Trước đây, nguồn nhân lực trong ngành bất động sản chủ yếu đến từ nhiều ngành nghề khác nhau, không có sự liên kết chặt chẽ với lĩnh vực này. Do đó, phần lớn trong số họ thiếu năng lực, không đảm bảo tính chuyên nghiệp và thiếu ý thức tuân thủ pháp luật. Không ít môi giới bất động sản tự học nghề còn thực hiện các hành vi tiêu cực như găm đất, thổi giá để tạo sốt ảo, làm rối loạn thị trường…
Nhân lực "đông nhưng chưa tinh"
Trước đây, quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 yêu cầu môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng không bắt buộc phải qua đào tạo. Điều này dẫn đến tình trạng có tới 90% nhân viên môi giới thiếu kiến thức cơ bản về nghề, vì nhiều người không biết về yêu cầu chứng chỉ hoặc biết nhưng vẫn không tham gia các khóa đào tạo, bồi dưỡng.
Thậm chí, dù có quy định xử phạt hành chính đối với các cá nhân hành nghề mà không có chứng chỉ, nhưng thực tế vẫn chưa có trường hợp nào bị xử phạt, và nhiều "cò đất" vẫn không biết tới quy định này. Tuy nhiên, với sự ra đời của luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024, các cá nhân hành nghề môi giới sẽ phải có chứng chỉ hành nghề và làm việc trong một doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản.
Điều này thay đổi hoàn toàn so với trước đây, khi cá nhân có thể hành nghề độc lập. Dù số lượng người hành nghề môi giới lên tới 300.000-400.000 người trong những thời điểm cao điểm, nhưng chỉ khoảng 40.000 người có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo chuyên môn bài bản.
Điều này cho thấy nhân lực trong ngành môi giới bất động sản tuy đông nhưng chưa đủ tinh, vẫn thiếu hụt về kỹ năng và kiến thức chuyên môn. Tuy nhiên, ngoài chứng chỉ, luật sư Lê Trọng Thêm, Trưởng ban Pháp chế của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, các cá nhân môi giới không được hành nghề độc lập mà phải làm việc trong sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp môi giới.
Các tổ chức này cũng phải chịu trách nhiệm quản lý và kiểm soát hoạt động của nhân viên. Thêm vào đó, môi giới viên chỉ được mua, bán sản phẩm mà tổ chức mình đang phân phối, và mọi thông tin liên quan đến môi giới viên cũng như các giao dịch mua bán phải được công khai. Điều này đồng nghĩa với việc không còn tình trạng "một chân đạp nhiều thuyền" hoặc làm nghề thời vụ như trước đây.
Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại của Công ty TNHH Bất động sản Smartland, nhận định quy định mới có thể tạo áp lực ban đầu nhưng là cần thiết để nâng cao chất lượng người hành nghề môi giới. Việc siết chặt pháp lý cũng sẽ tạo ra một quá trình thanh lọc tự nhiên, loại bỏ những môi giới không đủ năng lực.
Ông Đăng nhấn mạnh, các môi giới có tâm huyết sẽ coi đây là cơ hội để phát triển, trong khi những người thiếu năng lực sẽ khó tồn tại. Ngoài ra, ông cũng cho rằng cần có quy định yêu cầu cập nhật kiến thức định kỳ, thay vì chỉ cấp chứng chỉ một lần, nhằm giúp ngành môi giới bất động sản phát triển bền vững và chuyên nghiệp hơn.
Cạnh tranh ngày càng gay gắt
Bên cạnh năng lực, nghề môi giới bất động sản đang đối mặt với những thách thức ngày càng lớn khi thị trường trở nên khốc liệt hơn bao giờ hết. Cụ thể, theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh của Đất Xanh Services, sau giai đoạn tái cấu trúc, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu xây dựng đội ngũ môi giới nội bộ để triển khai các dự án mới.
Cũng theo bà Liên, việc hình thành các sàn môi giới nội bộ này không chỉ phục vụ cho chiến lược bán hàng dài hạn mà còn giúp hoàn thiện hệ sinh thái dịch vụ bất động sản của doanh nghiệp. Đây là một chiến lược không thể thiếu trong bối cảnh thị trường mới.
Ngoài ra, thị trường cũng chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của những đơn vị môi giới hàng đầu, cùng với sự xuất hiện của các tên tuổi mới nhanh chóng thích nghi và vươn lên để cạnh tranh. Đặc biệt là xu thế liên minh, hợp tác trong bán hàng, khiến mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt. Điều này thể hiện rõ ở việc sự gia tăng đáng kể của các đại lý và sàn F1 tham gia phân phối các dự án lớn.
Cụ thể, trong tháng 1/2024, có 18 đại lý ký hợp đồng phân phối sản phẩm cho dự án Eaton Park và 16 đại lý ký kết phân phối dự án Lumi Hanoi. Các tháng 2, 3 và 4 chứng kiến sự tham gia của 34 đại lý phân phối sản phẩm cho dự án Vinhomes Royal Island, 18 đại lý cho dự án A&T Sky Garden, và 70 đại lý cho dự án Libera Nha Trang.
Đến tháng 5/2024, Realty Holdings đã ký kết hợp tác với 36 đại lý chiến lược, trong khi 20-24 đại lý ký kết phân phối dự án The Meadow. Cũng trong tháng này, 7 đại lý đã tham gia phân phối dự án Phú Mỹ Estate và 15 đại lý phân phối dự án Fiato Uptown, đồng thời hình thành Liên minh khu Tây TP.HCM với sự tham gia của gần 30 đại lý.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản năm 2025 được dự báo sẽ chứng kiến một sự thay đổi mạnh mẽ, khi công nghệ như trí tuệ nhân tạo (AI) và các nền tảng mạng xã hội như TikTok, Facebook, Zalo được ứng dụng rộng rãi trong tư vấn bán hàng. Sự phát triển này mang đến nhiều cơ hội nhưng cũng không ít lo ngại về việc “mất nghề” vì khả năng vượt trội của các công cụ công nghệ.
Tuy nhiên, ông Huỳnh Thanh Hải, Phó Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản ERA Việt Nam, lại khẳng định công nghệ không thể thay thế con người. Công nghệ là công cụ hỗ trợ, giúp môi giới làm việc hiệu quả hơn, nhưng nếu quá phụ thuộc vào nó và quên đi những kỹ năng cốt lõi của nghề như tư vấn, xây dựng mối quan hệ, và hiểu tâm lý khách hàng, thì sẽ rất khó để phát triển bền vững.
“Công nghệ sẽ giúp giảm bớt công việc tẻ nhạt và nâng cao năng suất, nhưng những giá trị cốt lõi như sự kết nối với khách hàng, sự thấu hiểu và cảm xúc vẫn là những yếu tố mà AI không thể thay thế”, ông Hải nhấn mạnh.
Bà Phạm Thị Nguyên Thanh, Tổng Giám đốc Dat Xanh Services, cũng chia sẻ quan điểm, để phát triển bền vững trong môi trường đầy biến động này, các doanh nghiệp môi giới bất động sản phải tuân thủ nghiêm ngặt pháp luật và luôn nhạy bén với các cơ hội kinh doanh. Tuy nhiên, theo bà Thanh, việc chỉ “tồn tại” là chưa đủ, doanh nghiệp cần không ngừng đổi mới, thích ứng và phát triển để giữ vững vị thế và tạo dựng niềm tin trong lòng khách hàng.
