Từ trước đến nay, TP. HCM và Bình Dương luôn nằm trong danh sách dẫn đầu thị trường phía Nam về phân khúc căn hộ. Tuy nhiên, thời gian gần đây, nếu TP. HCM “hụt hơi” nguồn cung giá vừa túi tiền thì Bình dương vẫn “rộn ràng” ra dự án, nhưng phân khúc giá từ 1 tỉ đồng lại rất hiếm thấy.
Mặt bằng căn hộ giá thấp xuất hiện trở lại
Mới đây, liên doanh Cosmos Initia, TT Capital và Koterasu Group (Nhật Bản) công bố giá bán chính thức cho dự án TT AVIO (TP Dĩ An) từ 1,2 tỷ đồng cho căn hộ diện tích khoảng 40m2 (1 phòng ngủ), tương đương 31 triệu đồng/m2; căn 2 phòng ngủ khoảng 1,7 tỉ đồng.
Đây là mức giá gây bất ngờ cho thị trường bởi vị trí của dự án chỉ cách TP Thủ Đức khoảng 20km, cùng khoảng cách này các dự án lân cận đều có giá trên 35 triệu đồng/m2. Đặc biệt, khách hàng được thỏa thuận với chủ đầu tư về hình thức thanh toán phù hợp với khả năng.
Cùng khu vực, dự án Phú Đông SkyOne cũng dự kiến “trình làng” 780 căn hộ, với mức giá từ trung bình 31 triệu đồng/m2, 70% số lượng căn trong dự án có diện tích từ 48 – 53m2, tương đương mức giá sẽ dao động 1,4 – 1,6 tỉ đồng. Trước đó, khi còn trong giai đoạn tiền mở bán, dự án này từng dự kiến giá từ 35 triệu đồng/m2.
Tại đường Thuận Giao 25, khu dân cư Thuận Giao 2 (TP Thuận An), dự án chung cư Benhill cũng rục rịch ra thị trường với mức giá từ 26 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 1,1 – 1,5 tỷ đồng cho các căn hộ từ 1 đến 2 phòng ngủ. Hay trên khu vực Bến Cát, một chung cư khác đang trong quá trình xin cấp phép chuẩn bị tung ra cuối năm, có giá bán dự kiến chỉ khoảng 1,1 tỷ đồng cho các căn diện tích 45 m2.
Trong tháng 9 này, dự án A&T Sky Garden (TP Thuận An) dự kiến mở bán các căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích 45m2 với giá từ 32 triệu đồng/m2, tương đương 1,4 tỉ đồng/căn. Dù vậy số lượng căn một phòng ngủ chỉ chiếm khoảng 20% rổ hàng. Thời điểm đầu năm khi mới có thông tin triển khai, chung cư này có mức giá dự kiến 37 triệu đồng/m2.
Ngoài một số dự án mới tinh, thị trường còn có lượng lớn nguồn cung sắp bàn giao vào dịp cuối năm tại TP Dĩ An có giá từ 36-45 triệu đồng/m2, tương đương khoảng trên dưới 2 tỉ đồng/căn.
Giải bài toàn "khủng hoảng thừa"
Theo bà Giang Huỳnh - Giám đốc Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam, hiện nay, tại TP. HCM căn hộ dưới 3 tỉ đồng/căn được xem là phân khúc bình dân như chỉ chiếm chưa đầy 5% nguồn cung trong vòng 3 năm tới. Chính sự thiếu hụt sản phẩm cùng với mặt bằng giá căn hộ sơ cấp đạt ngưỡng 72 triệu đồng/m2, TP. HCM đang “nhường sân” cho khu vực bên cạnh như Bình Dương, Đồng Nai.
Tuy nhiên, trong những năm qua, thị trường bất động sản Bình Dương phần lớn tập trung vào phát triển các dự án trung – cao cấp với mức giá trên 2 tỉ đồng. Dữ liệu của batdongsan.com.vn cho thấy, giá chung cư Bình Dương nửa đầu năm 2024 ở mức 35 – 40 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số dự án giáp ranh TP. HCM cán mốc 45-50 triệu đồng/m.
Báo cáo từ DKRA Group cũng chỉ ra, Bình Dương đã vượt TP. HCM trở thành thị trường dẫn đẫn đầu khi chiếm gần 40% nguồn cung căn hộ phía Nam; giá bán trong quý II/2024 của tỉnh này ở mức 31 – 59 triệu đồng/m2.
Dù nguồn cung căn hộ tại Bình Dương luôn dồi dào nhưng lại không đồng đều ở các phân khúc. Trong khi đó, nhu cầu mua chung cư tại đây phần lớn trong mức giá dưới 1,5 tỉ đồng, khiến thị trường căn hộ tại đây đối mặt với tình trạng “khủng hoảng thừa”.
Nhận xét về tình trạng này, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, lệch pha cung cầu buộc các chủ đầu tư có dự án bán trong giai đoạn cuối năm phải tính toán lại mặt bằng giá cho phù hợp với sức mua chung giữa bối cảnh thanh khoản chưa phục hồi như kỳ vọng.
Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho biết, sức hập thụ của thị trường kém nên các chủ đầu tư mở bán mới phải tính toán lại chiến lược về giá và cả chính sách bán hàng. Theo đó, giá chung cư sơ cấp tại Bình Dương đã có động thái giảm trong quý III nhờ sự gia nhập của nguồn cung mới thuộc phân khúc bình dân.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn ưu tiên nhu cầu mua ở thực, các chủ đầu tư cần tái cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp với tài chính của đại đa số người mua ở thực.
Thực tế, Bình Dương là thủ phủ công nghiệp của phía Nam với hơn 3 triệu dân với trên 50% là người nhập cư thu nhập trung bình. Vậy nên nếu cơ cấu giá nhà ở khoảng trên dưới 1,5 tỷ đồng mỗi căn sẽ phù hợp cho người lao động có thu nhập hạn chế dễ dàng tiếp cận và sở hữu.