Sau hơn hai năm chịu ảnh hưởng của các vướng mắc pháp lý kéo dài, thị trường bất động sản TP. HCM vẫn chưa thể thoát khỏi tình trạng mất cân bằng giữa cung và cầu. Theo báo cáo của Công ty TNHH Chứng Khoán Shinhan Việt Nam (Shinhan Securities), số lượng căn hộ mở bán mới trong năm 2024 đã giảm mạnh 40% so với năm trước, chỉ đạt 5.050 căn, trong khi giá bất động sản tiếp tục leo thang, mặc dù thanh khoản đã giảm đáng kể.
Ngược chiều nguồn cung
Nguyên nhân chính của sự sụt giảm này đến từ các vướng mắc pháp lý kéo dài. Quá trình phê duyệt dự án gặp nhiều trở ngại do yêu cầu kiểm tra pháp lý ngày càng chặt chẽ, trong khi các chủ đầu tư lại đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn, khiến tiến độ dự án bị trì hoãn.
Chi phí phát triển cũng là một yếu tố quan trọng, khi bảng giá đất mới được TP. HCM ban hành từ tháng 10/2024 đã khiến chi phí giải phóng mặt bằng và thuế đất tăng mạnh. Giá đất tại TP. Thủ Đức trên đường Phan Chu Trinh đã tăng tới 611,37% so với năm 2020, trong khi các khu vực ngoại thành như Nhà Bè, Hóc Môn cũng ghi nhận mức tăng trên 300%. Điều này không chỉ làm tăng giá thành sản phẩm mà còn tạo áp lực lên người mua nhà.
Dù nguồn cung vẫn hạn chế, nhưng sau 5 tháng triển khai các chính sách mới, thị trường bất động sản TP. HCM đã có những tín hiệu tích cực. Chính phủ đã phê duyệt Quy hoạch TP. HCM giai đoạn 2021-2030 và các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng, giúp doanh nghiệp bất động sản có thêm cơ hội để triển khai các dự án mới.
Từ quý III/2024, TP. HCM đã tích cực tháo gỡ pháp lý, giúp hơn 300 căn hộ từ các dự án bị đình trệ trong 1-2 năm trước có thể tiếp tục triển khai. Nếu quá trình này được duy trì trong năm 2025, nguồn cung bất động sản có thể sẽ tăng trưởng trở lại. Tuy nhiên, khả năng hấp thụ của thị trường vẫn là một yếu tố đáng lo ngại.
Ngay cả khi có nhiều dự án mới, nhưng nếu giá nhà đất vẫn ở mức cao và lãi suất vay không giảm đáng kể, người mua vẫn sẽ gặp khó khăn trong năm 2025. Shinhan Securities cũng đưa ra cảnh báo tỷ lệ hấp thụ thấp có thể kéo dài nếu không có các chính sách hỗ trợ tài chính mạnh mẽ hơn cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Điều này sẽ dẫn đến việc thị trường khó có thể phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025.
Tại thị trường Hà Nội, UBND TP vừa phê duyệt cập nhật danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở và khu đô thị trong Kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố giai đoạn 2021-2025. Trong số 72 dự án mới được phê duyệt, có 8 dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích sàn hơn 255.700m², tương đương hơn 1.580 căn hộ. Các dự án này phân bổ tại các khu vực: 5 dự án tại huyện Thường Tín, 2 dự án tại quận Long Biên và 1 dự án tại quận Hoàng Mai.
Triển vọng đồng đều nhưng TP.HCM vẫn về sau
Nhận định về triển vọng của hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng trong giai đoạn tới, triển vọng dài hạn của thị trường vẫn được đánh giá tích cực nhưng trong ngắn hạn Hà Nội sẽ vượt lên TP. HCM để trở thành thị trường bất động sản chủ lực.
Cụ thể, từ nay đến năm 2026, Hà Nội dự kiến cung cấp 38.000 căn hộ, trong khi TP. HCM chỉ có 29.000 căn, một sự chênh lệch đáng kể, đặc biệt khi thị trường TP. Hồ Chí Minh trước nay luôn dẫn đầu về cung cầu nhà đất. Đồng quan điểm, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn đầu tư Savills cũng cho rằng Hà Nội hiện đang trong một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ, trong khi TP. HCM vẫn đang gặp khó khăn trong quá trình phục hồi.
Theo ông Khương, ngoài việc chiếm ưu thế về nguồn cung, Hà Nội còn sở hữu nền tảng phát triển hạ tầng vững chắc, quỹ đất phong phú và tiềm năng mở rộng các đại đô thị lớn, đặc biệt là ở khu vực phía Tây và Đông. Điều này đang thu hút các chủ đầu tư từ phía Nam, họ mở rộng ra Bắc để tìm kiếm quỹ đất phát triển, kéo theo một lượng lớn nhà đầu tư bất động sản đổ về đây. Do đó, Hà Nội sẽ tiếp tục là thị trường có nhu cầu lớn trong thời gian tới.
Ngược lại, TP. HCM vẫn còn dư địa phát triển về nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà giá vừa túi tiền, nhưng các vấn đề lớn mà thị trường này phải đối mặt là nguồn cung hạn chế và hạ tầng đầu tư công chưa hoàn thiện. Chính quyền TP. HCM đã có những động thái tích cực để tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án và điều chỉnh bảng giá đất, giúp đẩy nhanh việc giải quyết các khó khăn về đầu tư công và hạ tầng.
Tuy nhiên, ông Khương khẳng định, thị trường TP.HCM sẽ cần thêm thời gian, ít nhất là 2-3 năm để thẩm thấu các chính sách, từ đó tạo động lực phục hồi và lấy lại vị thế đầu tàu. Các chuyên gia cũng nhấn mạnh, một lợi thế lớn của thị trường bất động sản Việt Nam chính là sự ổn định trong chính sách, với mức tăng trưởng hơn 6% trong suốt 10 năm qua.
