Tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu trong thị trường bất động sản tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội, ngày càng trở nên nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở có mức giá hợp lý luôn ở mức cao và không ngừng tăng, song nguồn cung lại không đủ đáp ứng. Điều này gây ra nhiều khó khăn cho cả người mua nhà, các nhà phát triển bất động sản và cơ quan quản lý.
Khó tìm nhà ở thương mại vừa túi tiền
Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn 2018 - 2023 chứng kiến sự suy giảm liên tục về số lượng và cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM. Đáng chú ý, thị trường ngày càng thiên về phân khúc cao cấp và hạng sang.
Cụ thể, tỷ lệ căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) trong nguồn cung mới mở bán liên tục giảm sút và hoàn toàn biến mất tại TP. HCM từ năm 2021, tại Hà Nội từ năm 2023. Trước đó, tại Hà Nội, phân khúc căn hộ bình dân chiếm 35% tổng số căn hộ mới năm 2018, giảm còn 20% năm 2019, 12% năm 2020 và chỉ khoảng 4% trong các năm 2021 - 2022, trước khi không còn xuất hiện từ năm 2023. Tại TP. HCM, tỷ lệ này giảm từ 20% năm 2018 xuống chỉ còn 0,5% năm 2020, rồi biến mất hoàn toàn từ năm 2021.
VARS nhận định, trong thời gian tới, nhà ở vừa túi tiền khó có cơ hội xuất hiện tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP. HCM. Nguyên nhân là số lượng dự án nhà ở được cấp phép trong những năm gần đây quá ít. Trong năm 2023 và đầu năm 2024, hầu như không có dự án mới nào thuộc phân khúc này được triển khai, trong khi các dự án đang thực hiện chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp.
Có hai nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không thu hút sự quan tâm của các nhà phát triển bất động sản: Thứ nhất, lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn nhiều so với phân khúc cao cấp. Để xây dựng nhà ở giá hợp lý, chủ đầu tư phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Tuy nhiên, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, nếu dự án bị chậm trễ trong một hoặc hai năm, nguy cơ thua lỗ rất cao. Bên cạnh đó, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, trong khi phát triển tại các đại đô thị đòi hỏi đầu tư lớn vào hạ tầng và tiện ích, làm tăng chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất.
Thứ hai, dù Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch vẫn là rào cản lớn. Quy trình cấp phép phức tạp, kéo dài, cộng với quỹ đất dành cho nhà ở ngày càng thu hẹp, khiến các chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ trước khi tham gia vào phân khúc này.
Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà trong phân khúc này chưa được thực hiện đồng bộ. Các gói tài chính dành cho người thu nhập trung bình và thấp, bao gồm lãi suất ưu đãi và nguồn vốn vay, vẫn còn khó tiếp cận do thủ tục phức tạp và nhiều hạn chế.
Dòng vốn ngoại giúp đa dạng hóa sản phẩm thị trường
Trước đó, khi nhận định về toàn cảnh bức tranh bất động sản năm 2025, các chuyên gia cho rằng, dòng vốn ngoại sẽ là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy sự sôi động cho thị trường. Trong 11 tháng đầu năm 2024, lĩnh vực bất động sản đã thu hút gần 5,63 tỷ USD, chiếm khoảng 18% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này tăng đáng kể so với cùng kỳ năm 2023, khi tỷ lệ chỉ ở mức 5,2%.
Trên thị trường mua bán và sáp nhập (M&A), bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn. Năm ngoái, Việt Nam xếp thứ hai trong khu vực Đông Nam Á về tốc độ tăng trưởng giá trị giao dịch M&A trong ngành địa ốc, với mức tăng gần 46% so với cùng kỳ, chỉ đứng sau Indonesia.
Số liệu từ VARS cho thấy, tổng giá trị của 13 thương vụ M&A bất động sản nổi bật trong năm qua đã vượt 1,8 tỷ USD, bao gồm cả các giao dịch của các tập đoàn nước ngoài lẫn những "ông lớn" trong nước.
Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận môi giới và đầu tư tại Savills Hà Nội, năm 2025, bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn ngoại, góp phần đa dạng hóa thị trường và nâng cao chất lượng các phân khúc. Trong đó, nhu cầu từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ tăng mạnh ở các loại hình như nhà ở, đất công nghiệp cho thuê, kho bãi, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở công nghiệp công nghệ cao.
Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Nguyên Thanh, CEO Dat Xanh Services, nhận định rằng các doanh nghiệp ngoại hiện đang tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, thay vì chỉ chú trọng vào sản phẩm cao cấp như trước đây. Đây là tín hiệu tích cực, giúp cân bằng cung - cầu và đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Ông Nguyễn Đình Trường, Tổng Giám đốc TT CapitalCosmos Initia cho biết thêm, sự ra đời của các luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho thị trường. Điều này giúp các doanh nghiệp yên tâm đầu tư và phát triển dự án. Lợi thế của các liên doanh quốc tế nằm ở sự kết hợp giữa kinh nghiệm quản lý toàn cầu và sự am hiểu thị trường địa phương, từ đó tạo ra các sản phẩm chất lượng cao, phù hợp với nhu cầu thực tế.
Kỳ vọng từ các chuyên gia và doanh nghiệp cho thấy, việc hợp tác giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài không chỉ giải quyết "tắc nghẽn" về vốn mà còn mở ra cơ hội phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam. Trong tương lai, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền dự kiến sẽ tăng mạnh, đáp ứng nhu cầu thực của người dân và góp phần ổn định thị trường.
