Luật Đất đai 2024 cho phép các địa phương áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025. Sau đó sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026 sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất và buộc xây dựng tiệm cận giá thị trường.
Tâm lý đẩy giá đã sớm xuất hiện
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP Invest), thời điểm hiện tại các địa phương vẫn chưa phải xây dựng bảng giá đất mới, tiệm cận thị trường nhưng tâm lý đẩy giá đã xuất hiện, dẫn tới giá bất động sản bị đẩy lên cao.
Báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây của Bộ Xây dựng cũng cho biết, hiện có một số hội, nhóm đấu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản đang làm nhiễu loạn thông tin thị trường để “thổi” giá, tạo giá ảo…Bên cạnh đó, những người này còn lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi.
Dữ liệu của batdongsan.com.vn cho thấy, so với thời điểm quý I/2023, hiện giá đất nền ở các huyện vùng ven Hà Nội như Hoài Đức đã tăng 81% từ mức trung bình 55 triệu đồng/m2 lên 100 triệu đồng/m2; hay như huyện Thanh Oai, đã tăng từ 21 triệu đồng/m2 lên 40 triệu đồng/m2, Đông Anh tăng 53% từ 41 triệu đồng/m2 lên 63 triệu đồng/m2…
Đặc biệt, trong quý III/2024, các đợt đấu giá đất ven Hà Nội với giá trúng cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm đã cho thấy những dấu hiệu bất thường. Theo khảo sát từ hơn 500 môi giới bất động sản do batdongsan.com.vn thực hiện, 38% cho rằng giá đất đấu giá cao bất thường là do tâm lý FOMO và đầu cơ; 29% cho rằng các thay đổi về luật pháp đã thúc đẩy giá tăng; và 21% nhận định rằng có sự thổi giá từ các nhóm lợi ích tại vùng ven.
Bên cạnh đất nền, thị trường miền Bắc cũng ghi nhận những biến động đáng chú ý về giá nhà riêng. Cụ thể, từ quý I/2021 đến quý III/2024, giá nhà riêng đã tăng từ 95 triệu đồng/m2 lên 173 triệu đồng/m2. Còn tại khu vực miền Nam, cả phân khúc đất nền và nhà riêng đều biến động không đáng kể.
Đáng chú ý nhất phải kể đến thị trường căn hộ chung cư khi mức tăng của giá bán không ngừng đi lên và thiết lập mặt bằng giá mới. Mức giá chung bình căn hộ chào bán mới tại cả Hà Nội và TP. HCM đều đã đạt mức không dưới 70 triệu đồng/m2.
Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, trên thị trường đang tồn tại một nghịch lý, dù nguồn cung đã được cải thiện nhưng giá vẫn không ngừng tăng do vẫn ghi nhận sự hấp thụ tốt. Bên cạnh những người có nhu cầu ở thực thì “người không thiếu nhà” cũng tích cực “gom” mua vì cho rằng giá nhà sẽ còn tăng tiếp.
Bất động sản cần được quản lý chặt như xăng dầu
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động từ 7–20% đối với dự án chung cư cao tầng và từ 25–50% đối với dự án biệt thự, liền kề.
Tuy nhiên, theo ông Trần Khánh Quang – Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, chuyên gia bất động sản, mức tăng Bộ Xây dựng dự kiến vẫn còn thấp, bởi giá nhà có thể sẽ tăng 30 – 50% bởi đặc tính cơ bản của bất động sản là đất và giá đất, từ đất mới có nhà, mới ra tài sản để đi vay và làm mọi thứ.
Nguồn lực từ đất rất quan trọng, quyết định nhiều thứ liên quan đến nền kinh tế nên bảng giá đất tăng tất nhiên mọi thứ sẽ phải theo. Để kiềm chế giá nhà, đất tăng theo bảng giá đất, không có cách nào khác là phải thực hiện theo lộ trình, không để bảng giá đất mới tăng quá cao ảnh hưởng tới thị trường.
Đồng tình, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, nếu coi đất đai là một loại tài sản và sản phẩm quan trọng đối với sự phát triển ổn định của quốc gia, thì cần được quản lý như các mặt hàng xăng dầu, điện. Nếu giá quá cao, Nhà nước nên xem xét việc bù giá.
Nếu không có chính sách cụ thể để khẳng định vai trò của Nhà nước trong quản lý giá đất, việc "thả nổi" theo thị trường và khó kiểm soát có thể đẩy giá bất động sản và giá đất của Việt Nam vào nhóm cao nhất thế giới, thậm chí đắt hơn cả Tokyo (Nhật Bản) hay Hồng Kông (Trung Quốc), điều này là bất hợp lý.
Vì vậy, ông Hiệp kiến nghị Nhà nước nên cân nhắc xem xét lại nguyên lý xác định bảng giá đất mới sao cho phù hợp với điều kiện của Việt Nam và xu hướng thế giới. Điều này sẽ giúp thúc đẩy phát triển kinh tế nói chung, bao gồm thị trường bất động sản, và tránh tình trạng "nút thắt" khiến thị trường "tê liệt".
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng và Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế tại Đại học Luật Hà Nội, cho rằng để định giá đất theo nguyên tắc thị trường như quy định trong Luật Đất đai 2024, cần có hướng dẫn cụ thể và đồng bộ cho các địa phương; có đội ngũ thẩm định giá chuyên nghiệp; và thu thập đầy đủ thông tin thị trường một cách công khai, minh bạch. Hiện nay, việc định giá đất gặp khó khăn do thiếu các yếu tố này.
Ông nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản khó đoán định và mang tính cá biệt, phụ thuộc vào thị hiếu, nên không thể áp dụng một giá đất chung cho một khu vực. Do đó, việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc: theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục; đảm bảo trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; đảm bảo tính độc lập giữa các bên liên quan; và cuối cùng, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
