Trước đây, đất nông nghiệp là phân khúc được nhiều người săn đón vì giá rẻ hơn đáng kể so với đất thổ cư và có tiềm năng chuyển đổi để xây dựng nhà ở hoặc phân lô bán nền kiếm lời. Tuy nhiên, từ khi có thông tin về việc TP.HCM áp dụng khung giá đất mới, phân khúc này gần như rơi vào tình trạng "đóng băng".
Nhiều tháng không có giao dịch
“Hơn ba tháng qua, tôi không có được giao dịch nào”, chị Hoàng Duyên, người môi giới bất động sản tại huyện Hóc Môn, TP.HCM chia sẻ về tình hình mua bán đất nông nghiệp gần đây. Thậm chí có môi giới đã phải tạm thời “buông xuôi” phân khúc này và chuyển sang môi giới nhà phố vì không có giao dịch trong thời gian dài.
Thực tế, nhiều lô đất nông nghiệp tại các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi... được chào bán với giá giảm sâu so với trước đây. Lượng bài đăng rao bán đất nông nghiệp tại các huyện, vùng ven thành phố tăng đột biến, nhiều thửa đất công khai “sang tay” với mức giá giảm sâu từ 20-30% so với đỉnh điểm. Tuy nhiên, tình cảnh chung là người mua, kể cả nhà đầu tư, cũng rất dè dặt.
Nhiều diện tích đất nông nghiệp được rao bán vài tháng vẫn chưa tìm được người mua
Chẳng hạn, một lô đất nông nghiệp có diện tích 3.800m² trên đường Trương Văn Đa, xã Bình Lợi, huyện Bình Chánh hiện được rao bán với giá 12,5 tỉ đồng, giảm 4 tỉ đồng so với năm 2021 nhưng vẫn chưa có người mua.
Tương tự, mảnh đất nông nghiệp có diện tích 3.900m² bao gồm 300m² đất thổ cư, tại xã Tân Xuân, huyện Hóc Môn đang được chủ sở hữu là ông Nguyễn Văn Đức chào bán vài tháng nay. Theo lời giới thiệu của ông Đức, khu đất có chiều ngang 80m, mặt tiền đường rộng 8m, kéo dài dọc theo bờ kênh, thích hợp để kinh doanh quán ăn hoặc xây dựng nhà xưởng.
Hồi đầu năm 2023, đã có người trả 50 tỉ đồng cho mảnh đất này, nhưng ông Đức không bán vì tin rằng giá sẽ còn tăng. Sau khi TP.HCM công bố bảng giá đất mới, ông Đức tiếp tục chào bán với mức giá 50 tỉ đồng, nhưng không có ai mua. Sau đó, ông giảm giá xuống còn 45 tỉ đồng nhưng vẫn không tìm được người mua.
Ông Đức cho biết nếu có khách mua thiện chí, ông sẵn sàng giảm thêm 2-3 tỉ đồng nữa để bán đất, bởi gia đình không có đủ khả năng tài chính để chi ra số tiền lớn cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất thổ cư.
Theo giám đốc một công ty môi giới bất động sản tại quận 12, nhiều lô đất ký gửi tại công ty được chủ đất chấp nhận giảm 20% so với trước đây. Tuy nhiên, chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư đang tăng cao, cùng với quy định cấm phân lô bán nền làm cho việc đầu tư vào đất nông nghiệp kém hấp dẫn.
Theo chị Kim Anh (huyện Củ Chi, TP.HCM), trước đây mức thuế chuyển đổi lên đất thổ cư là 300.000 đồng/m2 nhưng hiện đã tăng lên 1 triệu đồng/m2. Hiện, chị đang sở hữu khu đất nông nghiệp 800m², nhưng chỉ 200m² đủ điều kiện nộp hồ sơ chuyển đổi, phần còn lại phải chấp nhận mức chi phí cao hơn. Như vậy để chuyển đổi toàn bộ khu đất của gia đình chị Kim Anh có thể mất tới hàng tỉ đồng.
Nhiều mô hình kinh doanh được hưởng lợi
Dù khung giá đất mới khiến việc chuyển đổi đất nông nghiệp kém hấp dẫn nhưng tiềm năng của loại hình bất động sản này vẫn còn nhờ tốc độ đô thị hóa cao. Đất nông nghiệp vùng ven TP.HCM thu hút nhờ giá hợp lý, có thể phát triển các mô hình kinh doanh như nhà vườn sinh thái, farmstay…
Trước đây, luật không cho phép xây dựng công trình trên đất nông nghiệp, nhưng theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/8, người sở hữu đất nông nghiệp không cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thay vào đó, họ có thể xin phép sử dụng đất đa mục đích, với điều kiện diện tích đất sử dụng vào mục đích chính không quá 50% và các công trình xây dựng phải dễ tháo dỡ.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn nhận định, dù chủ đất khó chuyển đổi mục đích sử dụng lên thổ cư, xu hướng tập trung phát triển ngay trên đất nông nghiệp sẽ được chú ý hơn. Những người kinh doanh muốn khởi nghiệp mô hình này sẽ có nhiều lựa chọn hơn trong việc đầu tư cơ sở hạ tầng, mảng xanh nông nghiệp…
Đất nông nghiệp vùng ven TP.HCM thu hút nhờ giá hợp lý, có thể phát triển các mô hình kinh doanh như nhà vườn sinh thái, farmstay…
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích, thời gian qua, nhiều địa phương như TP.HCM và Đồng Nai đã triển khai việc cho phép sử dụng một phần đất nông nghiệp để xây dựng công trình trên đất nhằm nâng cao hiệu quả khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai.
Tuy nhiên, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn cần có những quy định rõ ràng để đảm bảo việc sử dụng đất đa mục đích được thực hiện đúng đắn, tránh gây xáo trộn trong quản lý đất đai và đáp ứng nhu cầu của người dân.
Hiện nay, quy định về diện tích tối đa được phép xây dựng công trình trên đất nông nghiệp theo quy mô thửa đất vẫn chưa thực sự hợp lý. Các hạn mức như cho phép xây dựng 1% diện tích đối với thửa đất từ 500m² trở lên, tối đa 25m² đối với thửa từ 500m² đến dưới 5.000m², hay 50m² với thửa từ 5.000m² đến 10.000m², được cho là quá cứng nhắc và có thể chưa phù hợp với nhu cầu thực tế.
Do vậy, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng thay vì áp dụng máy móc các hạn mức diện tích, có thể áp dụng cách tiếp cận linh hoạt hơn. Ví dụ, tại nhiều quốc gia, vấn đề này được giải quyết đơn giản qua cơ chế thuế: đất dùng vào mục đích phi nông nghiệp sẽ chịu thuế đất phi nông nghiệp, còn đất sử dụng cho nông nghiệp sẽ chịu mức thuế thấp hơn. Cách tiếp cận này cho phép chủ sử dụng đất nông nghiệp tự cân nhắc phương án sử dụng hiệu quả nhất, đồng thời đảm bảo Nhà nước có thể thu được lợi ích tối đa từ nguồn lực đất đai.
