Dự án nhà ở xã hội (NOXH) UDIC Hạ Đình, do liên danh Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC), Công ty CP Xây dựng lắp máy điện nước Hà Nội (Haweicco) và Công ty CP Kinh doanh và phát triển nhà DAC Hà Nội làm chủ đầu tư, được khởi công vào cuối năm 2024.
Căn hộ 900 triệu đồng vẫn vượt xa tầm với của nhiều người
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, giá tạm tính cho các căn hộ tại dự án này là 25 triệu đồng/m². Mức giá bán chính thức sẽ được chủ đầu tư công bố sau khi cơ quan quản lý nhà nước hoàn tất quá trình thẩm định theo quy định. Việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua NOXH tại dự án này dự kiến bắt đầu từ quý IV/2025.
Mức giá 25 triệu đồng/m² tương đương khoảng một nửa so với giá nhà ở thương mại trung bình trên thị trường thứ cấp và chỉ bằng một phần ba so với các dự án nhà thương mại mở bán trong quý IV/2024.
Tuy nhiên, với mức thu nhập hiện tại, số tiền cần để mua một căn nhà vẫn là gánh nặng đối với nhiều công nhân, người lao động. Vì vậy, những ngày qua, giá bán NOXH trở thành vấn đề được nhiều gia đình công nhân đặc biệt quan tâm.
Vợ chồng anh Nguyễn Văn Hoàng (công nhân tại Khu công nghiệp Bắc Thăng Long, Hà Nội), cho biết, cách đây khoảng hơn 1 năm, vợ chồng anh có tìm hiểu về các căn NOXH có giá dao động từ 15 – 20 đồng/m² nhưng một căn hộ 60m² trị giá khoảng 900 triệu đồng vẫn nằm ngoài khả năng tài chính của gia đình.
"Trừ đi chi phí thuê nhà và sinh hoạt, dù tiết kiệm hết mức cũng chỉ còn lại một nửa thu nhập. Công nhân tại Khu công nghiệp Bắc Thăng Long này hầu như không ai có mức lương vượt quá 20 triệu đồng/tháng. Nếu trả góp, gần như toàn bộ tiền lương sẽ dành để trả nợ, nên việc vay mua nhà là không khả thi", anh Hoàng chia sẻ.
Theo quy định hiện hành, người mua NOXH có thể vay tối đa 80% giá trị hợp đồng thuê - mua nhà với thời hạn tối thiểu 15 năm. Tuy nhiên, để được xét duyệt khoản vay này, người mua phải đáp ứng nhiều điều kiện chứng minh thu nhập ổn định, tài chính vững vàng, khiến việc tiếp cận nguồn vốn trở nên khó khăn.
Trong khi đó, luật sư Trương Thanh Đức, Công ty luật ANVI ước tính, với mức lương trung bình từ 8 - 10 triệu đồng/tháng, nhiều công nhân cho rằng, nếu không phát sinh chi phí đột xuất, không gặp biến cố về sức khỏe hay mất việc, họ vẫn phải mất ít nhất 25 năm mới có thể sở hữu một căn nhà ở xã hội. Đối với phần lớn công nhân, giấc mơ mua NOXH dường như vẫn còn rất xa vời.
Tuy nhiên, trên thị trường hiện nay, trong bối cảnh giá chung cư liên tục tăng, giá NOXH trên thị trường thứ cấp hiện đang cao hơn đáng kể so với mức 25 triệu đồng/m². Chẳng hạn như dự án Rice City Sông Hồng (quận Long Biên) mở bán năm 2018 với giá 13 triệu đồng/m², nhưng hiện giá thứ cấp đã tăng lên 39 - 42 triệu đồng/m²; dự án NOXH Đại Kim (quận Hoàng Mai), mở bán năm 2016 với giá 14 triệu đồng/m², nay đã tăng lên 32 - 35 triệu đồng/m², gần gấp ba lần…
Khó giảm giá nhà ở xã hội
Nêu quan điểm về cách tính giá NOXH, luật sư Nguyễn Văn Dương (Công ty luật Dương Gia), giá bán NOXH hiện nay được xác định theo Điều 9 Thông tư 09/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng (được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 03/2023/TT-BXD). Công thức tính giá bán áp dụng như sau:
Giá 1m² = (Tổng vốn đầu tư xây dựng tại vị trí dự án – Lợi nhuận từ phần diện tích thương mại + Lợi nhuận tối đa phần diện tích NOXH (10%)) / Tổng diện tích NOXH bán × Hệ số điều chỉnh giá bán (tổng vốn + Thuế GTGT). Tuy nhiên, mức lợi nhuận thu được không được vượt quá định mức tính cho dự án.
Cũng theo luật sư Dương, giá bán căn hộ NOXH có thể phân thành 3 nhóm chính gồm:
Tại những khu vực có chi phí đất khoảng 10 triệu đồng/m², giá thành xây dựng căn hộ dao động khoảng 22,36 triệu đồng/m²; Nếu chi phí đất từ 20 - 30 triệu đồng/m², giá bán căn hộ sẽ nằm trong khoảng 26,6 - 33,2 triệu đồng/m².
Với khu vực chi phí đất vào khoảng 40 triệu đồng/m², giá thành căn hộ sẽ khoảng 37,4 triệu đồng/m², tương đương giá đất nền trong khu vực. Nếu cao hơn, đây thường là các căn hộ cao cấp. Nếu khu vực có giá đất từ 50 - 60 triệu đồng/m², giá bán căn hộ sẽ dao động trong khoảng 41,7 - 48,2 triệu đồng/m².
Với khu vực có giá đất khoảng 80 triệu đồng/m², chi phí xây dựng căn hộ dao động khoảng 56,7 triệu đồng/m², khi đó giá đất cao gấp 1,4 lần giá căn hộ. Nếu giá đất vượt mức 100 - 120 triệu đồng/m², giá bán căn hộ trên thị trường rơi vào khoảng 65,3 - 73,8 triệu đồng/m². Ở phân khúc này, giá căn hộ thường thấp hơn đáng kể so với giá đất.
Những mức giá này được đánh giá là tương đối sát với thực tế, tuy nhiên có thể có sự biến động tùy theo địa phương và tình hình thị trường tại từng thời điểm.
Ở góc độ doanh nghiệp, giám đốc một đơn vị phát triển bất động sản cho biết, trong 5 năm qua, giá đất đã tăng gấp đôi, trong khi chi phí xây dựng cũng tăng khoảng 50%. Mặc dù NOXH được hưởng nhiều chính sách ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho người mua, và chủ đầu tư bị giới hạn lợi nhuận không quá 10%, nhưng chi phí đầu vào ngày càng tăng khiến giá nhà không thể giữ ở mức cũ như trước đây.
Để giảm áp lực giá NOXH, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất cần cho phép các dự án NOXH được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng tối đa lên 1,5 lần. Việc này không chỉ giúp tận dụng hiệu quả quỹ đất, tạo thêm nhiều căn hộ mà còn giúp các chủ đầu tư có thêm động lực phát triển dự án.
Theo ông Châu, nếu mật độ xây dựng được tăng hợp lý, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ được phân bổ trên nhiều căn hộ hơn, giúp giảm giá bán. Đây có thể là một trong những giải pháp quan trọng nhằm hạ nhiệt giá NOXH trong thời gian tới.