Chính sách sáp nhập tỉnh, bỏ cấp huyện là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước, nhằm tinh gọn bộ máy hành chính, giảm bớt đầu mối, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý. Bên cạnh tác động đến tổ chức bộ máy nhà nước, chủ trương này cũng ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều lĩnh vực, trong đó có bất động sản.
Mới có tin đồn đất đã "sốt" giá
Việc sáp nhập tỉnh có thể tạo ra các trung tâm kinh tế mới, thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển hạ tầng và cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân. Đặc biệt, khi một địa phương trở thành trung tâm hành chính mới, giá đất tại khu vực đó thường tăng mạnh do dòng vốn đổ vào phát triển hạ tầng, thương mại, dịch vụ.
Theo đó, một câu hỏi lớn được đặt ra giá nhà đất tại các tỉnh sáp nhập biến động ra sao? Điều này phụ thuộc vào mức độ tích hợp. Nếu tỉnh được quy hoạch thành vệ tinh của tỉnh lớn, có hạ tầng đồng bộ và kinh tế liên kết chặt chẽ, giá đất có thể tăng mạnh. Ngược lại, nếu chỉ là sáp nhập hành chính mà thiếu đầu tư, hiệu ứng "ăn theo" sẽ không đáng kể.
Chẳng hạn, nếu Bắc Kạn sáp nhập với Lạng Sơn, giá đất tại thị xã Bắc Kạn (hiện khoảng 15-25 triệu đồng/m²) và TP. Lạng Sơn (30-40 triệu đồng/m²) sẽ thay đổi ra sao? Anh Hoàng, một môi giới tại Bắc Kạn, nhận định: “Nếu có dự án lớn, đất gần quốc lộ 3 có thể tăng từ 20-25 triệu đồng/m² lên 40-50 triệu đồng/m² trong 1-2 năm. Nhưng hiện tại, đây chỉ là tin đồn, khách hỏi nhiều nhưng chưa dám xuống tiền.”
Trên thực tế, những khu vực đang sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp xã cũng ghi nhận biến động. Tại Bắc Giang, từ ngày 1/1/2025, 10 xã thuộc TP. Bắc Giang được sắp xếp lại, kéo theo giá đất gần trung tâm như phường Trần Phú tăng từ 25-30 triệu đồng/m² lên 40-50 triệu đồng/m².
Thực tế, những ngày gần đây, từ không gian mạng đến thực địa, không khó để bắt gặp cảnh dòng người tấp nập tìm mua đất tại các xã, phường thuộc TP. Việt Trì (Phú Thọ). Sự sôi động này đã đẩy giá đất lên cao, thậm chí có nơi tăng đến 50% so với thời điểm Tết Nguyên đán vừa qua.
Theo ghi nhận, giá đất tại các khu vực như Thanh Miếu, Gia Cẩm, Trưng Vương, Bạch Hạc, Sông Lô, Thọ Sơn… đều tăng mạnh, dao động từ 20 - 30%. Đặc biệt, những khu đất có hạ tầng giao thông đồng bộ còn ghi nhận mức tăng chạm ngưỡng 50% so với cuối năm 2024. Đây là những khu vực trung tâm hành chính của tỉnh Phú Thọ, đồng thời cũng là cửa ngõ của TP. Việt Trì, tiếp giáp với Vĩnh Phúc, nên càng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư.
Nguyên nhân chính của cơn "sốt đất" này xuất phát từ tin đồn về kế hoạch sáp nhập tỉnh. Cụ thể, thông tin chưa được xác thực về việc Phú Thọ, Vĩnh Phúc và Hòa Bình sẽ hợp nhất, với trụ sở hành chính đặt tại Phú Thọ, đã kích thích làn sóng đầu tư, khiến giá đất tại các khu vực trung tâm và ven TP. Việt Trì tăng đột biến.
Không chỉ dừng lại ở Phú Thọ, cơn sốt đất còn lan rộng sang Hà Nam, Hưng Yên và nhiều địa phương khác. Ông Phùng Thế Toan (Hà Nội) cùng nhóm bạn đang tìm mua đất tại Phủ Lý, Hà Nam. Họ đã góp vốn 18 tỷ đồng và quyết định đầu tư vào đất nền tại đây với kỳ vọng chốt lời khi có thông tin chính thức về việc sáp nhập.
Một môi giới tại Phủ Lý cho biết: “Giá đất đang tăng nhanh. Cuối năm 2024, những lô chỉ 2,5 tỷ, nay đã lên 3,3 - 3,5 tỷ. Sau khi sáp nhập, Hà Nam có thể phát triển mạnh hơn cả Bắc Ninh hay Bình Dương, và giá đất chắc chắn còn tăng tiếp. Các nhà đầu tư từ Hà Nội đang đổ về rất đông, nếu không chốt nhanh, khách khác sẽ vào cọc ngay.”
Không chỉ miền Bắc, thị trường bất động sản miền Trung cũng đang chứng kiến sự sôi động trở lại, đặc biệt tại khu vực Điện Nam – Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, Quảng Nam), giáp ranh phía Nam TP. Đà Nẵng. Sau thời gian dài “đóng băng” vì COVID-19, các kiot và sàn giao dịch tại đây bắt đầu hoạt động nhộn nhịp trở lại. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tin đồn về kế hoạch sáp nhập Quảng Nam – Đà Nẵng.
Theo khảo sát, giá một nền đất 125 m² tại khu vực này hiện dao động từ 1,6 - 1,8 tỷ đồng, tăng 5 - 10% so với cuối năm 2024. Hòa cùng xu hướng chung, giá đất thổ cư tại phường Hòa Quý (quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng) cũng tăng nhẹ từ 100 - 200 triệu đồng/nền.
Cẩn trọng rủi ro “sốt đất ảo”
Thực tế từ các đợt sáp nhập trước đây cho thấy, giá bất động sản tại những khu vực được quy hoạch trở thành trung tâm thường tăng đáng kể. Trước khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, giá đất tại Hà Đông chỉ khoảng 12-15 triệu đồng/m², nhưng sau sáp nhập, con số này đã tăng vọt nhờ hệ thống hạ tầng như tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài và metro Cát Linh - Hà Đông. Tương tự, khi TP. Thủ Đức chính thức thành lập năm 2021, giá đất tại phường Trường Thọ đã tăng gấp đôi chỉ trong thời gian ngắn, nhờ các dự án như cầu Thủ Thiêm 2 và quy hoạch đô thị sáng tạo.
Tuy nhiên, mức tăng giá bất động sản không phải lúc nào cũng đồng đều giữa các khu vực. Nếu địa phương sáp nhập được quy hoạch bài bản, trở thành một đô thị vệ tinh với hạ tầng kết nối tốt và các hoạt động kinh tế phát triển, giá đất sẽ có tiềm năng tăng trưởng bền vững. Ngược lại, nếu việc sáp nhập chỉ đơn thuần là thay đổi về mặt hành chính, thiếu đi các dự án đầu tư trọng điểm, thì giá đất có thể chỉ tăng trong ngắn hạn rồi chững lại.
Một trong những rủi ro lớn nhất của việc sáp nhập tỉnh là tình trạng "sốt đất ảo". Khi thông tin sáp nhập được công bố, nhiều nhà đầu tư đổ xô mua đất với kỳ vọng giá sẽ tăng cao, tạo ra làn sóng đầu cơ. Tuy nhiên, nếu giá đất bị đẩy lên quá nhanh mà không dựa trên nền tảng phát triển thực tế, thị trường có thể rơi vào tình trạng bất ổn.
Trường hợp của Phú Quốc là một ví dụ điển hình. Khi xuất hiện tin đồn Phú Quốc trở thành thành phố trực thuộc tỉnh Kiên Giang, giá đất tại nhiều khu vực đã tăng từ 10-20 triệu đồng/m² lên 50-60 triệu đồng/m² chỉ trong vài tháng. Tuy nhiên, khi quá trình nâng cấp hành chính bị chậm lại, giá đất nhanh chóng lao dốc, khiến nhiều nhà đầu tư mắc kẹt.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản có thể phục hồi rõ rệt từ giữa năm 2024, nhưng sự tăng trưởng bền vững phụ thuộc vào các yếu tố như chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, sự ổn định kinh tế và nhu cầu thực tế. Ông cũng nhấn mạnh rằng việc sáp nhập tỉnh có thể tạo động lực cho bất động sản, nhưng chỉ thực sự hiệu quả nếu đi kèm với đầu tư hạ tầng đồng bộ.
TS. Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế, cũng đồng tình rằng việc sắp xếp lại đơn vị hành chính cần gắn liền với chiến lược phát triển kinh tế. Nếu không, sáp nhập chỉ tạo ra những biến động ngắn hạn thay vì mang lại lợi ích lâu dài. Minh chứng là sau khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, không phải khu vực nào cũng phát triển mạnh như Hà Đông. Huyện Chương Mỹ dù giá đất có tăng nhẹ nhưng sau đó lại chững lại do thiếu đầu tư. Điều này đặt ra bài toán về sự chênh lệch phát triển giữa các khu vực, khi nguồn lực tập trung vào trung tâm, còn các huyện xa có thể bị bỏ quên.
Nhìn chung, chính sách sáp nhập tỉnh là một quá trình phức tạp, không chỉ tác động đến hệ thống hành chính mà còn ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Do đó, nhà đầu tư cần theo dõi sát thông tin quy hoạch, đánh giá tiềm năng phát triển của từng khu vực thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Chỉ khi quyết định dựa trên phân tích kỹ lưỡng, họ mới có thể tận dụng cơ hội và giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh thị trường biến động.
