Tại hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản", GS.TS Hoàng Văn Cường cho biết, thị trường bất động sản mất cân bằng từ cuối năm 2022 khi nhiều phân khúc khó khăn, thậm chí rơi vào tình trạng “đóng băng” nhưng giá vẫn neo cao.
Nhóm đầu cơ được hưởng lợi từ sự mất cân bằng
Cũng theo ông Cường, số lượng dự án chung cư và nhà ở xã hội (NOXH) cũng như các sản phẩm mới được triển khai trong thời gian qua vẫn còn rất khiêm tốn, chủ yếu đến từ các dự án đã được phê duyệt trước đó. Ngoài ra, vướng mắc pháp lý cùng chi phí triển khai dự án ngày càng tăng, việc tiếp cận đất sạch cũng khó khăn hơn, dẫn đến nguy cơ thiếu hụt nguồn cung nhà ở trong thời gian tới.
Trong bối cảnh nguồn cung yếu nhưng nhu cầu lớn, giá nhà ở tại Hà Nội có xu hướng tăng nhanh. Ngược lại, tại khu vực phía Nam, bao gồm TP.HCM, trong giai đoạn 2023-2024 giá cả các phân khúc cũng không biến động nhiều, ngoại trừ giá nhà chung cư vẫn duy trì mức tăng khoảng 6%. Điều này dẫn đến việc các dự án mới ra mắt đều nhanh chóng được bán hết.
Tuy nhiên, ông Cường nhận định, việc giá bán bất động sản tăng nhanh trong khi lượng hàng tồn kho giảm và nguồn cung không được bổ sung sẽ dẫn đến sự mất cân bằng trên thị trường, và những người đầu cơ sẽ hưởng lợi nhiều nhất thay vì những người mua nhà để ở. Bởi lẽ, họ có thể dễ dàng đẩy giá và thu lợi nhuận.
Mới đây, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cũng đưa ra ý kiến nhận định, dù thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi, nhưng vẫn gặp nhiều khó khăn. Giá nhà chung cư và đất nền tại một số khu vực tăng đột biến, ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở của người dân và người lao động.
Nhiều ý kiến cho rằng nguyên nhân cơ bản là do nguồn cung căn hộ, nhất là tại Hà Nội đang khan hiếm. Cơ cấu sản phẩm trên thị trường không cân đối khi phân khúc chung cư bình dân quá ít, khiến giá cả tại phân khúc sơ cấp và thứ cấp tăng cao, làm người có nhu cầu thực về nhà ở khó có khả năng tiếp cận.
Ngay cả đối với NOXH, nhiều người có nhu cầu cũng không thể mua do thủ tục phức tạp và tình trạng đầu cơ, làm chênh lệch lớn giữa giá bán đăng ký với Nhà nước và giá bán thực tế. Thậm chí, NOXH hiện nay được mua bán, trao đổi chủ yếu bởi những người giàu, thậm chí là người nước ngoài.
Đặc biệt, ở nhiều vùng ngoại thành của các thành phố lớn, tỷ lệ lấp đầy sau “phân lô, bán nền” chỉ đạt khoảng 5%, cùng với đó là tình trạng hàng nghìn căn nhà bị bỏ hoang với tổng giá trị lớn; nhiều Khu đô thị mới tỷ lệ số căn hộ được đưa vào sử dụng thấp. Trong khi đó, người có nhu cầu mua nhà ở, đất ở thực sự đang phải trả một khoản tiền lớn cho giới đầu cơ.
Làm rõ tác động khiến bất động sản tăng giá
Ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết rằng các bộ luật đã được các bộ, ngành và địa phương tích cực triển khai. Thời gian qua, những luật này đã bắt đầu tác động tích cực đến thị trường bất động sản, giúp cải thiện nguồn cung. Các luật có hiệu lực hiện nay đã tạo điều kiện cho nhiều nguồn cung mới, mang lại cơ sở thực hiện cho các doanh nghiệp và địa phương.
Cũng theo ông Dũng, giá bất động sản ở hầu hết các địa phương vẫn ổn định và ít biến động. Tuy nhiên, tại Hà Nội, giá đất trong các phiên đấu giá đã tăng cao hơn so với mức giá khởi điểm và mặt bằng chung. Điều này cần được làm rõ để xác định nguyên nhân tăng giá bất động sản, liệu có phải do các cơ chế chính sách mới được ban hành hay không.
Để thiết lập sự cân bằng trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng cần thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở bình dân. Nhờ đó, thị trường mới có thể phát triển bền vững và ổn định.
Ông Đính khẳng định, việc giá bất động sản tăng cao chủ yếu xuất phát từ quy luật cung cầu. Để "hạ nhiệt" giá bán, yếu tố quan trọng cần tác động là nguồn cung, thay vì các biện pháp can thiệp hành chính.
Hiện tại, thị trường chủ yếu có các sản phẩm cao cấp dành cho người có thu nhập cao, trong khi Chính phủ đang nỗ lực phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở bình dân đang thiếu hụt trầm trọng, không có dự án mới. Việc phân khúc này vốn nên phổ biến lại đang “biến mất” là một điều bất thường.
Chuyên gia này cho rằng cần điều tiết thị trường theo hướng tăng cường cung ứng khi thiếu, và nếu thiếu sản phẩm ở phân khúc nào thì phải tăng cường phân khúc đó. Cần đẩy nhanh việc thực thi các khung pháp lý mới và phổ biến các quy định mới.
