Lợi nhuận đất nền gấp 2,2 lần chung cư
Theo thống kê từ Batdongsan.com, đầu quý IV/2024, nhu cầu tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng 30% so với các quý trước, đặc biệt ở các khu vực có đường Vành đai 4 đi qua như Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Thanh Oai... Giao dịch tại đây tăng từ 10-20% so với quý III/2024, phần lớn nhờ hiệu ứng từ các phiên đấu giá đất vùng ven.
Tại TP.HCM và vùng phụ cận, báo cáo của DKRA Consulting cho thấy, nguồn cung sơ cấp đất nền tăng nhẹ 1% so với năm 2023 nhưng vẫn khan hiếm, chỉ chiếm 15% tổng nguồn cung, giảm 34% so với năm trước. Sức cầu thị trường duy trì ở mức thấp với tỷ lệ tiêu thụ sơ cấp đạt 13%, chủ yếu tập trung vào phân khúc có giá dưới 50 triệu đồng/m² ở TP.HCM và dưới 25 triệu đồng/m² tại vùng lân cận.
Dự báo năm 2025, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc nhờ chính sách, hạ tầng và nguồn cung được tháo gỡ. Ông Võ Hồng Thắng (DKRA Group) nhận định nguồn cung đất nền sẽ tăng đáng kể, dao động từ 3.000 - 3.500 nền, tập trung tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An – các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng lớn như đường Vành đai 3, 4 và sân bay Long Thành. Trong khi đó, TP.HCM, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung.
Lợi nhuận từ đất nền đang được các chuyên gia đánh giá sẽ vượt trội hơn so với chung cư trong năm 2025
Theo ông Nguyễn Quốc Anh (Batdongsan.com.vn), thị trường đã đảo chiều từ quý III/2024, nhưng cần trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Giai đoạn khởi sắc dự kiến diễn ra từ quý II/2025 đến quý IV/2025, khi nhà đầu tư tập trung vào tiềm năng tăng giá thay vì chỉ quan tâm đến giá bán và pháp lý.
Đặc biệt, lợi nhuận từ đất nền vượt trội hơn so với chung cư, với mỗi 100 đồng đầu tư, chung cư chỉ thu về 136 đồng trong khi đất nền có thể đạt 300 đồng. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường đất nền được kỳ vọng sẽ minh bạch, bền vững hơn, giảm tình trạng sốt đất và giá ảo. Đến năm 2026, bất động sản sẽ bước vào giai đoạn ổn định với giá và thanh khoản tăng trở lại trên nhiều phân khúc.
Đồng quan điểm với nhận định về triển vọng của thị trường đất nền, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cho rằng, đất nền không chỉ là kênh lưu giữ tài sản hiệu quả mà còn là lựa chọn đầu tư dài hạn ít chịu ảnh hưởng từ biến động kinh tế. Tuy nhiên, để đạt lợi nhuận tối ưu, nhà đầu tư cần ưu tiên những khu vực có quy hoạch rõ ràng và tiềm năng phát triển hạ tầng.
Thực tế hiện nay, thanh khoản đất nền tập trung chủ yếu vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, sở hữu sổ đỏ hoặc nằm trong những khu vực có pháp lý minh bạch, hạ tầng giao thông đồng bộ và kết nối thuận tiện với khu dân cư, khu công nghiệp cũng như trung tâm thành phố. Với những yếu tố này, đất nền được kỳ vọng sẽ tiếp tục có sức bật mạnh mẽ, trở thành phân khúc hấp dẫn trong chu kỳ phục hồi của thị trường bất động sản.
Xuất hiện xu hướng mới
Song song với xu hướng đầu tư vào đất nền tại các khu vực có hạ tầng phát triển, một phân khúc khác cũng đang thu hút sự quan tâm là đất nền tại các vùng làng quê. Theo các chuyên gia bất động sản, đây là lựa chọn hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ nhờ mức giá còn thấp và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
So với những khu vực ven đô như Đông Anh, Hoài Đức hay Gia Lâm nơi giá đất đã chạm ngưỡng 50-120 triệu đồng/m², thậm chí có nơi lên đến 150-200 triệu đồng/m² thì giá đất nền tại Sóc Sơn, Chương Mỹ hay các tỉnh lân cận vẫn dao động trong khoảng 7-15 triệu đồng/m². Điều này mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư có vốn nhỏ nhưng muốn đón đầu xu hướng tăng trưởng của thị trường.
Song song với xu hướng đầu tư vào đất nền tại các khu vực có hạ tầng phát triển, một phân khúc khác cũng đang thu hút sự quan tâm là đất nền tại các vùng làng quê
Theo ông Hoàng Văn Tùng, một nhà môi giới bất động sản, đầu tư vào đất nền vùng quê với mức giá thấp giúp giảm thiểu rủi ro, đồng thời mang lại cơ hội tăng giá đều đặn, đặc biệt tại những khu vực có nền giá thấp và dư địa phát triển lớn. Lợi thế của phân khúc này không chỉ nằm ở mức giá hợp lý mà còn ở khả năng kết nối giao thông ngày càng thuận tiện. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng mức độ tiềm năng của từng khu vực phụ thuộc vào vị trí cụ thể và tiến độ phát triển hạ tầng.
Một yếu tố khác khiến đất nền vùng quê trở nên hấp dẫn là nhu cầu thực tế cao từ người dân địa phương, giúp duy trì tính thanh khoản ổn định. Theo ông Tùng, phân khúc này phù hợp với các nhà đầu tư vốn nhỏ, không đòi hỏi dòng tiền lớn và không cần chờ đợi quá lâu để hạ tầng phát triển đồng bộ như ở các Khu đô thị mới. Dù vậy, không phải mọi khu vực có giá đất thấp đều đáng đầu tư. Nhà đầu tư cần ưu tiên các khu vực có pháp lý rõ ràng, dân cư hiện hữu và nằm gần các trục giao thông chính để đảm bảo tính thanh khoản.
"Những vùng quá hẻo lánh hoặc xa trung tâm có thể có giá rất rẻ, nhưng thanh khoản kém và tiềm năng tăng giá hạn chế", ông Tùng khuyến cáo.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, tại một số tỉnh miền Bắc, đất nền có giá dưới 2 tỷ đồng/lô đang ghi nhận mức tăng giá mạnh. Đặc biệt, các khu vực vùng ven Hà Nội có dấu hiệu "sốt" cục bộ, với mức tăng trung bình 10-20% so với đầu năm 2024, phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển dòng tiền về phân khúc này.
