Thực tế cho thấy, trong những năm gần đây, giá nhà tại các thành phố lớn, đặc biệt là chung cư, không chỉ duy trì ở mức cao mà còn liên tục tăng mạnh. Tại Hà Nội, năm 2024, giá căn hộ chung cư trung bình đã vượt 100 triệu đồng/m², tăng gấp đôi so với mức 40-50 triệu đồng/m² của năm 2022. Đối với liền kề và biệt thự, giá bán tại một số khu vực đã đạt 700-800 triệu đồng/m². Ngay cả giá nhà trong ngõ vùng ngoại ô cũng leo thang, ngang bằng với nhiều nơi ở nội thành.
Giá nhà đang bất hợp lý
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho biết, giá nhà tại Việt Nam đang cao hơn đáng kể so với các nước khác. Một khảo sát gần đây cho thấy, một hộ gia đình có thu nhập trung bình ở Việt Nam phải mất tới 23,5 năm làm việc mới có thể mua được nhà, trong khi mức bình quân toàn cầu là 14 năm. Giá bất động sản tại Việt Nam cũng tăng nhanh nhất khu vực từ năm 2019 đến nay, khiến thị trường có dấu hiệu chững lại dù nguồn cung thiếu, nhu cầu thực nhiều.
Ông Lực bác bỏ quan điểm cho rằng thị trường đang chững lại vì thiếu vốn. Ông cho biết, tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 9 đã tăng 9,15% so với cuối năm 2023, cao hơn mức tăng bình quân toàn thị trường. Trong đó, tín dụng cho chủ đầu tư tăng mạnh 16%, nhưng vay mua nhà của người dân chỉ tăng 4,6%. Điều này cho thấy nguồn vốn không thiếu, vấn đề mấu chốt là giá nhà đã tăng quá cao, khiến người dân chưa sẵn sàng vay tiền để mua.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia
Để hạ nhiệt giá bất động sản, ông Lực đề xuất các giải pháp cụ thể, trong đó nhấn mạnh việc tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội. Ông cho biết đã kiến nghị Chính phủ triển khai gói tín dụng ưu đãi trị giá 60.000 tỷ đồng, trong đó 30.000 tỷ từ ngân sách Trung ương (chủ yếu qua phát hành trái phiếu Chính phủ) và 30.000 tỷ từ nguồn lực địa phương.
Đồng thời, cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản và đất đai bị bỏ hoang nhiều năm qua để nhanh chóng đưa vào sử dụng. Cùng với đó, sớm xây dựng cơ sở dữ liệu toàn diện về đất đai, nhà ở và bất động sản, nhằm minh bạch hóa thông tin và số liệu trên thị trường. Điều này sẽ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả hơn, đồng thời hỗ trợ các nhà đầu tư và người dân đưa ra quyết định chính xác.
“Giá bất động sản neo cao khiến khả năng tiếp cận của người dân ngày càng khó khăn, thị trường vì thế cũng đối mặt với nguy cơ chững lại. Điều quan trọng hiện nay là cần các giải pháp giúp cân bằng giá nhà để kích thích nhu cầu mua thực,” ông Lực nhận định.
Ông Lực cho biết thêm, nhiều chính sách mới đã bắt đầu phát huy hiệu quả, tạo nên trạng thái tích cực trên thị trường. Khoảng 600 doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đều thể hiện sự lạc quan và chuẩn bị tâm thế sẵn sàng bước vào một giai đoạn mới. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh, vẫn cần các biện pháp căn cơ để kiểm soát giá bất động sản, đảm bảo mức giá hợp lý hơn.
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản, Chính phủ phải can thiệp khi giá bất động sản tăng trên 20% trong một quý. Thời gian qua, giá nhà đã vượt ngưỡng này, thậm chí tăng cao hơn nhiều. Vì vậy, trong thời gian tới, Chính phủ dự kiến sẽ tiếp tục thực hiện các biện pháp nhằm điều chỉnh giá bất động sản, đảm bảo sự phù hợp cho cả người mua lẫn người bán.
Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), giá một căn hộ 2-3 phòng ngủ không nên vượt quá 30 năm thu nhập của một người lao động
Giá nhà không nên cao gấp 30 lần thu nhập
Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế nhận định, dù nguồn cung bất động sản có tăng lên, giá nhà cũng khó giảm. Theo khảo sát của ông, một nửa chuyên gia được hỏi cho rằng giá nhà sẽ không giảm, thậm chí tiếp tục tăng. Dù vậy, nếu nguồn cung được bổ sung, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà giá rẻ, tốc độ tăng giá có thể chậm lại, nhưng không thể giảm.
Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), giá một căn hộ 2-3 phòng ngủ không nên vượt quá 30 năm thu nhập của một người lao động. Tuy nhiên, tại Việt Nam, giá nhà đã vượt xa ngưỡng này, hiện đạt khoảng 60-100 năm thu nhập trung bình. Điều này cho thấy thị trường bất động sản có dấu hiệu bong bóng rõ rệt.
TS. Lê Xuân Nghĩa chỉ ra hai nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng này: thứ nhất, nguồn cung nhà ở quá hạn hẹp; thứ hai, tổng cung tiền hàng năm tại Việt Nam tăng mạnh, vượt cả mức tăng GDP cộng lạm phát (khoảng 10%), đạt tới 14-15%. Lượng tiền lớn đổ vào bất động sản đã đẩy giá nhà lên cao.
TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế nhận định, dù nguồn cung bất động sản có tăng lên, giá nhà cũng khó giảm
Ông Nghĩa cũng cảnh báo, các biện pháp như đánh thuế bất động sản để giảm giá nhà đã thất bại ở Trung Quốc và Mỹ. Thay vào đó, ông nhấn mạnh, phát triển nhà ở xã hội và nhà giá rẻ mới là giải pháp bền vững. Để thực hiện, Chính phủ cần có những hành động "phi thường" trong bối cảnh hiện nay để giải quyết bài toán này.
Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest và Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho biết, thị trường bất động sản đang có những diễn biến khó lường. Giá nhà liên tục tăng cao nhưng sức mua chỉ nhích nhẹ. Dù thị trường có khởi sắc hơn so với đầu năm, thanh khoản vẫn chưa thể trở lại như giai đoạn 2018-2019, phần lớn do giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người dân.
Ông Hiệp nhấn mạnh, phân khúc nhà ở bình dân, phù hợp với thu nhập của người dân, hiện gần như không có trên thị trường. Hơn nữa, giá đất định giá cao kéo theo giá bất động sản tăng, dẫn đến nguy cơ hàng tồn kho ngày càng lớn khi giá quá cao, không còn người mua.
"Nếu không kiểm soát được, bất động sản sẽ đối mặt với khủng hoảng tồn kho lớn trong tương lai," ông Hiệp cảnh báo.
