Tại cuộc họp báo Chính phủ vừa qua, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Lê Minh Ngân đã có những thông tin về 2 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất gây xôn xao dư luận ở huyện Thanh Oai và Hoài Đức (Hà Nội). Gần nhất, hàng trăm người xuyên đêm đấu giá 19 thửa đất tại xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức) với giá trúng lên tới 133,3 triệu đồng/m2, cao hơn 18 lần mức khởi điểm, phá vỡ mọi kỷ lục từ trước đến nay.
Giá trúng đúng thực tế
Ngay sau đó, ngày 21/8, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu các cơ quan liên quan rà soát, đánh giá để tìm ra nguyên nhân, đề xuất giải pháp. Song song với đó, Bộ TN&MT cũng lập đoàn kiểm tra, nắm tình hình của 2 cuộc đấu giá này.
Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho biết, nhận định bước đầu của đoàn kiểm tra là trước khi tổ chức, các địa phương đã có những hoạt động để kiểm soát chặt công tác đấu giá như thành lập tổ chức giám sát, bố trí lực lượng công an đảm bảo an ninh trật tự trong quá trình đấu giá. Nhận định thứ 2 của đoàn kiểm tra là việc giá trúng đấu giá cao hơn so với giá khởi điểm là đúng thực tế.
Lý giải điều này, ông Ngân cho biết, từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi và có xu hướng tăng giá trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Nhất là các phân khúc bất động sản có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ thuộc các khu vực quy hoạch phát triển đô thị, hạ tầng giao thông kết nối quan trọng như tại Hoài Đức, Thanh Oai.
Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân tại cuộc họp báo Chính phủ ngày 7/9
Cùng với đó, việc đấu giá diễn ra trong thời điểm giao thoa giữa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực nên quá trình tổ chức xuất phát từ các quy định cũ chuyển sang luật mới sẽ ảnh hưởng tới việc xác định giá khởi điểm chưa sát thị trường.
Tuy nhiên, Bộ TN&MT vẫn tiếp tục thông tin, làm việc với các cơ quan liên quan đảm bảo đánh giá tác động nhiều chiều để tìm ra nguyên nhân, đề xuất giải pháp. Nếu sau khi đánh giá, phát hiện nguyên nhân lỗi từ cơ chế chính sách, có tính phổ quát, ảnh hưởng đến việc đấu giá đất trên cả nước, Bộ sẽ đề xuất sửa đổi, bổ sung hoặc điều chỉnh quy định.
Trong trường hợp không phải do cơ chế, chính sách mà do quá trình tổ chức sẽ tham mưu để cơ quan quản lý ở địa phương cùng rà soát, đánh giá kỹ lưỡng các phương án, xác định giá đất và tổ chức đấu giá, nhằm đảm bảo ổn định, đúng quy định trong thực hiện đấu giá.
Không chỉ huyện Thanh Oai và Hoài Đức, từ đầu năm đến nay, một số huyện vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Mê Linh, Đan Phượng, Phúc Thọ…đã tổ chức thành công các phiên đấu giá với giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Một số huyện cách trung tâm Hà Nội đến 30 – 40km cũng có những lô đất trúng giá tiệm cận 100 triệu đồng/m2.
Bản chất của các cuộc đấu giá
Theo lý giải của một nhà đầu tư, phiên đấu giá 68 lô đất tại Thanh Oai nhưng gần 2.000 người tham gia, trong số này có cả người nhu cầu để ở và cả nhà đầu tư, nên khó để đánh giá mức giá trúng là “ảo”. Nguyên lý bình thường là số lượng ít nhưng nhiều người muốn sở hữu thì giá sẽ tăng cao, đây là bản chất của đấu giá.
Hiện, phân khúc chung cư đã đạt mức giá quá cao, đất nền với pháp lý “sạch” trở nên hấp dẫn. Bên cạnh đó, nỗi lo giá đất tăng cao sau khi Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan có hiệu lực “siết” phương thức phân lô, bán nền dẫn đến nguy cơ khan hiếm đất nền. Theo đó, để xác định là chiêu trò hay không chỉ có người bỏ tiền đi đấu giá mới có thể xác định.
Việc giá trúng đấu giá cao hơn so với giá khởi điểm được nhận định là đúng thực tế
Tuy nhiên, có một điều đáng chú ý và gây nguy hiểm là sau các phiên đấu giá, nhiều môi giới và nhà đầu tư đã lấy thông tin giá trúng để so sánh, tăng giá bán, làm cho giá bất động sản vùng ven “nóng càng thêm nóng”. Trong khi tiềm năng tăng giá tại các khu vực này trong ngắn hạn sẽ không nhiều vì chỉ phục vụ cho nhu cầu mua ở và đầu tư của dân cư tại địa phương, cũng không có quy hoạch gì nổi bật để thu hút người dân nơi khác.
Sự tương đồng trong mức giá tăng tại khu vực đấu giá và lân cận cho thấy, việc dư luận đặt vấn đề nghi ngờ đối với một mô hình chung của thị trường, nơi các “chiến lược gia” áp dụng để tạo ra cơn sốt “ảo” không phải là không có căn cứ.
Do vậy, các chuyên gia bất động sản khuyến cáo, đất đấu giá có thể trở thành một thị trường đầu cơ mới thay vì tạo thêm nguồn cung cho người có nhu cầu ở nên người dân cần cẩn trọng khi quyết định “xuống tiền”.
Trước đó, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong những tháng đầu năm 2024, giao dịch phân khúc đất nền tại các huyện ngoại thành Hà Nội có “tăng nhiệt” nhưng chưa thực sự sôi động, một số khu vực “nóng thật” nhưng cũng có nơi xuất hiện dấu hiệu “thổi giá”.