Tại Hội thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân, PGS.TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân) đề xuất áp dụng mức thuế 20% trên phần chênh lệch giá mua - bán bất động sản để kiểm soát tình trạng mua đi bán lại.
Khó triển khai do tình trạng kê khai hai giá vẫn phổ biến
Theo ông Nghị, hiện có hai phương thức tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: một là thu 2% trên giá trị giao dịch, hai là thu 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Mặc dù phương án 2% đơn giản và dễ thu, nhưng lại tồn tại lỗ hổng lớn khi người bán thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế nhằm giảm số thuế phải nộp.
Điều này không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch. Ngược lại, phương án thuế 20% phản ánh chính xác thu nhập thực tế, nhưng lại gặp khó khăn trong việc xác định giá mua, đặc biệt với những giao dịch diễn ra từ nhiều năm trước, khi chưa có cơ chế quản lý giá mua - bán rõ ràng.
Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Ngọc Tú (Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội) cũng ủng hộ phương án đánh thuế 20% trên thu nhập thực tế của người bán. Đối với những trường hợp không có đầy đủ chứng từ để xác định giá vốn, ông đề xuất áp dụng mức ấn định 1-2% theo bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố quy định.
Nếu phương án này được triển khai, người bán một căn hộ giá 2 tỷ đồng, sau đó chuyển nhượng với giá 3 tỷ đồng, sẽ phải đóng 200 triệu đồng tiền thuế, thay vì chỉ 20 triệu đồng theo quy định hiện nay. Tuy nhiên, đề xuất này đang gây tranh luận.
Một số ý kiến đặt câu hỏi về tính khả thi khi thị trường bất động sản vẫn phổ biến tình trạng kê khai hai giá. Ngoài ra, không ít người lo ngại việc tăng thuế có thể khiến chủ nhà đẩy chi phí sang người mua, làm giá bất động sản tiếp tục leo thang.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng đề xuất trên chỉ khả thi khi Nhà nước có cơ chế minh bạch, chính xác trong việc xác định chi phí đầu vào và đầu ra, tương tự như cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong khi giá bán có thể dễ dàng xác định dựa trên hợp đồng chuyển nhượng, thì giá mua lại phức tạp hơn, đặc biệt với các trường hợp nhận thừa kế, cho tặng.
Ngoài ra, vẫn có nguy cơ lách thuế nếu người mua và người bán cố tình thỏa thuận giá trị giao dịch thấp hơn thực tế, dẫn đến nguồn thu ngân sách còn giảm mạnh hơn so với phương pháp thu thuế 2% trên mỗi hợp đồng chuyển nhượng. Theo ông Tuấn, khi tình trạng kê khai hai giá vẫn phổ biến, việc đánh thuế 20% trên chênh lệch giá mua bán sẽ rất khó triển khai.
Cần xem xét kỹ lưỡng trước khi áp dụng
Mặc dù bày tỏ sự quan ngại về mức thuế 20%, luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng thừa nhận rằng cách thu thuế 2% trên giá trị giao dịch hiện nay mang tính cào bằng và không còn phù hợp. Do đó, phương án đánh thuế dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản – tương tự đề xuất của Bộ Tài chính, được đánh giá là hợp lý. Cách tiếp cận này không chỉ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, giảm hiện tượng "lướt sóng" mà còn phù hợp với thông lệ quốc tế.
Đồng quan điểm về sự cần thiết của cải cách thuế bất động sản, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính nhận định, bất động sản là một lĩnh vực đầu tư có lợi nhuận cao. Tuy nhiên, việc chưa áp dụng hiệu quả các sắc thuế liên quan đã dẫn đến nhiều hệ lụy đáng chú ý.
Một trong những tác động rõ rệt nhất là tình trạng đầu cơ và tích trữ bất động sản ngày càng gia tăng. Khi không phải chịu áp lực thuế, nhiều cá nhân và tổ chức có xu hướng mua vào để nắm giữ lâu dài thay vì khai thác hoặc đưa vào giao dịch. Điều này khiến nguồn cung nhà ở thực tế bị suy giảm, đẩy giá bất động sản lên cao và làm gia tăng khó khăn cho những người có nhu cầu ở thực.
Bên cạnh đó, việc không đánh thuế tài sản thường xuyên cũng khiến ngân sách nhà nước bỏ lỡ một nguồn thu quan trọng. Thay vì có một khoản thu ổn định và dài hạn từ bất động sản, Nhà nước lại phải phụ thuộc nhiều vào thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng (VAT). Điều này làm giảm hiệu quả của hệ thống thuế trong việc điều tiết nền kinh tế.
Chính vì vậy, việc áp dụng thuế tài sản không chỉ đặt ra yêu cầu về tính công bằng mà còn cần một lộ trình hợp lý để tránh gây ra những tác động ngoài mong muốn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cần sự ổn định.
Thứ nhất, Chính phủ có thể cải cách thuế bất động sản theo hướng lũy tiến, áp dụng mức thuế cao hơn đối với bất động sản thứ hai trở lên. Giải pháp này giúp hạn chế đầu cơ nhưng vẫn đảm bảo rằng những người có nhu cầu ở thực không bị ảnh hưởng.
Thứ hai, cần miễn hoặc giảm thuế đối với nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập thấp nhằm đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở của các nhóm dân cư yếu thế.
Thứ ba, có thể phân quyền thu thuế cho chính quyền địa phương, tương tự mô hình của nhiều quốc gia phát triển. Việc này không chỉ giúp các địa phương có thêm nguồn thu để phát triển cơ sở hạ tầng và dịch vụ công mà còn tạo ra sự chủ động hơn trong quản lý thị trường bất động sản.
Nhìn chung, thuế bất động sản là một công cụ quan trọng để điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ và tăng nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khả thi, việc triển khai cần được thực hiện theo lộ trình hợp lý, tránh gây xáo trộn quá lớn đến tâm lý nhà đầu tư cũng như khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
