Năm 2025, đà tăng giá chung cư được nhận định sẽ chững lại, thị trường trở nên ổn định hơn và không còn tình trạng "sốt nóng" như thời gian qua. Khi đó, dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ những khu vực có giá cao sang những khu vực có mức giá cạnh tranh hơn và còn nhiều tiềm năng tăng trưởng.
Bất động sản nhà ở bước vào chu kỳ mới
Trong báo cáo về triển vọng thị trường bất động sản nhà ở năm 2025, nhóm phân tích Chứng khoán Vietcombank (VCBS) dự báo nhu cầu nhà ở trong 10 năm tới sẽ tăng trưởng mạnh nhờ yếu tố nhân khẩu học. Cụ thể, nhóm dân số sinh vào những năm 1990 đang bước vào độ tuổi trên 35, thời điểm ổn định về sự nghiệp và tài chính, sẵn sàng chấp nhận rủi ro vay vốn để mua nhà. Nhiều người trong số này cũng chịu áp lực lớn trong việc sở hữu nhà để an cư, khi việc thuê nhà hoặc sống cùng gia đình không còn phù hợp.
Chứng khoán MB (MBS) cũng có quan điểm tương tự, cho rằng bất động sản dân cư sẽ khởi động một chu kỳ phát triển mới từ năm nay, trong đó việc mở rộng và cải thiện cơ sở hạ tầng sẽ đóng vai trò then chốt. Điều này giúp giảm áp lực dân số tại khu vực nội đô, đồng thời tăng cường kết nối giữa các tỉnh vùng ven, khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố.
Từ nay đến năm 2027, nhiều dự án giao thông quan trọng ở khu vực phía Nam dự kiến hoàn thành, bao gồm cao tốc TP HCM - Trung Lương (mở rộng), TP HCM - Chơn Thành (Bình Phước), TP HCM - Mộc Bài (Tây Ninh) và dự án mở rộng Quốc lộ 13 (đoạn từ nút giao Bình Phước đến cầu Bình Triệu). Tại Hà Nội, nguồn vốn đầu tư công năm nay chủ yếu sẽ dành cho các dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 4 và Vành đai 3,5, nhằm kết nối trung tâm Thủ đô với khu vực phía Đông, Tây và các tỉnh thành lân cận.
Phân tích rõ hơn, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh cho biết, trong năm 2024, giá chung cư tại TP.HCM và Hà Nội tăng không hoàn toàn do nhu cầu thực, mà 50-60% đến từ hoạt động đầu tư. Ông cho rằng chung cư không chỉ là nơi để ở mà còn mang lại nguồn thu ổn định từ việc cho thuê, khiến loại hình này trở thành kênh đầu tư hấp dẫn. Bên cạnh Hà Nội, các nhà đầu tư cũng sẽ mở rộng danh mục sang các tỉnh công nghiệp.
Về nhu cầu nhà ở thực, trong năm nay, thị trường kỳ vọng phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) tại TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh sẽ phát triển để đáp ứng nhu cầu của người dân. Ngoài ra, đất nền cũng sẽ trở thành phân khúc đầu tư hấp dẫn, khi giá chung cư đã tăng mạnh trong năm vừa qua, thậm chí tại một số khu vực giá mỗi mét vuông chung cư còn cao hơn đất nền lân cận.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, giai đoạn 2025-2030, trọng tâm thị trường sẽ tập trung vào NOXH. Nguyên nhân là do vào tháng 10/2024, giá chung cư thương mại tại Hà Nội đã chạm đỉnh cả về giá bán lẫn số lượng giao dịch. Từ thời điểm đó đến nay, giá chung cư có dấu hiệu chững lại, trong khi lượng giao dịch cũng sụt giảm. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư chung cư đã chốt lời và chuyển hướng sang các phân khúc khác.
Ông Quê cũng nhận định, nhiều người mua nhà đã nhận thấy tín hiệu nguồn cung NOXH sẽ gia tăng từ năm 2025 trở đi. Vì vậy, một bộ phận khách hàng quyết định chờ đợi để mua nhà phân khúc này, tạm thời lựa chọn phương án thuê nhà trong ngắn hạn và trung hạn.
Hạng vạn căn NOXH sắp “đổ bộ”
Mới đây, UBND TP Hà Nội đã phê duyệt cập nhật danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở và khu đô thị trong Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025. Trong số 72 dự án mới được thông qua, có 8 dự án NOXH với tổng diện tích sàn hơn 255.700m² (khoảng 1.580 căn hộ). Các dự án này chủ yếu tập trung tại huyện Thường Tín (5 dự án), quận Long Biên (2 dự án) và quận Hoàng Mai (1 dự án), với mức giá dự kiến từ 25 triệu đồng/m².
Trong năm nay, thành phố dự kiến hoàn thành 11 dự án NOXH với gần 6.000 căn hộ, tương đương 345.000m² sàn. Giai đoạn 2026-2030, khoảng 50 dự án sẽ được triển khai, cung ứng gần 57.200 căn hộ, tương ứng 3,2 triệu m² sàn. Hiện tại, thành phố đang thẩm định chủ trương đầu tư 4/5 khu NOXH độc lập tập trung tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm và Mê Linh. Các dự án này có tổng diện tích trên 200ha, dự kiến cung ứng hơn 12.000 căn hộ.
Không chỉ Hà Nội, TP. HCM cũng đẩy mạnh phát triển NOXH khi có 21 doanh nghiệp đăng ký xây dựng 52.000 căn hộ trên quỹ đất tự tạo lập. Bên cạnh đó, thành phố đang kêu gọi đầu tư tại 7 khu đất với tổng số 8.000 căn hộ và triển khai thêm 10.000 căn từ nguồn vốn đầu tư công. TP HCM đặt mục tiêu hoàn thành 70.000 căn NOXH vào năm 2030, đồng thời cải tiến thủ tục hành chính và mở rộng quỹ đất dành cho phân khúc này.
Tại Bình Dương – trung tâm công nghiệp lớn của cả nước, UBND tỉnh cho biết Chính phủ đã giao chỉ tiêu phát triển 42.000 căn NOXH trong giai đoạn 2021-2025. Đến nay, tỉnh đã hoàn thành 15.893 căn và dự kiến triển khai thêm 26.552 căn trong năm 2025.
Tương tự, Đồng Nai cũng tích cực thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Trong năm 2025, tỉnh dự kiến hoàn thành 979 căn hộ, trong đó nổi bật là hai dự án của Công ty Cổ phần Thống Nhất tại huyện Trảng Bom (517 căn) và Công ty Thành Thắng tại TP Long Khánh (462 căn).
Hải Phòng cũng là một điểm sáng trong phát triển nhà ở xã hội, đặt mục tiêu hoàn thành 9 dự án với tổng số 15.000 căn hộ vào cuối năm 2025. Đây là một nỗ lực đáng kể của thành phố cảng nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người lao động và cư dân địa phương.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu, đặc biệt là sự khan hiếm của phân khúc nhà ở bình dân, việc gia tăng nguồn cung NOXH trở thành một giải pháp cấp thiết.
Theo TS Nguyễn Minh Phong, NOXH không chỉ đơn thuần là một phân khúc bất động sản mà còn mang ý nghĩa quan trọng về mặt chính trị và xã hội. Ông nhấn mạnh rằng phát triển NOXH đã trở thành nhiệm vụ trọng tâm trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Ông cũng cho rằng năm 2024, dù kỳ vọng rất lớn vào việc cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội, nhưng thực tế chưa đạt được mục tiêu đề ra. Vì vậy, trong năm 2025, cần có những biện pháp quyết liệt hơn để biến kỳ vọng thành hiện thực.
Dù có triển vọng lớn, nhưng quá trình phát triển NOXH vẫn gặp không ít thách thức. Việc triển khai các dự án thường kéo dài do vướng mắc về thủ tục hành chính, giải phóng mặt bằng và nguồn vốn. Đây là những yếu tố cần được tháo gỡ để thúc đẩy phân khúc này phát triển bền vững.