Thị trường bất động sản năm 2024 ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung, đặc biệt vào thời điểm cuối năm với sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung này vẫn còn xa mới đáp ứng được nhu cầu thực tế của thị trường, khi khu vực đô thị cần thêm khoảng 1 triệu đơn vị nhà ở mỗi năm.
Năm 2024 là cuộc chơi của các “ông lớn”
Cụ thể, tính đến cuối năm, thị trường sơ cấp ghi nhận khoảng 56.000 sản phẩm chào bán, tương đương với cùng kỳ năm 2023, nhờ sự phục hồi giúp các dự án giải phóng được lượng lớn hàng tồn.
Tổng nguồn cung trong năm đạt gần 81.000 sản phẩm, tăng 50% so với năm 2023, trong đó có 65.376 sản phẩm là nguồn cung mới, gấp 3 lần so với năm trước nhưng chỉ bằng 7% so với năm 2018, thời điểm chưa chịu ảnh hưởng của đại dịch. Riêng quý IV, thị trường ghi nhận 28.000 sản phẩm chào bán mới, tăng gấp đôi so với quý III và gấp 4 lần cùng kỳ năm ngoái.
Cơ cấu nguồn cung năm 2024 cho thấy căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm 70% tổng số sản phẩm mới. Tỷ trọng căn hộ chung cư qua các quý duy trì ở mức cao, từ 43% đến 75%. Tuy nhiên, thị trường chứng kiến sự "vắng bóng" hoàn toàn của căn hộ thương mại giá bình dân, phân khúc đáp ứng nhu cầu chính của đại đa số người dân.
Nguồn cung căn hộ giá rẻ chỉ đến từ các dự án nhà ở xã hội, trong khi 65% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên. Đặc biệt, trong năm 2024, toàn thị trường ghi nhận gần 10.000 sản phẩm căn hộ chung cư có giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên, gấp 3 lần năm 2023.
Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở năm 2024 có sự phân hóa mạnh mẽ theo khu vực. Cụ thể, các dự án tại miền Bắc chiếm ưu thế với 60% tổng nguồn cung mới, trong khi miền Nam và miền Trung chỉ đạt lần lượt 29% và 11%. Phần lớn nguồn cung đến từ các dự án đại đô thị tại vùng ven và các tỉnh, thành lân cận hai đô thị lớn. Tại miền Nam, dù số lượng sản phẩm mở bán mới tăng đáng kể trong quý cuối năm, nhưng tốc độ tăng trưởng vẫn không bằng các tỉnh phía Bắc.
Đáng chú ý, 62% nguồn cung nhà ở mới trong năm đến từ các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, các tập đoàn lớn với hệ sinh thái quy mô đóng góp phần quan trọng, như Vinhomes chiếm 20,5%, Capitaland 10,5%, Masterise 9,4%, và Sungroup 5,5%.
Người mua nắm quyền quyết định
Tuy nhiên, theo ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group, thị trường bất động sản đang xuất hiện một lớp nhà đầu tư mới với tư duy đầu tư có nhiều thay đổi. Theo đó, việc giữ tiền trước khi kiếm tiền đã trở thành kim chỉ nam của các nhà đầu tư này. Nhiều người học cách quản trị danh mục đầu tư và rủi ro thay vì chỉ tập trung vào lợi nhuận, nhằm tránh những tổn thất không đáng có.
Tương tự, khảo sát từ Dat Xanh Services cho thấy thị trường bất động sản hiện nay đang phân hóa rõ rệt thành hai nhóm khách hàng chính: nhóm quan sát, chờ đợi và nhóm tranh thủ cơ hội khi giá bất động sản chưa tăng mạnh.
Trong đó, nhóm nhà đầu tư tận dụng thời điểm thị trường có tín hiệu tích cực, cùng với các chính sách mới đang trong giai đoạn khởi đầu, để săn tìm bất động sản với kỳ vọng giá trị sẽ tăng trưởng vượt bậc trong tương lai. Nhóm này thường có nguồn tài chính vững mạnh, tạo ra hiệu ứng cục bộ tại một số khu vực và phân khúc đầy tiềm năng.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, tâm lý đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định đầu tư bất động sản. Giai đoạn đầu phục hồi thường khiến nhà đầu tư e ngại về thanh khoản và sự ổn định của thị trường. Vì vậy, nhiều người chọn những sản phẩm ít rủi ro như chung cư, nhà ở có sẵn với pháp lý minh bạch thay vì các loại hình bất động sản chưa hoàn thiện. Đến năm 2025, sự quan tâm đến bất động sản sẽ gia tăng mạnh mẽ khi tâm lý nhà đầu tư ổn định hơn.
“Mỗi giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản đều có đặc điểm riêng, phụ thuộc vào chu kỳ biến động. Từ nay đến hết quý I/2025, thị trường sẽ tiếp tục được củng cố, tập trung vào nhu cầu ở thực với các sản phẩm phổ biến như nhà riêng và nhà phố. Sang năm 2026, thị trường có thể bước vào giai đoạn ổn định, với giá cả và thanh khoản tăng ở nhiều phân khúc,” ông Quốc Anh nhận định.
Ở góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, trước sự thông minh, nhạy bén và chuyên nghiệp của nhà đầu tư, các chủ đầu tư phải không ngừng đổi mới, cải thiện và phát triển sản phẩm. Bởi lẽ, thị trường hiện nay là của bên mua, khách hàng là yếu tố chính quyết định thành công của dự án. Vì vậy, sự thay đổi của các chủ đầu tư không chỉ xuất phát từ thực tế thị trường mà còn từ tư duy và phương thức làm việc. Trong thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã chú trọng đặc biệt vào việc xây dựng thương hiệu, nâng cao uy tín và đầu tư kỹ lưỡng vào thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng cũng như chất lượng sản phẩm, dự án.
