Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn của các dự án bất động sản, chủ yếu do quy định thiếu đồng bộ, mâu thuẫn và cách thực thi chưa hiệu quả. Điều này khiến dự án bị đình trệ, doanh nghiệp bỏ lỡ cơ hội kinh doanh, thậm chí bị khách hàng khiếu kiện hoặc phải hủy dự án.
Nhiều doanh nghiệp phải trả lại tiền
Dẫn chứng cụ thể, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu, chia sẻ dù bỏ nhiều công sức nhưng đã phải từ bỏ hai dự án tại Hà Nội và TP.HCM do vướng mắc liên quan đến quy định đất ở. Nhiều doanh nghiệp khác cũng rơi vào tình cảnh tương tự, buộc phải chấm dứt hợp đồng với khách hàng.
Ví dụ, năm 2021, Keppel Land đã trả lại toàn bộ tiền cọc, đền hợp đồng 1%/tháng cho khách hàng tại dự án Palm Garden (TP.HCM) nhưng không nêu rõ lý do hủy hợp đồng. Tương tự, tháng 4/2022, chủ đầu tư dự án Ascent Plaza cũng hoàn tiền kèm lãi suất 5%/năm cho khách hàng do dự án sau 4 năm vẫn là bãi đất trống.
Thời điểm cuối tháng 3/2023, Công ty TNHH AHC Minh Sơn thông báo không thể thực hiện dự án Hausbelo vì thủ tục pháp lý của dự án quá chậm, chưa hoàn thiện và vương mắc với chủ đầu tư cũ đã khiến doanh nghiệp buộc phải hoàn trả tiền cọc cho khách hàng.
Tương tự, tháng 1/2024, Công ty TNHH Điện tử Ánh Sao – chủ đầu tư dự án The Nosta tại 90 đường Láng (Hà Nội) cũng cso thông báo dừng hợp đồng với khách hàng do khó khăn pháp lý. Công ty Ánh Sao cam kết hoàn tiền và tìm cách đảm bảo quyền lợi đôi bên.
Các chuyên gia nhận định, việc hủy hợp đồng và bồi thường cho khách hàng vốn không hiếm, thường xảy ra khi khách hàng yêu cầu do các lý do như chủ đầu tư vi phạm cam kết, thiếu năng lực tài chính hoặc dự án gặp vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, hiện nay, tình trạng chủ đầu tư tự ý đơn phương hủy hợp đồng với khách hàng cũng đang dần xuất hiện.
Điển hình gần đây, Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh, chủ đầu tư dự án Gem Riverside cũng đơn phương chấm dứt hợp đồng nguyên tắc về quyền mua căn hộ hình thành trong tương lai với hơn 300 khách hàng sau 6 năm được ký. Theo đó, Đất Xanh đưa ra 2 phương án đền bù gồm: nhận voucher chiết khấu 15% giá trị căn hộ cho khách hàng muốn tiếp tục giữ quyền mua hoặc hoàn tiền 100% cùng lãi suất 10–15%/năm tùy thời điểm thanh lý.
Theo luật sư Đỗ Hữu Đỉnh, Công ty Luật Việt Kim, nếu chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng nguyên tắc và đền bù lãi suất cho khách hàng, họ không sai về pháp lý. Tuy nhiên, khách hàng thường cảm thấy "không thỏa đáng" vì mục tiêu chính là nhận nhà, không phải lấy lại tiền như gửi ngân hàng, trong khi giá bất động sản liên tục tăng theo thời gian.
Khách hàng than phiền bỏ tiền mua nhà giờ như... cho vay
Thực tế, nhiều người đã ký hợp đồng nguyên tắc đảm bảo quyền mua căn hộ tại dự án Gem Riverside từ giai đoạn 2018 – 2019 đều bày tỏ sự không hài lòng với việc đơn phương chấm dứt hợp đồng và nhận tiền lãi của chủ đầu tư.
Bởi lẽ khách hàng góp vốn để phát triển dự án nhưng khi pháp lý dần ổn định, doanh nghiệp đổi ý, đẩy họ vào tình thế chịu thiệt. Đồng thời khẳng định muốn mua nhà để ở, chứ không phải để cho doanh nghiệp vay tiền.
Theo đó, những người ký hợp đồng nguyên tắc với chủ đầu tư nhận lại 250 triệu đồng tiền gốc cùng lãi suất 15%/năm, tương đương 450-500 triệu đồng. Tuy nhiên, tại dự án này, bên cạnh người mua nhà để ở, nhiều khách hàng mua lại quyền mua qua hợp đồng nguyên tắc để đầu tư thì phải chịu lỗ nặng.
Một khách hàng chia sẻ đã bỏ 700 triệu đồng mua quyền mua căn hộ, trong khi người bán chỉ đóng 250 triệu đồng cho chủ đầu tư. Khi doanh nghiệp chấm dứt hợp đồng, bà chỉ nhận lại chưa đến 500 triệu đồng, gây thiệt hại lớn. Nếu tiếp tục theo dự án, mức giá mới lên tới 80-120 triệu đồng/m², dù giảm 15%, vẫn khiến người mua khó xoay xở.
Trước tình hình hiện tại, các chuyên gia cho rằng chủ đầu tư và khách hàng cần nâng cao ý thức tuân thủ các quy định pháp luật mới trong lĩnh vực bất động sản. Cần xem xét lại các hình thức giới thiệu dự án ra thị trường khi chưa đủ điều kiện pháp lý để bán hàng. Khách hàng cũng nên thận trọng khi ký kết các hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng góp vốn, hoặc đặt chỗ.
Không riêng Gem Riverside, trong thời gian qua, nhiều dự án chung cư bắt đầu tái khởi động và mở bán sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Các dự án này chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư, loại hình có nhu cầu cao và thanh khoản tốt hơn so với các phân khúc khác.
Đơn cử, dự án Metro Star của Tập đoàn CT Group, tọa lạc trên trục đường song hành Võ Nguyên Giáp (TP Thủ Đức), là một trong 8 dự án bất động sản được UBND TP.HCM tháo gỡ vướng mắc hoàn toàn trong quý III/2024. Trước đây, dự án này ra mắt với giá 38 - 40 triệu đồng/m², hiện được các đơn vị môi giới chào bán từ 60 triệu đồng/m².
Cũng trong tháng 11/2024, Công ty CP Đầu tư Phát triển Bất động sản Đông Dương (thuộc Tập đoàn Hoàng Quân) đã hợp tác cùng Công ty CP Xây dựng Công trình và Đầu tư Địa ốc Hồng Quang để tái khởi động dự án khu dân cư Hồng Quang (Khu dân cư 13A) tại Khu đô thị mới Nam TP.HCM.
Ngoài các dự án trên, thị trường phía Nam gần đây cũng ghi nhận một số dự án bắt đầu tái khởi động, như D-Homme (quận 6), D-Aqua (quận 8), và Lavida Plus (quận 7) tại TP.HCM; Astral City (TP. Thuận An, Bình Dương); hay khu đô thị Ecity Tân Đức (Đức Hòa, Long An)...
Hiện tại, thị trường TP.HCM đang chờ đón hàng loạt dự án tái khởi động sau khi được giải quyết các vướng mắc về tiền sử dụng đất trong quý IV này, đặc biệt là dự án khu phức hợp thông minh Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm của Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc), với nghĩa vụ tài chính dự kiến lên tới 16.000 tỷ đồng.