Lâu nay, câu chuyện “không có sổ đỏ” là 1 trong những điểm trừ của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng. Để giải quyết vấn đề này, tháng 4/2023, Nghị định số 10 của Chính phủ ban hành đã cho phép cấp quyền sử dụng đất, nhà ở (thường gọi là sổ đỏ) nếu dự án đủ điều kiện, nhưng tình trạng thiếu vắng thanh khoản ở thị trường sơ cấp, và cắt lỗ ở thứ cấp vẫn diễn ra ngày một tăng lên.
Cắt lỗ cả tỉ đồng
Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đa số được triển khai tại các tỉnh, thành phố có ngành du lịch phát triển như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa Vũng Tàu…nhưng sau giai đoạn “nở rộ” 2015-2018, cũng tại những địa phương này các nhà đầu tư đang rao bán hàng loạt.
Đơn cử, 1 căn condotel 40m2 view biển tại Nha Trang đang được rao bán cắt lỗ gần 500 triệu đồng. Ở Đà Nẵng, căn condotel đường Võ Nguyên Giáp với diện tích 65m2, 2 phòng ngủ đang được rao bán cắt lỗ tới 1 tỉ đồng.
Tương tự, căn condotel khác tại Hạ Long (Quảng Ninh) cũng đang được rao bán cắt lỗ 1 tỷ đồng. Theo thông tin rao bán, căn hộ mua vào năm 2020 là 2,7 tỉ đồng nhưng hiện nay chỉ bán với giá 1,7 tỉ đồng.
Nhiều căn condotel đang được rao bán với giá cắt lỗ hàng tỉ đồng
Đáng chú ý, một căn khác tại Flamingo Cát Bà còn bán cắt lỗ tới 2,35 tỉ đồng. Thông tin rao bán cho biết, căn hộ có diện tích sử dụng 40m2, tầng đẹp, giá mua của chủ đầu tư là 3,6 tỉ đồng nhưng gia đình chỉ bán lại với giá 2,2 tỉ đồng, bao phí sang tên, để lại đầy đủ nội thất.
Tuy nhiên, theo một môi giới, chủ nhà bán cắt lỗ nhiều nhưng gần như không thể giao dịch, lượng khách hỏi mua cũng ít. Trong khi đó, condotel là mô hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, lợi nhuận đến từ việc khai thác cho thuê nhưng yếu tố được đánh gia là thu hút khách hàng này cũng đang suy giảm mạnh.
Môi giới này cho biết, nếu như mấy năm trước, các chủ đầu tư cam kết chia sẻ lợi nhuận bình quân khoảng 8-12%, có dự án lên 15% thì hiện nay chỉ còn 6-8%/năm.
Trên thị trường sơ cấp, tình hình cũng không khả quan hơn. Báo cáo phân tích mới đây của DKRA cho thấy, sức cầu tại phân khúc condotel (căn hộ khách sạn) trong quý I/2024 đã xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua, lượng tiêu thụ chỉ bằng 35% so với cùng kỳ, 90% dự án không ghi nhận phát sinh giao dịch. Trong khi đó, 2 tháng đầu của quý II, thị trường cũng chỉ ghi nhận 1 dự án ở giai đoạn tiếp theo và tiêu thụ được 1 căn..
Mập mờ danh phận
Mặc dù Nghị định 10 đã cho phép cấp sổ đỏ với các căn hộ condotel đủ điều kiện nhưng giới chuyên gia cho rằng, vẫn chưa bao quát được toàn bộ thị trường khiến phân khúc này khó thoát cảnh đìu hiu. Nhà đầu tư không muốn quay lại do rủi ro cao.
Phân tích kỹ hơn, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, Nghị định mới chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với công trình có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nên phạm vi điều chỉnh rất hẹp, chưa bao gồm tất cả các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ.
Bổ sung thêm, ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch VNREA cho biết, Nghị định 10 ra đời với mục tiêu cởi trói pháp lý, tháo gỡ khó khăn cho bất động sản nghỉ dưỡng nhưng lại chưa có sự thống nhất với các luật nên các địa phương vẫn gặp vướng trong quá trình hỗ trợ, xử lý cho doanh nghiệp để cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư. Ngoài ra, Nghị định chưa có thông tư hướng dẫn nên chưa có địa phương nào ứng dụng được.
Danh phận của condotel vẫn còn mập mờ, cần nhiều thời gian để xử lý
Đáng chú ý, ngay cả với những luật mới chuẩn bị có hiệu lực giải quyết rất nhiều tồn đọng của thị trường bất động sản nói chung thì danh phận của bất động sản nghỉ dưỡng, condotel vẫn rất mờ nhạt.
Theo ông Đỗ Viết Chiến – Phó Chủ tịch VREA, condotel là sản phẩm chưa có hành lang pháp lý rõ ràng nhưng lại được các địa phương cấp phép cho phát triển ồ ạt, lượng condotel trên cả nước hiện nay đang rất lớn và khó để xử lý.
Cũng theo ông Chiến, muốn giải phóng hàng tồn kho lớn và định danh cho phân khúc này không phải là câu chuyện một sớm một chiều mà đòi hỏi phải có thời gian triển khai dài và có sự kết hợp chặt chẽ giữa các bên, từ Chính phủ, các ban ngành cho đến các chủ đầu tư và nhà đầu tư.
