Tại Hà Nội, hiện có 174 dự án nhà chung cư tái định cư, trong đó khoảng 2.500 căn hộ chưa được đưa vào sử dụng. Hàng chục dự án khác vẫn trong tình trạng xây dang dở, nhiều hạng mục đã xuống cấp dù chưa được bàn giao. Tương tự, TP.HCM ghi nhận gần 9.000 căn hộ tái định cư để trống.
Chuyển đổi mục đích sử dụng
Nguyên nhân của tình trạng này được các chuyên gia nhận định đến từ chính sách bồi thường, tái định cư hiện nay còn nhiều bất cập. Dù tọa lạc ở vị trí “đất vàng” nhưng thay vì đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, các dự án tái định cư thường tập trung vào việc hoàn thành nhanh để giải phóng mặt bằng, dẫn đến tình trạng xây dựng không đồng bộ và không phù hợp.
Kết quả là hàng loạt căn hộ tái định cư bỏ hoang, trong khi nhu cầu nhà ở xã hội và nhà giá rẻ vẫn đang rất cao. Trong bối cảnh này, nhiều chuyên gia và nhà quản lý cho rằng, cần phải "khởi động lại" các dự án tái định cư thông qua việc đấu giá và chuyển đổi công năng.
TS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư và bất động sản, nhận định, chuyển dự án nhà ở tái định cư thành nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở thương mại là giải pháp thích hợp và cần thiết. Đây là một cách để khắc phục tình trạng các dự án tái định cư đã xây dựng xong nhưng bỏ hoang, gây lãng phí ngân sách.
Tuy nhiên, khi đối chiếu các quy định có thể thấy một số “nút thắt” trong việc chuyển đổi. Cụ thể, theo Nghị định 100/2024, căn hộ NOXH có diện tích tối thiểu là 25 m² và tối đa là 70 m², đồng thời có thể điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng tối đa, nhưng mức tăng không vượt quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m².
Đồng thời, tỷ lệ căn hộ có diện tích trên 70 m² trong dự án NOXH không được phép vượt quá 10% tổng số căn hộ trong dự án. Trong khi đó, đối với các căn hộ tái định cư trong các dự án chung cư, số lượng căn hộ có diện tích trên 70 m² có thể cao hơn vì phải đáp ứng nhu cầu tái định cư cho các gia đình đông người.
Bên cạnh đó, NOXH được miễn tiền sử dụng đất, trong khi hàng nghìn căn hộ tái định cư vẫn liên quan đến việc bồi thường đất. Một vấn đề nữa là khi chuyển đổi tài sản công thành nhà ở xã hội để bán, cần phải xác định giá trị tài sản để làm cơ sở xác định giá bán.
Liên quan đến vấn đề này, TS. Nguyễn Hữu Nguyên, Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị TP.HCM nhận định, việc chuyển đổi nhà ở tái định cư thành NOXH là một hướng đi tích cực. Điều này không chỉ giúp tận dụng hiệu quả nguồn nhà tái định cư đang bỏ trống mà còn giải quyết được nhu cầu nhà ở cấp bách của xã hội.
Do đó, những khó khăn trong quá trình chuyển đổi hoàn toàn có thể tháo gỡ nếu các địa phương chủ động trình bày cụ thể để cấp thẩm quyền tìm giải pháp phù hợp.
“Thay áo mới” cho dự án
Bên cạnh chuyển đổi công năng, việc đấu giá các khu đất vàng nơi tọa lạc những dự án tái định cư bỏ hoang cũng là giải pháp đang được đẩy mạnh. UBND TP.HCM đã lên kế hoạch tổ chức đấu giá nhiều lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, với mục tiêu hoàn thành việc đấu giá quyền sử dụng đất và 3.790 căn hộ chung cư trong giai đoạn 2025-2026.
Tuy nhiên, để thực hiện các giải pháp này, việc cải tạo và sửa chữa các dự án tái định cư cũ là một thách thức lớn. Nhiều khu nhà đã xuống cấp nghiêm trọng, thiết kế không còn phù hợp với nhu cầu hiện đại, thiếu hầm để xe, thang máy và các tiện ích cơ bản. Một số chuyên gia đề xuất lập quy hoạch chi tiết, chọn nhà đầu tư để phá dỡ và xây dựng lại các khu nhà tái định cư theo tiêu chuẩn cao hơn, phù hợp với thị trường.
Trong tương lai, trước khi triển khai các dự án tái định cư mới, cơ quan quản lý cần tăng cường tham vấn ý kiến cộng đồng để đảm bảo phù hợp với nhu cầu thực tế. Đồng thời, việc nâng cao chất lượng xây dựng, kết nối hạ tầng và tích hợp các tiện ích thiết yếu là những yếu tố không thể thiếu để tránh "vết xe đổ" từ các dự án cũ.
Việc đấu giá và chuyển đổi công năng nhà tái định cư là một bước đi cần thiết, không chỉ để khắc phục lãng phí mà còn để tạo ra cơ hội mới cho việc sử dụng hiệu quả quỹ nhà ở. Với những chính sách đúng đắn và tầm nhìn dài hạn, nhà tái định cư có thể trở thành một phần quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị bền vững của các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Bên cạnh đó, Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý cũng đề xuất một cách tiếp cận mới trong việc bố trí tái định cư. Theo đó, không nên thực hiện tái định cư theo các dự án riêng biệt, mà nên gắn với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. Người dân có thể được quyền chọn mua căn hộ tại nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội trong các dự án trên địa bàn, đảm bảo sự kết nối về hạ tầng và tiện ích.
Đồng quan điểm, ông Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, cho rằng, việc xây dựng nhà tái định cư cần cân nhắc kỹ về hạ tầng văn hóa và kỹ thuật. “Nếu không làm được việc này, việc di dân sẽ rất khó khăn vì không thể xây dựng một công trình chơ vơ giữa ‘đồng không mông quạnh’. Nơi tái định cư phải tốt hơn chỗ ở cũ để người dân cảm thấy yên tâm,” ông Tùng nhấn mạnh.
