Việc bảng giá đất mới tăng mạnh tại các huyện vùng ven TP.HCM đã tạo ra những kỳ vọng khác nhau. Theo môi giới tại Củ Chi, ngay từ khi có dự thảo bảng giá đất điều chỉnh lần đầu tiên (cuối tháng 7/2024), nhiều nhà đầu tư đất thổ cư đã bắt đầu giữ đất hoặc chào bán với giá cao hơn.
Giao dịch tích cực trở lại
Trong khi đó, một số nhà đầu tư đất nông nghiệp tranh thủ rao bán để tránh việc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Dù bảng giá đất điều chỉnh vừa công bố chính thức thấp hơn dự thảo cuối tháng 7/2024, nhưng vẫn cao hơn bảng giá hiện hành, tạo niềm tin giá sẽ tiếp tục tăng cho nhà đầu tư. Cùng với đó, đề xuất của Sở Xây dựng TP.HCM về việc cấm phân lô bán nền tại 5 huyện ngoại thành gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, và Nhà Bè đã làm tăng thêm kỳ vọng của nhà đầu tư.
Đồng quan điểm, một môi giới chuyên về nhà đất khu Tây TP.HCM cho biết, từ sau khi các luật mới bắt đầu có hiệu lực, thị trường đất nền tại Củ Chi và Hóc Môn đã có dấu hiệu sôi động trở lại. Giá các lô đất phân lô bắt đầu tăng nhẹ, thay vì giảm từ 10-30% như giữa năm 2023 và đầu năm 2024. Một số lô đất có giá tốt, có tiềm năng phát triển hoặc có sổ đỏ đã thu hút sự quan tâm từ người mua.
Cũng theo môi giới này, mức giá thương lượng hiện giảm khoảng 10% so với đầu năm, thấp hơn so với cùng kỳ năm trước. Đầu năm 2023, nhiều lô đất và nhà riêng tại Hóc Môn và Củ Chi được rao bán với mức giảm trung bình 20-25% so với năm 2021, nhưng giao dịch rất ít.
Dữ liệu từ Nhà Tốt cho thấy, trong quý I và đầu quý II/2024 nguồn cung nhà đất tại Củ Chi và Hóc Môn tăng mạnh, gấp 6 lần so với trước. Dù nguồn cung nhà bán ở Củ Chi không sôi động bằng Hóc Môn, lượng cung vẫn tăng gấp 5 lần từ tháng 1 đến tháng 4/2024.
Nhu cầu mua nhà tại Củ Chi và Hóc Môn cũng tăng trưởng tích cực, lần lượt tăng 151% và 132%. Đặc biệt, sau Tết, nhu cầu mua nhà tăng đột biến, với mức tăng 185% tại Hóc Môn và 118% tại Củ Chi so với tháng trước. Tuy nhiên, xu hướng này không duy trì lâu, khi nguồn cầu giảm mạnh vào tháng 4/2024, với mức giảm lần lượt 64% tại Củ Chi và 66% tại Hóc Môn.
Về giá bán, từ tháng 1 đến tháng 4/2024, giá nhà tại Củ Chi gần như không thay đổi, khoảng 16 triệu/m2, trong khi tại Hóc Môn, giá nhà dao động từ 35-43 triệu/m2. Đến tháng 7-8/2024, khi có thông tin bảng giá đất mới sẽ tăng gấp 40-50 lần so với hiện hành, nhiều nhà đầu tư bắt đầu bán tháo đất nông nghiệp. Tuy nhiên, việc bán ra không hề dễ dàng trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi hoàn toàn nên giá bán tại Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ hiện đang không có nhiều biến động.
Cẩn trọng “cò đất” lợi dụng bảng giá đất để đầu cơ, thổi giá
Theo báo cáo từ Nhà Tốt, mặc dù thị trường bất động sản chưa hoàn toàn phục hồi, kỳ vọng của nhà đầu tư về giá vẫn duy trì ở mức cao. Người bán giữ tâm lý chờ đợi người mua phù hợp. Với những thay đổi mới, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM được kỳ vọng sẽ có điểm "đảo chiều" vào giai đoạn 2025 – 2026, khi các tín hiệu phục hồi trở nên rõ ràng hơn.
Nguồn cung hạn chế do chính sách phân lô mới có thể tạo lợi thế cho nhà đầu tư sở hữu đất, nhưng các chuyên gia cảnh báo rằng thị trường sẽ có sự điều tiết, khó xảy ra tình trạng nóng sốt và tăng giá mạnh như trước. Các nhà đầu tư cần thận trọng và tính toán mức lợi nhuận hợp lý hơn.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trước mắt bảng giá đất điều chỉnh sẽ chưa có tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư nhưng sẽ tác động ở “pha 2” khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực “kích đẩy” làm tăng giá nhà.
Tuy nhiên, ông Châu cũng cảnh báo, các cơ quan chức năng cần kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới đầu cơ, "cò đất" và một vài doanh nghiệp có thể lợi dụng tình hình này để thổi giá đất, gây rối loạn thị trường. Đồng thời, cần đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật để người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp hiểu rõ hơn về các quy định mới.
Dưới góc độ thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cũng nhận định rằng mức giá đất mới đã giảm mạnh hơn so với dự thảo hồi tháng 7. Nhiều vị trí, tuyến đường đã được tính toán lại theo mức giá bình quân hợp lý hơn. Đối với giao dịch thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), bảng giá đất mới sẽ không ảnh hưởng quá nhiều đến giá trị của các loại hình như nhà riêng, nhà phố, hay đất thổ cư.
Tuy nhiên, với thị trường sơ cấp, khi giá đất tăng kéo theo chi phí thuế, tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng tăng, điều này sẽ buộc giá thành bất động sản phải được điều chỉnh theo. Ngoài ra, ông Tuấn cũng không loại trừ khả năng người sở hữu nhà đất sẽ "ăn theo" đà tăng giá của các loại hình bất động sản khác như chung cư, nhà phố, đất nông nghiệp và đất nền, từ đó điều chỉnh giá bán trên thị trường thứ cấp, gây ra tình trạng sốt nóng cục bộ ở một số phân khúc.
