Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 cho phép các địa phương được áp dụng bảng giá đất hiện hành đến ngày 31/12/2025. Sau đó, từ ngày 1/1/2026, các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới không bị khống chế bởi khung giá đất và xây dựng trên cơ sở tiệm cận giá thị trường.
Bảng giá khiến đất tăng giá
Dù hiện nay hầu hết các địa phương vẫn đang sử dụng bảng giá đất hiện hành nhưng động thái công bố bảng dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của TP. HCM khiến nhiều người dân và doanh nghiệp không khỏi lo lắng. Nguyên nhân là do bảng giá đất điều chỉnh của TP. HCM ghi nhận mức tăng cao gấp nhiều lần, thậm chí có khu vực giá cao hơn tới 50 lần so với bảng giá cũ.
Theo cách tính trước đây, tiền sử dụng đất cho mỗi m2 khi người dân chuyển đổi mục đích sử dụng được xác định bằng giá đất mới trừ đi giá đất cũ, sau đó nhân với hệ số K. Tuy nhiên, phương pháp tính mới loại bỏ hệ số K, thay vào đó là xây dựng bảng giá đất dựa trên giá giao dịch thực tế trên thị trường.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý ở đây là bảng giá đất từ trước đến nay đã được các cơ quan quản lý xây dựng ở mức thấp so với giá thị trường, ngay cả khi điều chỉnh hệ số mức giá cũng chỉ tương đương khoảng 30%. Các cơ quan quản lý đánh giá, tình trạng này sẽ có lợi cho những cá nhân, doanh nghiệp chuyên mua đất nông nghiệp, chuyển mục đích và “phân lô, bán nền” gây ra sự bất công.
Trong khi đó, theo quy định mới, người dân và doanh nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sẽ phải nộp 100% theo bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường.Với mức chi phí này, để có lãi, người sử dụng đất buộc phải nâng giá bán. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng ước tính, nếu áp dụng bảng giá đất mới, giá bán nhà ở, bất động sản sẽ tăng từ 15 – 20% so với trước đây.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang – Tổng giám đốc Công ty Đầu tưu bất động sản Việt An Hòa nhận định, mức tăng Bộ Xây dựng ước tính vẫn thấp, giá nhà có thể tăng 30 – 50% bởi đặc tính cơ bản của bất động sản là đất và giá đất, từ đất mới có nhà, mới ra tài sản để thực hiện các vấn đề khác nữa.
Dù việc giá nhà ở, bất động sản sẽ tăng lên khi áp dụng bảng giá đất mới là rõ ràng nhưng việc thị trường có chấp nhận mức giá tăng cao hay không vẫn còn là một câu hỏi chưa có lời giải. Điều mà các chuyên gia lo ngại nhất là khi gánh nặng tiền sử dụng đất quá cao sẽ khiến những người có nhu cầu ở thực không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích, hoặc cố tình không chuyển, dẫn tới xây dựng không đúng quy định trên đất nông nghiệp.
Cần lộ trình rõ ràng để thích nghi
Một chuyên gia ngành tài nguyên môi trường cho rằng, Luật Đất đai 2024 yêu cầu xây dựng bảng giá đất mới phải phù hợp với nguyên tắc thị trường và được áp dụng để tính tiền nghĩa vụ tài chính cho 11 trường hợp có mục tiêu, mục đích khác nhau. Do đó, cần xem xét lại để có cơ chế, tỷ lệ thu phù hợp cho từng đối tượng.
Chẳng hạn, người dân chuyển đổi mục đích với nhu cầu xây dựng nhà ở thực sự sẽ phải tính tỷ lệ thu khác so với doanh nghiệp hoặc hộ gia đình chuyển đổi với mục đích phân lô bán nền. Hoặc, trường hợp chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở cần phải tính toán mức thu thấp hơn so với những người dân chuyển mục đích vượt hạn mức. Còn trường hợp giữ nguyên mức thu (100%), người dân khi muốn chuyển đổi mục đích để xây nhà không khác nào phải mua lại đất của chính mình, như vậy sẽ thiếu sự công bằng.
Ở góc nhìn chính sách, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, việc thay đổi đột ngột bảng giá đất và áp dụng ngay sẽ gây ra cú sốc lớn cho nền kinh tế, vì việc tăng chi phí đất đai đồng nghĩa với việc tăng giá trị đầu vào trong quá trình sản xuất. Khi giá trị đầu vào tăng, giá hàng hóa cũng sẽ tăng theo, dẫn đến giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Theo đó, ông Võ nhận định, các cơ quan quản lý phải có một lộ trình, có thể kéo dài vài năm để đưa giá đất sát với thị trường. Để làm được điều này cần thực hiện song song 2 nhiệm vụ: thực hiện lộ trình tăng dần chi phí đất đai theo giá thị trường và cải cách thuế bất động sản. Từ đó, sẽ góp phần kéo giảm giá nhà đất trong dài hạn, giúp thị trường đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân.
Trong báo cáo về lộ trình xác định giá đất mà Nhà nước gửi tới Bộ Tài nguyên và Môi trường trước khi ban hành Luật Đất đai 2014, nhóm nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới (WB) cũng đã khuyến nghị cần có một lộ trình áp dụng bảng giá đất phù hợp với thực tế.
