản trong vòng một năm tới.
Giải thích về xu hướng này, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho biết, năm 2024, giá bất động sản tại Hà Nội tăng nhanh, đặc biệt phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận mức tăng lên đến 54% so với năm 2023. Sự biến động này khiến nhiều khách hàng nhận thức rõ rằng, nếu không quyết định sớm, giá nhà có thể tiếp tục leo thang, đồng nghĩa với việc họ có thể bỏ lỡ những cơ hội đầu tư giá trị.
Nhu cầu cao đối với phân khúc chung cư chủ yếu xuất phát từ yếu tố nguồn cung, mức giá và nhóm khách hàng mục tiêu. Trong năm 2024, lượng cung căn hộ và nhu cầu tiêu thụ đều tăng mạnh, đạt khoảng 33.000 - 34.000 căn, mức cao nhất trong 5 năm qua và gần tương đương thời kỳ trước Covid.
Chung cư cũng chiếm tới 57% tổng số giao dịch bất động sản tại Hà Nội. Dù giá bán tăng đáng kể, phân khúc này vẫn thu hút sự quan tâm của các cặp vợ chồng trẻ và nhóm khách hàng đầu tư nhờ mức giá phù hợp với khả năng tài chính.
Khảo sát của One Mount cũng cho thấy, trong phân khúc chung cư, hơn 50% khách hàng sẵn sàng chi trả trong khoảng 3-5 tỉ đồng, với các căn hộ 1 ngủ +1 và 2 ngủ được quan tâm nhiều nhất.
Nhà đầu tư chung cư Hà Nội nên thận trọng
Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, thị trường chung cư Hà Nội trong hai năm gần đây đã ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ, với mức tăng trung bình lên tới 70 - 80%, gần như gấp đôi so với trước đó. Tuy nhiên, giá không thể tăng mãi mà chỉ có thể đạt đến một ngưỡng nhất định. Hiện tại, mức giá chung cư đã tiệm cận đỉnh, đòi hỏi nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi tham gia vào thị trường.
Đối với những người mua nhà để ở, việc nắm giữ tài sản là điều tất yếu. Tuy nhiên, đối với nhóm đầu tư, đặc biệt là những người sở hữu nhiều căn hộ với mục đích đầu cơ, đây có thể là thời điểm phù hợp để chốt lời. Khi giá đã lên đến mức cao nhất, việc bán ra không chỉ giúp bảo toàn lợi nhuận mà còn tạo cơ hội quay lại thị trường trong tương lai với mức giá hợp lý hơn.
Bên cạnh đó, một yếu tố quan trọng khác cần cân nhắc là lợi nhuận từ việc cho thuê chung cư hiện nay khá thấp, chỉ đạt khoảng 2,5 - 3%, trong khi lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng dao động từ 5 - 6%. Với mức chênh lệch đáng kể này, việc giữ tài sản để cho thuê không còn là một kênh đầu tư hấp dẫn. Nếu giá chung cư đang ở đỉnh, việc bán ra và chuyển hướng dòng vốn sang các cơ hội đầu tư khác có thể mang lại hiệu quả tài chính tốt hơn.
Thị trường chung cư Hà Nội trong hai năm gần đây đã ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ, với mức tăng trung bình lên tới 70 - 80%, gần như gấp đôi so với trước đó
Cũng theo ông Quyết, mặc dù khả năng giảm giá mạnh là không cao do nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn rất lớn, nhưng mức giá hiện tại cũng đã đạt ngưỡng khó tăng thêm. Một trong những nguyên nhân khiến giá khó giảm là chi phí sử dụng đất của chủ đầu tư ngày càng cao, cùng với quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế. Tuy nhiên, giá bán chung cư hiện đã neo ở mức cao, trong khi khả năng chi trả của phần lớn người dân có giới hạn, khiến dư địa tăng giá không còn nhiều.
Thực tế cho thấy, khi giá nhà tăng quá cao, nhiều người có xu hướng chuyển sang thuê thay vì mua. Nguyên nhân là giá cho thuê không tăng tương ứng, dẫn đến việc đi thuê trở nên tiết kiệm và linh hoạt hơn. Đến khi tích lũy đủ tài chính, thu nhập tăng lên hoặc giá bất động sản trở về mức hợp lý hơn, việc mua nhà sẽ trở thành lựa chọn khả thi hơn.
Trước đây, khi giá chung cư chưa tăng mạnh, chỉ cần có khoảng 30% giá trị căn hộ, người mua đã có thể xuống tiền, phần còn lại có thể vay ngân hàng. Tuy nhiên, với mặt bằng giá hiện nay, nếu vốn tự có chỉ chiếm 30%, số tiền vay sẽ rất lớn, tạo áp lực trả gốc và lãi đáng kể. Vì vậy, để đảm bảo an toàn tài chính, chỉ khi có từ 60 - 70% giá trị căn hộ, người mua mới nên quyết định sở hữu nhà. Nếu chỉ có khoảng 50% hoặc ít hơn, việc vay thêm để mua nhà sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.