NƠXH khó tiếp cận vì giá cao
Thời gian qua, nhiều khó khăn trong việc phát triển NƠXH đã xuất hiện, từ thủ tục pháp lý, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đến chi phí phát triển liên tục tăng, bao gồm chi phí đất, xây dựng và lãi vay. Những yếu tố này đã khiến giá bán chung cư ngày càng cao hơn, làm giảm khả năng tiếp cận của người lao động.
Chính vì vậy, ông Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh để giảm giá bất động sản và giúp người lao động dễ dàng tiếp cận nhà ở, Nhà nước cần trực tiếp tham gia xây dựng các dự án NƠXH và nhà ở cho công nhân. Điều này mới có thể giúp nhóm thu nhập thấp tiếp cận nhà ở phù hợp.
Theo ông Thịnh, thời gian để đạt được mục tiêu trong Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021–2030" đã rút ngắn đáng kể, chỉ còn hơn 5 năm. Tuy nhiên, thực tế trong 2 năm gần đây, chỉ có một vài nghìn căn NƠXH được mở bán. Vì vậy, phát triển NƠXH từ năm 2025 sẽ là nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng khả năng tiếp cận NƠXH của người thu nhập thấp hiện rất hạn chế. Cụ thể, đối tượng được hỗ trợ mua NƠXH là người lao động độc thân có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng hoặc các cặp vợ chồng có thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, mức thu nhập 15 triệu đồng/tháng lại được coi là khá cao so với thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội, vốn chỉ khoảng 7 triệu đồng/tháng. Vì vậy, ông Quê nhận định, thực tế chỉ những người có thu nhập khá mới có thể tiếp cận NƠXH.
Từ năm 2025, phân khúc NƠXH được kỳ vọng sẽ thay thế chung cư thương mại và trở thành xu hướng mới. Nguyên nhân là giá chung cư thương mại tại Hà Nội đã đạt đỉnh vào cuối năm 2024, giao dịch giảm và giá có xu hướng chững lại. Đồng thời, nguồn cung NƠXH dự báo sẽ tăng lên trong thời gian tới, khiến nhiều khách hàng chọn thuê nhà ngắn hạn và trung hạn để chờ đợi sản phẩm phù hợp hơn.
Ông Quê cũng dự báo, NƠXH sẽ trở thành điểm sáng trên thị trường bất động sản từ năm 2025, với giá tại Hà Nội dao động từ 17–22 triệu đồng/m², và trên cả nước từ 12–22 triệu đồng/m². Mặc dù chi phí đầu tư tăng khiến giá phê duyệt cũng cao hơn, nhưng giá NƠXH vẫn dễ chịu hơn nhiều so với chung cư thương mại.
Mới đây, cử tri tỉnh An Giang cũng gửi kiến nghị đến Quốc hội về khó khăn trong việc tiếp cận NƠXH của người dân khi giá nhà hiện vẫn cao so với thu nhập của đại bộ phận người lao động, đặc biệt là người có thu nhập thấp. Đồng thời, thủ tục vay vốn phức tạp và lãi suất vay thương mại cao đang tạo thêm gánh nặng tài chính, khiến việc mua nhà trở nên khó khăn hơn.
Các chính sách mới hướng tới phát triển NƠXH giá hợp lý
Trả lời kiến nghị của cử tri tỉnh An Giang, Bộ Xây dựng cho biết, để đơn giản hóa thủ tục xác định giá NƠXH, Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định giá bán dựa trên nguyên tắc tính đủ các chi phí đầu tư, bao gồm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, lãi vay và các chi phí hợp lý khác.
Lợi nhuận định mức của chủ đầu tư được tính vào giá bán, nhưng các khoản ưu đãi của Nhà nước không được đưa vào giá. Giá thuê mua được xác định tương tự giá bán nhưng không bao gồm kinh phí bảo trì nhà ở, chi phí này sẽ do người thuê mua tự đóng. Đối với giá thuê, chủ đầu tư có thể thỏa thuận trực tiếp với bên thuê và không cần thẩm định lại nếu áp dụng giá trúng thầu.
Bộ Xây dựng cũng cho biết, Điều 85 của Luật Nhà ở quy định rõ các ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển NƠXH, bao gồm miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ưu đãi thuế, và lợi nhuận định mức 10%. Ngoài ra, chủ đầu tư còn được bố trí diện tích đất hoặc sàn kinh doanh thương mại mà không phải hạch toán vào giá bán NƠXH.
“Những quy định này nhằm khuyến khích, thúc đẩy đầu tư vào NƠXH, đảm bảo giá nhà ở hợp lý, giúp người lao động thu nhập thấp có thể mua nhà và ổn định cuộc sống,” Bộ Xây dựng nhấn mạnh.
Về nguồn vốn hỗ trợ NƠXH, Bộ cho biết Chính phủ đã triển khai các chương trình tín dụng lớn như gói 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 33/2023, do các ngân hàng thương mại và Ngân hàng Chính sách Xã hội cung cấp. Đến nay, 37 tỉnh, thành đã tham gia với 90 dự án, giải ngân được hơn 2.360 tỷ đồng, hỗ trợ cả chủ đầu tư và người mua nhà.
Ngoài ra, hồi tháng 10/2024, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng phối hợp với các bộ, ngành triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ mua, thuê mua, và cải tạo NƠXH. Trong đó, 15.000 tỷ đồng được lấy từ phát hành trái phiếu Chính phủ và 15.000 tỷ đồng từ ngân sách địa phương. Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng về tiến độ triển khai vào cuối năm 2024.
Về Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021–2030”, Bộ thừa nhận việc thực hiện giai đoạn 2021–2025 tại một số địa phương chưa đạt mục tiêu, với số dự án hoàn thành và khởi công mới chỉ đạt 40% kế hoạch.
Trong thời gian tới, Bộ cam kết sẽ phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành và địa phương để triển khai đồng bộ các giải pháp, thúc đẩy phát triển NƠXH, nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân.
