Mới đây, một dự án khu phức hợp tại khu vực Quốc lộ 1K, tiếp giáp giữa TP Thủ Đức và TP Dĩ An, đã công bố kế hoạch mở bán với mức giá dự kiến lên đến 67 triệu đồng/m2, mức cao kỷ lục tại Bình Dương. Không xa đó, một dự án chung cư cao cấp khác cũng chuẩn bị mở bán với giá khởi điểm từ 65 triệu đồng/m2.
Nhiều dự án “rủ nhau” tăng giá chào bán sơ cấp
Cả hai dự án này đều đã từng ra mắt thị trường cách đây 5 năm với giá chỉ từ 40-45 triệu đồng/m2, nhưng phải tạm ngừng triển khai do vướng mắc pháp lý và nay mới được tái khởi động. Tại TP Thuận An, dự án Hồ Gươm Xanh của TBS Group, sau nhiều năm trì hoãn, cũng vừa thông báo sẽ tái triển khai với giá bán dự kiến trên 60 triệu đồng/m2.
Ngoài ra, dọc Quốc lộ 13, một dự án từng ra mắt từ năm 2019 hiện cũng đang chuẩn bị khởi công, với mức giá được cho là trên 65 triệu đồng/m2. Tại các đô thị trung tâm tỉnh Bình Dương, đặc biệt là các khu vực gần TP Thủ Đức, giá chung cư đang tăng mạnh và bám sát xu hướng biến động giá chung cư khu Đông TP.HCM. Trong bán kính khoảng 10 km từ trung tâm quận 1 TP.HCM, giá chung cư tại đây hiện dao động ở mức trung bình khoảng 50 triệu đồng/m2.
Chuyên trang Batdongsan.vom.vn cũng chỉ ra, giá chung cư tại Bình Dương hiện đã tăng trung bình từ 7-10% so với năm 2024, tùy thuộc vào từng dự án và khu vực. Mức giá tại đây có sự phân hóa rõ rệt, trong đó các khu vực như TP Thuận An và Thủ Dầu Một có giá dao động từ 40-60 triệu đồng/m2, trong khi TP Dĩ An, nhờ sự xuất hiện của một số dự án chung cư bình dân, có mức giá thấp hơn, từ 35-45 triệu đồng/m2.
Một dự án khu phức hợp tại khu vực Quốc lộ 1K, tiếp giáp giữa TP Thủ Đức và TP Dĩ An, đã công bố kế hoạch mở bán với mức giá dự kiến lên đến 67 triệu đồng/m2, mức cao kỷ lục tại Bình Dương
Không chỉ Bình Dương, cuộc đua tăng giá đang mở rộng sang các tỉnh vệ tinh của TP.HCM, nơi trước đây chủ yếu tập trung các dự án nhà ở giá rẻ. Thực tế cho thấy, nhiều dự án chung cư tại các thị trường như Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu đã bắt đầu điều chỉnh giá bán sơ cấp (giá chủ đầu tư chào bán) trong quý IV/2024.
Theo đó, một số dự án có vị trí thuận lợi đã điều chỉnh giá bán sơ cấp, tăng từ 1,5 đến 3 triệu đồng/m2 so với đợt mở bán khoảng 6 tháng trước. Cụ thể, mức giá cao nhất tại Đồng Nai hiện đã đạt 41 triệu đồng/m2, tại Bà Rịa - Vũng Tàu là 61 triệu đồng/m2, còn tại Long An, giá chung cư dao động quanh mức 29 triệu đồng/m2.
Ví dụ, dự án Fiato Airport City (Nhơn Trạch, Đồng Nai) đầu năm có giá dao động từ 31 triệu đồng/m2 đến 35 triệu đồng/m2, trung bình khoảng 33,5 triệu đồng/m2. Hiện tại, giá thấp nhất tại dự án này đã lên 33 triệu đồng/m2, cao nhất là 38 triệu đồng/m2. Tương tự, dự án Vũng Tàu Centre Point (TP Vũng Tàu) đầu năm ghi nhận mức giá trung bình là 55 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 58 triệu đồng/m2, mức cao nhất là 61 triệu đồng/m2, tăng 6% so với đầu năm.
Bên cạnh đó, một số dự án khác tại Vũng Tàu cũng ghi nhận mức tăng đáng kể trong thời gian qua, chẳng hạn như Saigonres Tower tăng 16%, The Maris Vũng Tàu tăng 12%, CSJ Tower tăng 11%, Osimi Phú Mỹ tăng 10%, Cao ốc OSC Land tăng 9%, và các dự án Sycamore, Rivera tăng từ 5-8% so với đầu năm.
Tăng giá là điều khó tránh khỏi
Đánh giá về động thái điều chỉnh giá bán chung cư tại các tỉnh ven TP.HCM, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, sự tăng giá sơ cấp xuất phát từ việc chi phí đầu vào tăng cao, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để cân đối ngân sách.
Thêm vào đó, hầu hết các tỉnh đã công bố bảng giá đất mới với mức tăng trung bình từ 20-30%, khiến nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để phù hợp với mức tăng này. Một số chủ đầu tư khác cũng tận dụng tâm lý thị trường để điều chỉnh giá bán tăng theo biến động của thị trường thứ cấp.
"Thị trường bất động sản hiện tại đang chịu tác động của rất nhiều yếu tố thúc đẩy giá nhà tăng, trong khi những yếu tố kiềm chế giá chưa phát huy hiệu quả", ông Thắng nhận định.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Dịch vụ Tư vấn Bất động sản Hồng Lĩnh phân tích, nguồn cung mới hiện còn thiếu đa dạng và tập trung vào một số dự án do vài chủ đầu tư nắm giữ, dẫn đến giá bán tăng cao và cuộc cạnh tranh trên thị trường trở nên kém sôi động. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư đang áp dụng nhiều chính sách khuyến mãi nhằm kích cầu sức mua như hỗ trợ tài chính, chiết khấu cao, tạo ra áp lực gia tăng giá bán.
"Tất cả những chi phí này đều được tính vào giá bán, và người mua nhà là đối tượng phải gánh chịu", ông Thanh chia sẻ.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group
Chuyên gia bất động sản Nguyễn Đức Hòa cũng nhận định, chi phí sử dụng đất, đầu tư, xây dựng và nhân công tăng lên sẽ ảnh hưởng đến giá bán của các dự án mới. Đặc biệt, với các quy định, thuế và chi phí xây dựng hiện hành, các chủ đầu tư lớn buộc phải điều chỉnh tăng giá để tránh thua lỗ.
Thêm vào đó, giá bất động sản tại TP.HCM tăng mạnh cũng đã tác động lên mặt bằng giá của các dự án tại các khu vực lân cận. Việc thiếu hụt nguồn cung các sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả càng làm trầm trọng thêm tình trạng lệch pha trên thị trường.
Cũng đồng tình với quan điểm này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group nhấn mạnh, giá đất mới tăng cao sẽ kéo theo giá thu mua đất của chủ đầu tư tăng lên. Đồng thời, chi phí chuyển đổi các khu đất hỗn hợp từ đất nông nghiệp sang đất ở để phát triển dự án cũng gia tăng, đặc biệt là chi phí tiền sử dụng đất. Vì vậy, giá nhà bán ra cũng phải điều chỉnh tăng.
Đặc biệt, trong những năm qua, nhiều dự án tại Bình Dương đã bị đình trệ vì vướng mắc liên quan đến thẩm định tiền sử dụng đất mới. Trước đây, các chủ đầu tư tự ước tính tiền sử dụng đất để đưa ra giá bán, tuy nhiên, nhiều trường hợp giá dự kiến thấp hơn mức giá do Nhà nước xác định, dẫn đến thiệt hại cho chủ đầu tư, thậm chí là thua lỗ nặng.
Việc kéo dài quá trình định giá đất cũng khiến chi phí triển khai dự án bị đội lên. Chính vì vậy, các doanh nghiệp hiện nay phải điều chỉnh lại giá bán dựa trên mức tiền sử dụng đất mới, cộng thêm chi phí phát sinh từ việc kéo dài thời gian triển khai và mức lỗ của các căn đã bán từ trước. Theo đó, mức giá chào bán phải tăng trung bình phải từ 10% để không bị lỗ vốn.
