Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, từ năm 2021 đến nay, tốc độ tăng giá của căn hộ phía Tây Hà Nội đã cao hơn căn hộ các khu vực khác trung bình từ 7 - 15%. Từ đầu năm 2024 trở lại đây, giá bất động sản của các dự án mở mới đã đạt ngưỡng từ 90 - 100 triệu đồng/m2.
Giá bán tăng mạnh nhưng “mưa là ngập”
Số liệu của CBRE gần đây cho thấy, nguồn cung mở bán mới trong quý II/2024 ở Hà Nội tăng gần gấp 4 lần so với quý trước đạt gần 8.500 căn. Tính chung trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới của Hà Nội ghi nhận hơn 10.840 căn từ 17 dự án. Trong khi đó, tính riêng trong quý II, số căn đã bán đạt 10.170 căn, gấp 5 lần số căn bán được cùng kỳ năm ngoái.
Nguồn cung mới tập trung ở các khu đô thị lớn phía Tây và phía Đông và tiếp tục ghi nhận tỷ lệ bán tốt. Hiện, mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận được tại TP. HCM ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là những dự án gần tuyến đường Đại lộ Thăng Long.
Chẳng hạn, tại nguồn cung sơ cấp, dự án Lumi Hà Nội vừa ghi nhận tỷ lệ booking kỷ lục lên tới hàng nghìn đơn vị, mức giá chào bán của dự án này ở ngưỡng 66 – 82 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn tùy vào căn hộ và vị trí. Theo nhiều môi giới bất động sản quảng cáo, giá của dự án còn tăng tới 10 - 15% trong 1 năm tới, tiếp tục xác lập mặt bằng giá mới tại thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội.
Tại phân khúc biệt thự, liền kề khu vực phía Tây cũng tăng trung bình hơn 30% sau gần 1 năm. Theo đó, một căn liền kề tại khu A Geleximco (nằm dọc đường Lê Trọng Tấn, huyện Hoài Đức) đang được rao bán với mức 175 triệu đồng/m2, trong khi năm ngoái giao dịch ở mức giá thấp hơn khoảng 40%. Tương tự, giá bán bình quân quý II/2023 ở dự án Hà Đô Charm Villas là 80-95 triệu đồng/m2 nhưng hiện đã tăng 38% lên 105 – 135 triệu đồng/m2.
Giới chuyên gia cho rằng, sở dĩ giá nhà khu vực này neo ở mức cao với dự án sơ cấp và liên tục tăng tại các dự án thứ cấp là do thiếu hụt nguồn cung, trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở, đầu tư của người dân khá cao. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến nghị, chính vì nguồn cung tập trung quá lớn, hàng loạt các tòa nhà cao tầng mọc lên với hàng chục nghìn căn hộ và sản phẩm biệt thự, liền kề đã gây áp lực lên hạ tầng.
Chuyện ùn tắc giao thông xảy ra thường xuyên ở khu vực này với mật độ phương tiện ở mức đông và ngày càng trở nên nghiêm trọng. Không chỉ vậy, tại đường gom Đại lộ Thăng Long và một số phân khu trong khu đô thị, tình trạng úng ngập đã trở thành “điệp khúc” mỗi khi trời mưa.
Ẩn số đà tăng giá nhà
Tỷ lệ hấp thụ theo công bố ở những dự án này luôn ở mức cao nhưng theo ý kiến của một số người mua nhà, với mức giá lên đến hàng trăm triệu đồng cho mỗi m2 nhưng thời gian di chuyển vào khu vực Cầu Giấy hoặc Thanh Xuân thôi cũng phải mất tới 30 phút, còn vào trung tâm nội thành cũng mất cả tiếng. Chưa kể, mỗi khi mưa kéo dài sẽ ngập, thậm chí có nơi trở thành “ốc đảo” nhiều ngày nước mới rút, nên mua để đầu tư hay ở cũng đều không xứng đáng với số tiền bỏ ra.
Lý giải nguyên nhân ngập úng tại khu vực này, các chuyên gia quy hoạch cho biết, việc hạ tầng thiếu đồng bộ, một phần do đường gom đại lộ Thăng Long thiết kế thoát nước tự nhiên không có hệ thống thu gom, các kênh tiêu quanh khu vực bị bồi lấp giảm khả năng thoát nước. Đặc biệt, nhiều dự án sử dụng đất tại đây chậm tiến độ khiến hạ tầng kỹ thuật chưa được khớp nối.
Áp lực hạ tầng, người mua nhà để ở đắn đo, nhưng giá nhà lại tăng giá “ầm ầm”, theo chị Ngọc Ngân – chủ một sàn môi giới bất động sản chia sẻ, rất có thể do lực lượng môi giới tập trung “làm truyền thông”, trong khi dân đầu tư lướt sóng thường nhìn vào những khu vực và dự án đông môi giới để “đổ tiền”. Bởi lẽ, môi giới đông thị trường sẽ sôi động, nhưng giá sẽ “ảo”, người mua ở thật sẽ phải gánh chịu chi phí qua “nhiều cầu”.
Thực tế cho thấy, nhiều căn biệt thự, liền kề, shophouse nằm tại các khu đô thị dọc hai bên đường Lê Trọng Tấn khu vực huyện Hoài Đức đã được xây dựng hàng chục năm nay nhưng vẫn còn bỏ hoang một phần đến từ tình trạng “cứ mưa là ngập úng kéo dài”.
Trước đó, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định, giá bất động sản ở một số nơi có tình trạng nhảy múa, tăng vọt nhờ "sự góp sức" của giới đầu cơ, môi giới không chuyên nghiệp. Thậm chí, ngay cả nhà môi giới tại các công ty chuyên nghiệp cũng cố tình "tiếp tay" đẩy giá, thổi giá nhằm hưởng lợi, không phục vụ cho phát triển của các địa phương.
Do đó, ông Đính khuyến cáo, người mua nên thận trọng bởi giá bất động sản cao phải đi kèm với chất lượng hạ tầng kỹ thuật.