Dự báo trong năm 2025, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp cho cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM khoảng 40.000 căn. Tuy nhiên, so với nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, với khoảng 200.000 người cần nhà mỗi năm tại hai thành phố này, con số trên vẫn là khá khiêm tốn.
Áp lực sẽ dồn vào giai đoạn 2026 – 2027
Vì vậy, rất khó có thể kỳ vọng giá bất động sản sẽ giảm. Thêm vào đó, các chi phí như tài chính, đất đai… đang không ngừng tăng cao, điều này sẽ tác động không nhỏ đến quá trình phát triển các dự án bất động sản và dẫn đến sự gia tăng giá nhà.
Theo ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, giá bất động sản sẽ khó có khả năng giảm trong giai đoạn tới. Một trong những nguyên nhân chính là quy trình phê duyệt dự án thường kéo dài, dẫn đến chi phí đầu tư bị đội lên.
Hơn nữa, việc đấu giá đất phải căn cứ vào giá thị trường, điều này khiến giá trị đầu vào của các dự án cao hơn, đồng nghĩa với việc giá bất động sản cũng tăng. Bên cạnh đó, sự biến động của giá vàng và USD so với VND cũng tạo thêm áp lực đối với giá bất động sản.
Đặc biệt, việc các địa phương áp dụng bảng giá đất mới theo giá thị trường có thể làm chi phí tăng lên, gây khó khăn trong việc giảm giá bất động sản dù nguồn cung có tăng. Điều này sẽ tác động mạnh đến khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt là với các dự án cao cấp, và có thể kéo theo sự chững lại chung của toàn thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNREA, cũng cho rằng trong giai đoạn từ nay đến cuối năm 2025, các quy định của luật mới vẫn chưa hoàn toàn được áp dụng và vẫn còn ảnh hưởng của các yếu tố cũ, do đó giá đất có thể vẫn giữ ở mức hợp lý. Tuy nhiên, nếu không có sự điều chỉnh phù hợp trong giai đoạn 2026-2027, áp lực gia tăng giá sẽ tiếp tục và đẩy giá bất động sản lên cao.
Dẫn chứng từ TP.HCM, ông Đính cho biết giá đền bù đất ở các khu vực ven đô đã tăng gấp ba lần, làm giá đất tăng mạnh. Tuy nhiên, chính quyền thành phố vẫn duy trì cách tính giá đất cũ, giúp các chủ đầu tư ở một số khu vực vẫn có thể chấp nhận mức giá đền bù này.
Vì vậy, ông Đính nhấn mạnh, thị trường bất động sản sẽ có hai kịch bản: nếu điều tiết tốt, thị trường sẽ ổn định trong giai đoạn 2026-2027. Ngược lại, nếu không có những điều chỉnh kịp thời, giá bất động sản có thể leo thang, gây khó khăn cho toàn bộ thị trường.
Liên quan đến tình hình giá cả trên thị trường bất động sản, báo cáo hoạt động năm 2024 của Bộ Xây dựng đã phải điều chỉnh tiêu chí xếp loại các phân khúc, với mức tăng từ 28-44%. Cụ thể, các căn hộ có giá dưới 45 triệu đồng/m2 giờ đây được xếp vào phân khúc bình dân, trong khi trước đây mức giá này chỉ là dưới 25 triệu đồng/m2. Các căn hộ cao cấp cũng có mức giá mới, từ trên 50 triệu đồng/m2 giờ đã lên đến khoảng 70 - 100 triệu đồng/m2.
Khó giải quyết nhà ở bình dân trong "một sớm, một chiều"
Mặc dù các mức xếp loại đã được nâng cao, nhưng cơ cấu nguồn cung chung cư mới vẫn không đồng đều. Bộ Xây dựng ước tính phân khúc bình dân chỉ chiếm 5-7% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc cao cấp chiếm tới 60-65%, còn chung cư trung cấp chiếm 30-35% thị phần.
Bên cạnh chung cư, giá nhà ở riêng lẻ trong các dự án cũng ghi nhận mức tăng mạnh, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, với mức giá lên tới 250 – 300 triệu đồng/m2. Nếu tình trạng này không được kiểm soát kịp thời, nguy cơ những tác động tiêu cực đối với cả thị trường và xã hội trong dài hạn là rất lớn.
Sự ảnh hưởng này được thể hiện rõ nhất qua sự thay đổi trong xu hướng hôn nhân và mức sinh ở Việt Nam. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, trong hơn 30 năm qua, xu hướng hôn nhân và mức sinh ở Việt Nam đã có những biến đổi đáng kể. Tuổi kết hôn ngày càng cao, tỷ lệ kết hôn giảm, dẫn đến mức sinh giảm mạnh, chỉ còn bằng một nửa so với trước đây.
Cụ thể, từ năm 1989 đến 2023, độ tuổi kết hôn lần đầu của nam tăng từ 24,4 lên 29,3, và nữ từ 23,2 lên 25,1. Sự thay đổi này đã góp phần làm giảm tỷ lệ sinh, với mức sinh giảm từ 3,8 con vào năm 1989 xuống dưới 2 con vào năm 2023.
Xu hướng không muốn hoặc chỉ muốn sinh một con đang trở nên phổ biến, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi chi phí sinh hoạt và giá nhà đất cao đang tạo ra áp lực cho các cặp đôi. Tại TP.HCM, số liệu thống kê cho thấy độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu đã đạt kỷ lục 30,4 tuổi, và số con trung bình của mỗi phụ nữ trong độ tuổi sinh đẻ chỉ là 1,32.
Một phần lý giải cho tình trạng này là vì áp lực phải mua nhà trước khi kết hôn hoặc sinh con, khiến nhiều người trẻ phải tập trung vào công việc mà bỏ qua việc lập gia đình. Điều này càng cho thấy sự ảnh hưởng sâu rộng của giá nhà đối với các quyết định xã hội.
Tuy nhiên, việc giải quyết vấn đề nhà ở, đặc biệt là nhà ở bình dân, không phải là vấn đề có thể giải quyết trong ngày một ngày hai. Đây là một vấn đề cần sự đóng góp từ nhiều thành phần trong xã hội, bao gồm cả sự hợp tác công-tư và chính sách chặt chẽ để điều chỉnh cung cầu.
Mặc dù đã có nhiều đề xuất về việc xử lý hành vi đầu cơ và thổi giá chung cư, việc xác minh và xử lý những hành vi này vẫn gặp không ít khó khăn, đặc biệt là trong bối cảnh nguồn cung bị thắt chặt và nhu cầu ngày càng tăng cao. Nhiều nghiên cứu và thực tế đã chỉ ra rằng, một phần nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao chính là do sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu, mà không chỉ đơn thuần là do hoạt động đầu cơ hay thổi giá của các nhà đầu tư và môi giới bất động sản.
