Ngày 31/01/2024 Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra "Một số thông tin liên quan đến quy định về tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài" (sau đây gọi là "Thông báo của Ngân hàng Nhà nước"). Theo đó, không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành. Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) rất hoan nghênh những thông tin này.
"Tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30%-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%". Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho hay, quy định này bước đầu đã giúp người mua nhà ở hình thành trong tương lai yên tâm hơn.
Tuy nhiên, Thông tư số 22/2023 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016), Hiệp hội vẫn nhận thấy nhiều vướng mắc pháp lý, bởi lẽ khoản 1 Điều 1 Thông tư 22 chỉ quy định: "Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng điều kiện nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà" nhưng chưa bao gồm trường hợp vay tín dụng để mua nhà ở thương mại "chưa được hoàn thành để bàn giao", tức là nhà ở thương mại "hình thành trong tương lai".
Trước những băn khoăn này, ngày 31/1, lãnh đạo Vụ Pháp chế (Ngân hàng Nhà nước) khẳng định các quy định tại Thông tư 22/2023 không hạn chế việc thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai để vay vốn mua nhà.
Điều 1 của Thông tư 22/2023 nêu: "Nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán". Đây chỉ là một định nghĩa để ngân hàng thương mại xác định khoản cho vay thế chấp là nhà ở. Do vậy, các ngân hàng thương mại vẫn chấp nhận nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp vay vốn để mua chính căn nhà đó.
Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, lãnh đạo Vụ Pháp chế Ngân hàng Nhà nước giải thích như trên là không chuẩn xác về khái niệm pháp luật. Bởi, khái niệm "nhà đã được hoàn thành để bàn giao" không thể được diễn giải là bao gồm cả "nhà ở hình thành trong tương lai".
Ông Châu chia sẻ, cần thiết phải sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư 41 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22) trước khi Thông tư số 22/2023 có hiệu lực từ ngày 01/07/2024, để hỗ trợ thị trường bất động sản trong tiến trình phục hồi và phát triển minh bạch, an toàn, lành mạnh, bền vững và tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng thực hiện việc xét duyệt cho cá nhân vay tín dụng để mua "nhà ở thương mại hình thành trong tương lai" được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Xuân Quang - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) kiến nghị sửa đổi, bổ sung cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, áp dụng cho cả trường hợp mua nhà ở thương mại và mua nhà ở xã hội. Đồng thời, đề nghị bỏ khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) để bảo đảm tính đồng bộ vì không còn cần thiết.
Còn chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang khẳng định: “Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước với nhiều nội dung mới phù hợp với thực tiễn, giúp tháo gỡ vướng mắc cho hoạt động của các tổ chức tín dụng, khách hàng và góp phần đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng”.
Ông Quang cũng nhấn mạnh, bên cạnh những điểm tích cực, quy định mới của Thông tư 22 nếu không điều chỉnh cho rõ ràng sẽ vô tình gây cản trở đến thị trường bất động sản, thậm chí tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi.
Trên thực tế, việc cá nhân mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và thực hiện biện pháp bảo đảm nghĩa vụ bằng việc thế chấp tài sản là nhà thương mại hình thành trong tương lai là giao dịch hợp pháp, phù hợp với các quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Đầu tư 2020, Luật Các tổ chức tín dụng 2024...
