HoREA vừa gửi văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh ưu tiên phê duyệt các dự án thí điểm cho doanh nghiệp bất động sản muốn triển khai nhà ở thương mại trung cấp hoặc giá vừa túi tiền. Đề xuất này dựa trên cơ sở Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội, cho phép thí điểm tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất, ngay cả khi không phải là đất ở, để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.
Ưu tiên phê duyệt phân khúc nhà ở vừa túi tiền
Theo HoREA, cách tiếp cận này phù hợp với định hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW nhằm khắc phục những bất cập hiện tại trong thị trường bất động sản, đặc biệt là sự mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng. Hiện nay, thị trường nhà ở thương mại tại TP.HCM và các đô thị lớn đang lệch pha, nghiêng về phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi đó nhà ở trung cấp và giá vừa túi tiền lại thiếu hụt nghiêm trọng.
Số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, trong 5 năm qua, nguồn cung dự án nhà ở thương mại sụt giảm đáng kể. Năm 2020, TP.HCM không có dự án nào được chấp thuận, năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 và 2023 chỉ có 2 dự án mỗi năm. Trong 11 tháng đầu năm 2024, số dự án được phê duyệt tăng lên 12, nhưng chỉ có một dự án nhà ở xã hội. Con số này chỉ bằng 1/5 so với trước dịch Covid-19.
Số lượng căn hộ thương mại đủ điều kiện đưa ra thị trường cũng giảm mạnh. Năm 2020 có 16.895 căn, nhưng đến năm 2024, con số này chỉ còn 1.611 căn, thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2017-2019 khi mỗi năm có từ 23.000 đến 43.000 căn. Đặc biệt, tỷ trọng nhà ở cao cấp trong tổng nguồn cung tại TP.HCM ngày càng chiếm ưu thế, đạt 100% vào năm 2024.
HoREA đề xuất UBND cấp tỉnh ưu tiên phê duyệt các dự án thí điểm cho doanh nghiệp bất động sản muốn triển khai nhà ở thương mại trung cấp hoặc giá vừa túi tiền
Sự thiếu hụt nguồn cung trong phân khúc nhà ở trung cấp và giá rẻ đã đẩy giá nhà thương mại lên mức vượt xa khả năng tài chính của người dân. Trong 11 tháng đầu năm 2024, giá nhà ở cao cấp tại TP.HCM trung bình lên đến 9,39 tỷ đồng/căn. Đáng nói, đây chỉ là giá sơ cấp từ chủ đầu tư, chưa bao gồm các chi phí chênh lệch trên thị trường thứ cấp.
Tình trạng này không chỉ giới hạn ở TP.HCM. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá căn hộ tại Hà Nội và Đà Nẵng cũng tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá bình quân căn hộ trong quý III/2024 tiệm cận 60 triệu đồng/m², tăng 64% so với năm 2019. Ở TP.HCM, giá trung bình đạt 64,2 triệu đồng/m², tăng hơn 30% so với cùng kỳ.
Trước thực trạng trên, HoREA đề nghị tái cấu trúc thị trường bất động sản với trọng tâm là phát triển nhà ở thương mại trung cấp và giá vừa túi tiền. Cụ thể, UBND cấp tỉnh nên ưu tiên phê duyệt các dự án thí điểm cho doanh nghiệp bất động sản muốn triển khai nhà ở đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân.
Theo VARS, nguồn cung hạn chế và giá nhà cao một phần đến từ chi phí đầu vào tăng cao, do thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án kéo dài. Điều này khiến giá bán sản phẩm bị đội lên, ảnh hưởng đến khả năng thực hiện các dự án nhà ở giá rẻ. Các doanh nghiệp cũng gặp khó khăn khi quỹ đất thích hợp chủ yếu nằm xa trung tâm, nhiều khu vực đất nông nghiệp chưa được quy hoạch thành đất ở.
Theo đó, HoREA cho rằng, việc ưu tiên phát triển nhà ở trung cấp và giá rẻ không chỉ góp phần điều chỉnh lại sự mất cân đối cung - cầu, mà còn tạo cơ hội để người dân có thu nhập trung bình và thấp tiếp cận được nhà ở. Đây là giải pháp bền vững nhằm ổn định thị trường bất động sản và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới.
Nhà 2 – 2,5 tỷ đồng/căn sẽ là xu hướng
Đồng quan điểm với HoREA, TS.Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cũng cho biết, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng, việc phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền đang trở thành một nhu cầu cấp bách. Đây không chỉ là giải pháp giảm áp lực giá nhà mà còn mở ra cơ hội cho nhiều gia đình có thu nhập trung bình và cận trung bình hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà.
Theo ông Đính, nhà ở vừa túi tiền, với mức giá dao động từ 2 - 2,5 tỷ đồng/căn, sẽ là xu hướng phát triển chính trong tương lai gần. Phân khúc này, cùng với nhà ở xã hội, được kỳ vọng sẽ tạo ra bước chuyển biến trong việc đáp ứng nhu cầu của số đông người dân, đồng thời kéo giảm mặt bằng giá nhà trên toàn thị trường.
Tuy nhiên, ông Đính lưu ý, hiện tại chưa có định nghĩa chính thức và khung chính sách cụ thể dành cho loại hình nhà ở vừa túi tiền. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết đối với các cơ quan quản lý nhà nước trong việc nghiên cứu và triển khai các cơ chế, chính sách ưu đãi, nhằm khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tham gia phát triển phân khúc này. Chính sách dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền, dù không hoàn toàn giống nhà ở xã hội, nhưng cũng cần có ưu đãi nhất định để đảm bảo hiệu quả thực thi.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường nhà ở thương mại tại TP.HCM và các đô thị lớn đang lệch pha, nghiêng về phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi đó nhà ở trung cấp và giá vừa túi tiền lại thiếu hụt nghiêm trọng
Ông Đính ví dụ như áp dụng các chính sách miễn, giảm thuế đất và thuế doanh nghiệp; điều chỉnh quy hoạch một cách linh hoạt; ưu tiên trong quy trình phê duyệt dự án; và đề xuất cơ chế "cộng điểm ưu tiên" khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án có sử dụng đất dành cho những doanh nghiệp đã triển khai nhà ở vừa túi tiền.
Tương tự, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh, chính sách phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền cần được xây dựng một cách toàn diện và đồng bộ từ cấp trung ương đến địa phương. Ông cho rằng, việc ưu tiên quỹ đất cho phân khúc này nên được thực hiện với mức ưu tiên chỉ sau nhà ở xã hội. Các chính sách hỗ trợ tài chính và nguồn vốn cũng cần được triển khai mạnh mẽ, tạo động lực để doanh nghiệp đầu tư vào loại hình nhà ở này.
Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền là một giải pháp căn cơ để ổn định và cân bằng thị trường bất động sản Việt Nam. Theo chuyên gia này, việc đẩy mạnh phát triển loại hình này không chỉ giúp giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân mà còn hạn chế các hoạt động đầu cơ, vốn là nguyên nhân gây méo mó thị trường.
Một trong những rào cản lớn nhất đối với phân khúc này, theo GS Võ, chính là nguồn lực tài chính. Việc nghiên cứu và ban hành các chính sách tín dụng ưu đãi để thu hút chủ đầu tư là một trong những giải pháp trọng tâm. Nếu giải quyết được bài toán quy hoạch, quỹ đất và nguồn vốn, phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ nhanh chóng phát triển và trở thành yếu tố quan trọng trong hệ sinh thái bất động sản.
