Hội đồng quản trị Novaland vừa thông qua kế hoạch mua lại trái phiếu trước hạn với tổng giá trị tối đa 7.000 tỷ đồng (tính theo mệnh giá). Các lô trái phiếu này có thời gian đáo hạn từ ngày 26/6/2025 đến 31/8/2025.
Cấp tập mua lại trái phiếu trước hạn
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2024, Novaland hiện đang nợ 38.800 tỷ đồng trái phiếu, bao gồm 23.746 tỷ đồng trái phiếu ngắn hạn và 15.135 tỷ đồng trái phiếu dài hạn. Tương tự, Hải Phát Land đã chi 390 tỷ đồng để mua lại toàn bộ một lô trái phiếu đáo hạn vào tháng 2/2026. Sau khi tất toán lô trái phiếu này, Hải Phát Land không còn dư nợ trái phiếu.
Theo Hiệp hội Trái phiếu Doanh nghiệp (VBMA), tổng giá trị trái phiếu đến hạn trong phần còn lại của năm 2024 là 18.863 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm 15% (gần 2.839 tỷ đồng).
Dữ liệu từ Công ty Xếp hạng Tín nhiệm VIS Rating cho thấy bất động sản nhà ở là nhóm có nguy cơ chậm trả gốc/lãi cao nhất. Trong vòng 12 tháng tới, khoảng 105.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn, chiếm 45% tổng giá trị trái phiếu đến hạn. Trong số đó, 21.000 tỷ đồng (20%) có nguy cơ chậm trả nợ gốc.
Đáng chú ý, 2/3 số chủ đầu tư niêm yết trên sàn chứng khoán có dòng tiền trả nợ rất yếu, chỉ chiếm dưới 5% tổng nợ. Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng ở các doanh nghiệp gặp vướng mắc pháp lý liên quan đến dự án. Trước thực trạng này, VIS Rating dự báo, khoảng 50% số trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư vào cuối năm 2024 và năm 2025 có thể không thanh toán đúng hạn cả gốc lẫn lãi. Phần lớn trong số này thuộc về các doanh nghiệp đã nhiều lần trễ hẹn thanh toán trước đó.
Ngược lại với xu hướng mua lại trái phiếu, năm 2024 chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ trong việc phát hành trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp bất động sản. Theo VBMA, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành từ đầu năm đạt 418.197 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm 18,6% (đứng thứ hai sau ngân hàng).
Riêng tháng 12/2024, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành gần 12.000 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 35% tổng số lượng phát hành. Một số đơn vị nổi bật gồm: Công ty CP Phát triển và Đầu tư Kinh doanh Minh An (1.000 tỷ đồng), Công ty CP Đầu tư và Phát triển NEWCO (6.900 tỷ đồng), Công ty CP Vinhomes (4.000 tỷ đồng), Công ty CP Huy Dương Group (900 tỷ đồng) và Công ty CP Đầu tư Nam Long (1.000 tỷ đồng)…
Áp lực trái phiếu năm 2025 không đáng lo ngại
Nói về những con số của thị trường, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, áp lực từ trái phiếu vào năm 2025 không đáng lo ngại. Theo đó, khả năng vỡ nợ là rất thấp, vì thị trường bất động sản đang dần phục hồi. Các doanh nghiệp chỉ cần giảm giá khoảng 10% là có thể bán được sản phẩm, thay vì phải giảm tới 40 - 50% như trước.
Bên cạnh đó, ông Lực cũng cho rằng, thị trường bất động sản đang được hỗ trợ từ các yếu tố vĩ mô tích cực. Cụ thể, lạm phát vẫn trong tầm kiểm soát, lãi suất ở mức thấp, tỷ giá ổn định và các chỉ số thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, cùng nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ đều nằm trong mức cho phép của Quốc hội. Hơn nữa, hệ thống pháp lý đang ngày càng hoàn thiện nhờ các bộ luật bất động sản mới.
Sự phục hồi của thị trường đã được Bộ Xây dựng ghi nhận trong báo cáo quý III/2024. Tổng lượng giao dịch thành công trong các phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 38.398 giao dịch, tăng 48,3% so với quý II/2024 và tăng 29% so với cùng kỳ năm 2023. Đây là dấu hiệu tích cực, cho thấy tâm lý thị trường đã thay đổi và nhiều doanh nghiệp bất động sản đang có cơ hội quay lại.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc FiinRatings, cho rằng nguồn vốn chính của doanh nghiệp bất động sản không đến từ vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu, mà chủ yếu từ tiền thanh toán của khách hàng. Ông Thuân khẳng định, nếu Chính phủ giải quyết các vấn đề pháp lý, giúp chủ đầu tư nhanh chóng mở bán sản phẩm, việc xử lý nợ trái phiếu sẽ không còn là vấn đề khó khăn.
Thực tế, tiến độ giải quyết vướng mắc pháp lý đã được đẩy mạnh. Từ quý III/2024, nhiều dự án trước đây bị tạm dừng đã mở bán trở lại. Tại Hà Nội, các dự án như Hanoi Melody Residences (quận Hoàng Mai) và QMS Top Tower (quận Nam Từ Liêm) đã được tái khởi động. Tại TP.HCM, các dự án như Dat Xanh Homes Riverside, Metro Star, D-Homme, Lavida Plus cũng đã "hồi sinh".
Tuy nhiên, theo TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, trái phiếu đáo hạn trong năm 2025 vẫn sẽ tạo ra áp lực lớn đối với các doanh nghiệp, đặc biệt là trong nhóm bất động sản. Ông cho rằng các trái phiếu của nhóm này có rủi ro quá hạn và khả năng chuyển thành nợ xấu cao hơn so với mức trung bình trên thị trường. Dựa vào các con số từ những báo cáo gần đây cho thấy, trong 10 tháng qua, nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở chiếm tới 60% tổng lượng trái phiếu chậm trả. Thêm vào đó, 56% các tổ chức phát hành có tín nhiệm yếu lại thuộc ngành bất động sản nhà ở và xây dựng.
