Theo Bộ Xây dựng, trong quý 2 năm nay, giá bán một số dự án chung cư tại Hà Nội đã tăng cao, trung bình hơn 30%. Trước đây, các căn hộ trung cấp có giá từ 50 - 70 triệu đồng/m2 nhưng hiện đã tăng lên từ 70 - 100 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, giá chung cư trung cấp trong quý II/2024 tăng 2% và phân khúc cao cấp tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái.
“Chỉ mặt” chi phí khiến giá nhà tăng cao
Lâu nay, để lý giải nguyên nhân của việc giá nhà liên tục tăng cao cả ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, hầu hết các ý kiến đều cho rằng do nguồn cung mới khan hiếm, trong khi nhu cầu về nhà ở tăng cao. Cùng với đó là nhu cầu đầu cơ của những người đã có nhà cũng rất lớn.
Chia sẻ tại 1 hội thảo về bất động sản, ông Lê Văn Bình - Phó Vụ trưởng Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, bên cạnh những người mua ở thực, phân khúc nhà ở cũng khá hấp dẫn nhu cầu đầu tư.
Những người trong nhóm này “không thiếu nhà” nhưng vẫn muốn mua để đầu cơ, nguồn cung thị trường ít ỏi. Cũng theo ông Bình, tình trạng này phổ biến với các phân khúc nhà ở bởi vừa tầm tiền, dễ mua bán với phần đông nhà đầu tư.
Tuy nhiên, ngoài những yếu tố từ thị trường, con người vẫn có những nguyên nhân khác quan trọng không kém khiến giá nhà tăng “chóng mặt” như hiện nay. Theo quan điểm của Bộ Xây dựng, hiện nay, chi phí tiền sử dụng đất trên giá bán nhà ở hiện nay khá cao.
Chẳng hạn như dự án của GP Invest ở Hà Nội, tiền sử dụng đất chiếm 41,5% giá bán, tại Hải Phòng là 19,3%, và tại khu đô thị Đông Tăng Long (TP Thủ Đức) chiếm 26,5%, khu đô thị Chánh Mỹ (tỉnh Bình Dương) là 16,3%.
Cũng theo Bộ Xây dựng, nếu áp dụng báng giá đất mới năm 2024, chi phí tiền sử dụng đất tại các dự án sẽ tăng mạnh. Cụ thể, tại dự án của GP Invest, tỷ lệ này sẽ tăng lên 60%, tại khu đô thị Đông Tăng Long, TP Thủ Đức là 60 - 65%, và tại dự án biệt thự Chánh Mỹ là 50% giá bán.Từ đó, giá bán nhà ở và bất động sản sẽ tăng trung bình từ 15 – 20% so với trước đây.
Ngoài ra, chi phí vốn tại các nhà dự án thương mại thường từ 30 – 70% tổng vốn đầu tư, do đó, chi phí lãi vay sẽ chiếm khoảng 3 – 5% tổng chi phí đầu tư xây dựng; chi phí bán hàng cũng chiếm khoảng 3 – 7% giá bán, thậm chí có thể lên đến 15% với một số dự án đặc biết. Bên cạnh đó, thuế, lợi nhuận và chi phí quản lý của chủ đầu tư cũng chiếm khoảng 10 – 20% giá bán đối với nhà ở cao tầng , 20 – 30% đồi với nhà ở thấp tầng.
Điều chỉnh giá đất để giảm giá nhà
Đi tìm lời giải cho những tồn tại của thị trường nhà ở nhiều năm qua, các chuyên gia cho biết, tháo gỡ pháp lý là điều quan trọng nhất. Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư Hà Nội) cho biết, nhà ở thương mại bị “tắc” một phần do quy định chủ đầu tư dự án chỉ được nhận quyền sử dụng đất ở.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, không hộ gia đình hay cá nhân nào có diện tích đất ở đủ lớn, do hạn mức giao đất tối đa 400 m2. Với doanh nghiệp, đơn vị đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác mới được quyền chuyển mục đích sử dụng, để xây nhà thương mại. Do đó, cần mở rộng loại đất xây dựng nhà ở thương mại để gỡ vướng cho các doanh nghiệp phát triển dự án.
Cùng với đó, dựa trên các loại chi phí cấu thành giá bán nhà ở, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, cần điều chỉnh giá đất sao cho phù hợp với thực tế, nguyên tắc thị trường chỉ nên áp dụng cho những khu vực đô thị phát triển ổn định. Nếu doanh nghiệp xây dựng nhiều nhà ở (tăng cung) nhưng giá quá cao cũng không thể bán được bởi quyết định vẫn ở người mua nhà.
Đồng tình, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bổ sung rằng chi phí đất đai và giải phóng mặt bằng chiếm tỷ lệ lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, tùy theo mật độ xây dựng.
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư và Phân phối DTJ, nhấn mạnh rằng yếu tố quan trọng nhất với doanh nghiệp bất động sản hiện nay là thời gian. Rút ngắn thời gian làm thủ tục dự án nhờ các quy định rõ ràng sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí tuân thủ, qua đó kéo giảm giá nhà.
Ông Thanh cũng cho rằng, định hướng phát triển bất động sản cần tập trung vào sự ổn định và nâng cao chất lượng sống cho người dân. Mức lợi nhuận 10 - 20% từ giá bán nhà của chủ đầu tư là hợp lý, nhưng cần xem xét thực tế để đánh giá chính xác, vì có những dự án quy mô lớn ở vùng đất mới, thu hút được nhiều người mua, mang lại lợi nhuận vượt xa con số thống kê.
