Những ngày qua, hơn 200 hộ dân sống tại khu chung cư cao tầng Phú Thạnh, số 53 Nguyễn Sơn (phường Phú Thạnh, quận Tân Phú, TP.HCM) như “ngồi trên đống lửa” khi bất ngờ bị Ngân hàng Việt Á - Chi nhánh TP.HCM thông báo về việc tiến hành khởi kiện và yêu cầu chủ đầu tư bàn giao 214 căn hộ do khoản vay quá hạn tại ngân hàng.
Nguồn cơn do chủ đầu tư là Công ty cổ phần Xây dựng công trình 585 đã thế chấp là 214 căn hộ này và hiện khoản nợ đã quá hạn. Theo đó, ngân hàng sẽ khởi kiện để yêu cầu xử lý phát mãi tài sản này. Đáng nói, người mua nhà ở đây đã đóng tới 95% tiền nhà, thậm chí sống ở đây đã nhiều năm.
Thực tế, việc chủ đầu tư đã thế chấp dự án rồi vẫn bán cho dân không quá hiếm, người mua như “nắm dao đằng lưỡi”. Nhiều ý kiến cho rằng hành vi này của chủ đầu tư là lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Phóng viên Đô Thị Mới đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) xoay quanh vấn đề này.
Người mua nhà có thể xem là bên thứ 3 ngay tình!
Thưa ông, dư luận đang xôn xao việc hàng trăm hộ dân sống tại chung cư cao tầng Phú Thạnh (số 53, đường Nguyễn Sơn, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú, TP.HCM, do Công ty cổ phần Xây dựng công trình 585 (Công ty 585) làm chủ đầu tư) bị yêu cầu di dời, nguồn cơn từ việc chung cư này bị thế chấp cho ngân hàng và khoản nợ đã quá hạn. Ông nhìn nhận thế nào về điều này?
Luật sư Nguyễn Văn Đồng: Đây là bất cập trong công tác quản lý các dự án nhà ở chung cư, hậu quả người mua nhà phải gánh chịu. Nếu chủ đầu tư thế chấp dự án ngay từ đầu mà những người mua nhà không hay biết thì hệ lụy sẽ rất nặng nề.
Cơ quan nào phải chịu trách nhiệm trong công tác quản lý khi chủ đầu tư đã thế chấp dự án nhưng vẫn tiến hành bán nhà ở cho người dân cần phải làm rõ, nhưng trách nhiệm cần phải xem xét đầu tiên là phía Sở Tài nguyên Môi Trường, Sở Xây dựng, UBND quận/huyện các cơ quan quản lý hoạt động của các dự án trên địa bàn.
Theo quy định pháp luật, nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở nhưng có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Hành vi của chủ đầu tư là hành vi “cố ý”, mặc dù biết rõ mình đã mang dự án nhà ở đi thế chấp, nhận thức rằng khi đã thế chấp dự án thì không được phép bán nhà cho người dân khi chưa giải chấp dự án. Có thể họ đã cố ý đưa thông tin gian dối về dự án để người mua nhà tin tưởng và giao dịch mua nhà tại dự án.
Theo ông, người mua trong trường hợp này có được xem là “bên thứ 3 ngay tình” và được pháp luật bảo vệ?
Luật sư Nguyễn Văn Đồng: Hiện nay tồn tại 2 giao dịch. Giao dịch thứ nhất là giao dịch thế chấp dự án giữa chủ đầu tư và ngân hàng. Giao dịch thứ hai là giao dịch giữa chủ đầu tư và người mua nhà.
Nếu đối chiếu quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 mà cả hai giao dịch này đầy đủ các điều kiện về năng lực của chủ thể, ý chí của các bên, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, hình thức của giao dịch đảm bảo quy định pháp luật... thì các giao dịch dân sự này là hợp pháp được pháp luật bảo vệ, công nhận.
Ngoài ra cũng cần xem xét lại toàn bộ hồ sơ thế chấp giữa chủ đầu tư và phía ngân hàng để xem xét điều kiện, đồng thời cũng xem xét lại tất cả hồ sơ, trình tự thủ tục xác lập giao dịch giữa chủ đầu tư và người dân.
Nếu giao dịch với ngân hàng có trước và hợp pháp, tới thời điểm chủ đầu tư dự án rao bán nhà ở tại dự án người dân không biết hoặc không thể biết rằng nhà ở mình đang giao dịch với chủ đầu tư không đủ điều kiện mua bán do đã thế chấp thì cần xác định người mua nhà là bên thứ ba ngay tình.
Theo quy định pháp luật, điều kiện một giao dịch dân sự có hiệu lực thì để xác định người thứ ba ngay tình cần phải đáp ứng những yêu cầu sau: Người thứ ba phải có đủ năng lực pháp luật và hành vi dân sự; người thứ ba đã đạt được mục đích của giao dịch; tài sản giao dịch hợp pháp; mục đích và nội dung giao dịch không trái pháp luật và đạo đức xã hội; giao dịch được xác lập đúng trình tự theo quy định pháp luật; trước khi người thứ ba tham gia giao dịch dân sự đã có một giao dịch dân sự trước đó được xác lập, thực hiện nhưng giao dịch đó vô hiệu; người thứ ba phải ngay tình, tức là không biết hoặc không thể biết rằng mình đang giao dịch với người không có quyền định đoạt tài sản.
Trong trường hợp này khi giải quyết tranh chấp cơ quan có thẩm quyền cần xem người mua nhà tại dự án này là người thứ ba ngay tình để bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân.
Có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản
Trường hợp nếu chủ đầu tư đã thế chấp cho ngân hàng để vay tiền nhưng không giải chấp và sau đó lại bán tài sản đã thế chấp cho người khác liệu có được xem là "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" không thưa ông? Hành vi này có thể bị xử lý thế nào theo quy định của pháp luật hình sự?
Luật sư Nguyễn Văn Đồng: Theo tôi hành vi của chủ đầu tư bán nhà ở đã thế chấp toàn bộ dự án là hành vi “cố ý”. Họ biết rõ mình đã mang dự án nhà ở đi thế chấp và nhận thức rằng khi đã thế chấp dự án thì không được phép bán nhà cho người dân khi chưa giải chấp dự án. Do đó, cần làm rõ thêm việc có hay không việc đưa thông tin gian dối về dự án để người mua nhà tin tưởng và giao dịch mua nhà tại dự án.
Trường hợp nếu có việc “đưa thông tin gian dối” để người mua nhà tin tưởng giao tiền mua nhà thì người dân cần làm đơn tố giác ra cơ quan công an để cơ quan điều tra xác minh có hay không tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015.
Tội danh này quy định nếu chiếm đoạt từ 500 triệu đồng trở lên thì người thực hiện hành vi sẽ phải đối mặt với khung hình phạt từ 12-20 năm hoặc tù chung thân.
Giải pháp nào để hài hoà lợi ích của ngân hàng lẫn người mua nhà trong trường hợp này, thưa ông?
Luật sư Nguyễn Văn Đồng: Khi giải quyết tranh chấp này cơ quan chức năng cần hết sức thận trọng làm sao để đảm bảo quyền và lợi ích cho người mua nhà, bởi họ là bên thứ 3 ngay tình. Các giao dịch của họ với chủ đầu tư là giao dịch dân sự ngay tình, hợp pháp, được pháp luật bảo vệ.
Do đó, cần đảm bảo người dân vẫn được sử sở hữu nhà ở và nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay tài sản của chủ đầu tư cho ngân hàng vẫn được thực hiện.
Theo tôi, phía ngân hàng cần gia hạn thời hạn vay và giảm lãi suất cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư nếu còn tài sản khác cần đưa vào thực hiện nghĩa vụ để đảm bảo không ảnh hưởng tới nhà ở đã bán cho người dân.
Từ vụ việc này, ông có khuyến cáo gì với người mua nhà hình thành trong tương lai phòng tránh tình huống này?
Luật sư Nguyễn Văn Đồng: Để giải quyết triệt để tranh chấp này thì cần sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và ngân hàng để giải quyết hiệu quả tranh chấp, vì giữa ngân hàng và người mua nhà không tồn tại giao dịch, các bên có giao dịch (chủ đầu tư và ngân hàng) cần thương lượng, hòa giải để tìm hướng giải quyết.
Từ thực trạng chủ đầu tư vi phạm quy định về bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với các dự án đã thế chấp cho ngân hàng, để tránh hệ lụy lâu dài và tránh tình trạng này tiếp tục diễn ra thì cơ quan chức năng như Sở Tài nguyên Môi Trường, Sở Xây dựng, UBND quận/huyện nơi có dự án cần tăng cường quản lý, giám sát để ngăn chặn sớm việc chủ đầu tư đã thế chấp dự án nhưng vẫn công khai rao bán nhà ở cho người dân.
Đối với người dân khi đi mua nhà ở tại các dự án cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, hồ sơ pháp lý của dự án, kiểm tra và biết rõ về dự án nhà ở mà mình đang tham gia giao dịch, nhà ở tại dự án có đủ điều kiện để giao dịch mua bán chuyển nhượng hay không trước khi giao dịch mua nhà với chủ đầu tư.
Báo cáo kết quả giám sát công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà của HĐND TP.HCM vừa qua cho thấy, hiện trên địa bàn TP.HCM có 60 dự án nhà ở mà chủ đầu tư thế chấp ngân hàng và chưa xóa thế chấp nên chưa được cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.
Xin cảm ơn ông!
H.P