Trong gần 1 năm qua, các tiêu đề như “Chung cư tăng giá gây tiếc nuối”, “Căn hộ ngoại thành chạm mốc 80 triệu đồng/m²” hay “Môi giới lãi ngay 1 tỷ sau một tháng” liên tục xuất hiện trên truyền thông. Cùng với đó, những lời cảnh báo quen thuộc từ môi giới như “Không mua nhanh thì giá sẽ tiếp tục tăng” hay “Chậm trễ sẽ mất cơ hội” đã khiến thị trường căn hộ được nhìn nhận như đang “rất nóng”.
Người mua nhà gặp khó với giá cả
Tuy nhiên, theo bà Nguyễn Thị Nhã, một nhà đầu tư chung cư cho biết, sức cầu trên thị trường rất lớn do nguồn cung không đáp ứng đủ, nhưng chủ yếu tập trung ở những căn hộ trong khoảng giá 2 – dưới 3,5 tỷ đồng. Còn các căn giá cao hơn thì gần như không có cạnh tranh, chứ chưa nói đến việc “không mua nhanh sẽ hết”, hay vừa mua xong đã ngay lập tức “sang tay” với mức giá cao.
Đồng tình, anh Nguyễn Trường Giang, chủ một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết, giá chung cư thời gian qua tăng mạnh, vượt xa khả năng mua của người dân nhưng gần đây, giao dịch đã chững lại. Nguyên nhân do người mua có xu hướng chờ giá giảm, nhưng chủ nhà vẫn kỳ vọng bán với giá cao.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) nhận định, giá chung cư tại Hà Nội thời gian qua chỉ "nóng" cục bộ do chênh lệch cung cầu và hiện đã vượt đỉnh. Ngay cả những người có thu nhập cao cũng cho rằng giá chung cư hiện tại không tương xứng với giá trị và khó tiếp cận. Điều này khiến nhiều người tạm dừng kế hoạch mua nhà, làm thanh khoản chung cư giảm dần.
Giá rao bán chung cư đã thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP và thu nhập của người dân
Việc giao dịch chung cư không sôi động như đồn thổi còn được thể hiện qua việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã xuống mức rất thấp, duy trì ở mức dưới 10%/năm, cùng nhiều chương trình ưu đãi nhưng tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này chỉ đạt 4,6% trong 9 tháng năm 2024. Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, nguyên nhân do giá nhà đã ở mức quá cao, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM.
Nêu quan điểm về diễn biến vừa qua của thị trường căn hộ, ông Hoàng Văn Phương, chuyên gia kinh tế nhận định, giá rao bán chung cư đã thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP và thu nhập của người dân, khiến việc mua nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.
Cũng theo ông Phương, không chỉ giá cả leo thang, người mua nhà còn gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin thị trường đáng tin cậy. Dữ liệu từ sàn giao dịch, môi giới hay nền tảng trực tuyến thường mâu thuẫn, khiến người mua khó xác định tính chính xác của xu hướng giá cả, gia tăng rủi ro tài chính và làm giảm hiệu quả hoạt động của thị trường.
Cần thiết lập một hệ thống dữ liệu minh bạch
Nhiều câu hỏi được đặt ra: Giá rao bán có thực sự phản ánh giá giao dịch hay chỉ nhằm mục đích tạo sóng? Làm sao để xác minh các giao dịch ở mức giá này? Hiện tại, hệ thống thông tin thị trường chưa đủ minh bạch để đưa ra câu trả lời rõ ràng về xu hướng giá nhà tại Hà Nội cũng như các thành phố khác.
Dẫn ví dụ kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển, ông Hoàng Văn Phương, chuyên gia kinh tế cho biết, tại Australia, hệ thống dữ liệu bất động sản minh bạch giúp thị trường hoạt động hiệu quả. Chỉ cần nhập địa chỉ nhà, người dân có thể tra cứu toàn bộ lịch sử giao dịch, thông tin kỹ thuật, và mức giá qua từng lần mua bán. Các căn nhà rao bán thường được định giá sát với thị trường, đảm bảo khả năng giao dịch thành công cao nhất.
Thiếu thông tin khiến người mua nhà khó xác định được xu hướng giá của các loại hình nhà ở
Nhờ dữ liệu tin cậy, tại Australia, hầu hết nhà rao bán đều tìm được người mua trong vòng 30 ngày. Người mua không lo mua giá đắt, người bán không phải giảm giá quá sâu, nhà nước sử dụng giá giao dịch để tính thuế, đảm bảo quyền lợi các bên và duy trì tính minh bạch trên thị trường.
Do vậy, ông Phương nhận định, để giải quyết vấn đề thông tin không đáng tin cậy trong bất động sản, cần nhanh chóng xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia. Trước tiên, cần tạo cơ sở dữ liệu định danh bất động sản, bao gồm mã định danh từng căn nhà và lịch sử giao dịch từ nhiều nguồn, nhằm đảm bảo thông tin chính xác và tập trung. Mỗi căn nhà rao bán phải đi kèm mã định danh bất động sản và môi giới để loại bỏ thông tin ảo.
Sau đó, triển khai cổng thông tin bất động sản quốc gia, theo Nghị định 94/2024/NĐ-CP, cung cấp thông tin và xu hướng thị trường cho người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Đồng thời, cần tăng cường giám sát, xử lý các hành vi thao túng giá và khai báo sai lệch, cùng với việc tạo cơ chế phản hồi để báo cáo vi phạm.
Bên cạnh đó, các tỉnh, thành phố cũng cần đẩy mạnh quy hoạch nhà ở trung và dài hạn, đồng thời tạo điều kiện triển khai các dự án nhà ở thuộc nhiều phân khúc và mức giá khác nhau, đặc biệt ở những khu vực có hạ tầng giao thông và cơ sở hạ tầng xã hội tốt. Ngoài ra, người mua nhà cũng nên trang bị kiến thức về thị trường và cách tiếp cận thông tin đáng tin cậy, giảm các quyết định cảm tính, góp phần ổn định thị trường