Trong báo cáo mới đây Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, giá nhà vốn đã ở mức cao nay còn tăng nhanh, trong khi thu nhập của người dân không theo kịp, khiến khả năng chi trả để mua nhà tại Hà Nội ngày càng giảm sút. Theo VARS, mức thu nhập tối thiểu cần có để mua một căn hộ có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn từ 2,3 đến 10 lần so với thu nhập trung bình của một hộ gia đình.
Muốn mua nhà phải thu nhập từ 45 – 210 triệu đồng/tháng
Dẫn chứng số liệu từ Tổng cục Thống kê, trong quý III/2024, thu nhập bình quân của lao động tại Hà Nội đạt 10,7 triệu đồng/tháng. Giả sử một hộ gia đình gồm bốn người, trong đó có hai người trong độ tuổi lao động, tổng thu nhập hộ này sẽ khoảng 21,4 triệu đồng/tháng.
Trong khi giá căn hộ sơ cấp trung bình năm 2024 đã chạm mức 70 triệu đồng/m², với các dự án mới mở bán không dưới 60 triệu đồng/m², thì để có thể sở hữu một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 - 210 triệu đồng/tháng, tùy theo vị trí.
Cũng theo VARS, tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng và Tây Hồ, khoảng cách giữa mức lương tối thiểu cần thiết để trả tiền thế chấp và thu nhập trung bình của hộ gia đình lên tới 10 con số (hàng chục tỷ đồng). Ở các khu vực như Hà Đông, Bắc Từ Liêm hay Long Biên, giá nhà có phần dễ tiếp cận hơn, nhưng vẫn chỉ phù hợp với những cá nhân hoặc hộ gia đình có thu nhập từ 40-60 triệu đồng/tháng.
Tính toán của VARS dựa trên giá nhà trung bình tại từng quận và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà với lãi suất trung bình 8% trong 20 năm, tổng số tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập.
Mức thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3 đến 10 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Hà Nội
Do đó, tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa và Tây Hồ, mức thu nhập tối thiểu để có thể vay mua nhà đều vượt 1 tỷ đồng/năm, cao hơn thu nhập trung bình hộ gia đình từ 3,7 - 8 lần. Tại Cầu Giấy và Thanh Xuân, mức chênh lệch này dao động từ 3-3,5 lần.
Còn mức thu nhập tối thiểu để mua một căn nhà có giá trung bình tại Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm và Gia Lâm cao hơn khoảng 2-3 lần so với thu nhập hộ gia đình trung bình tại Hà Nội. Điều này đồng nghĩa với việc các hộ gia đình có thu nhập điển hình vẫn có cơ hội mua nhà tại những khu vực này, nhưng với điều kiện họ chấp nhận gánh nặng tài chính lớn hơn, chi vượt mức 40% thu nhập cho khoản trả góp hàng tháng.
Trước đó, đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam cũng cho biết, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội vào khoảng 2.600 USD/m² (tương đương 66 triệu đồng/m²), trong khi thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 6.300 USD mỗi năm, tỷ lệ chênh lệch là 2,4. Tại TP.HCM giá căn hộ trung bình là 2.800 USD/m² (tương đương 71 triệu đồng/m²), còn thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 7.500 USD mỗi năm, với tỷ lệ chênh lệch là 2,7.
Con số này vẫn thấp hơn so với nhiều nơi trong khu vực, chỉ cao hơn Hong Kong (1,7), Seoul (2,3) và Manila (2,3). Điều này đồng nghĩa với việc người dân tại hai thành phố này gặp nhiều khó khăn trong việc sở hữu nhà với mức thu nhập hiện tại, thậm chí vượt qua Singapore.
Nhà ở xã hội cũng khó tiếp cận
Gần đây, Hà Nội đã cập nhật danh mục các dự án nhà ở xã hội dự kiến xây dựng trong giai đoạn 2021 – 2025, với nhiều dự án được cấp phép và khởi công, dự kiến mở bán vào năm 2025. Những dự án này được kỳ vọng sẽ giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn nhờ mức giá “mềm” hơn.
Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, giá bán chung cư nhà ở xã hội tại Hà Nội sẽ dao động từ 17 – 22 triệu đồng/m², trong khi mức giá chung cư nhà ở xã hội trên cả nước sẽ nằm trong khoảng 12 – 22 triệu đồng/m².
“Giá trần 19,5 triệu đồng/m² như năm 2021 sẽ không còn, do chi phí đầu tư xây dựng liên tục tăng vì lạm phát. Điều này kéo theo giá phê duyệt cũng tăng lên, tuy nhiên so với chung cư thương mại, giá nhà ở xã hội vẫn ở mức dễ chịu hơn”, ông Quê nhận định.
Dù vậy, ông Quê cũng cho rằng người thu nhập thấp vẫn khó có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội. Theo quy định, đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội là người lao động độc thân có thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng, hoặc vợ chồng có tổng thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, mức thu nhập 15 triệu đồng/tháng lại được xếp vào nhóm thu nhập khá, khi thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội chỉ vào khoảng 7 triệu đồng/tháng.
Sự chênh lệch lớn giữa thu nhập trung bình thực tế và giá nhà khiến việc sở hữu nhà tại Hà Nội không chỉ là một thách thức mà còn gần như ngoài tầm với
“Nếu xét theo thu nhập bình quân của Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung, thì chỉ những người có thu nhập khá mới có khả năng tiếp cận nhà ở xã hội”, ông Quê đánh giá.
Trước đó, theo phân loại của Tổng cục Thống kê, ngay cả nhóm dân số có thu nhập cao nhất, dao động từ 13 – 20 triệu đồng/tháng/người, cũng gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở. Giả sử một hộ gia đình có hai người trong độ tuổi lao động, cả hai đều thuộc nhóm thu nhập cao nhất, thì thu nhập bình quân hộ gia đình sẽ vào khoảng 30 triệu đồng/tháng, tương đương 360 triệu đồng/năm.
Nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến, theo đó chi phí nhà ở không nên vượt quá 1/3 thu nhập, thì nhóm này chỉ có thể chi trả tối đa khoảng 6,7 triệu đồng/tháng, tức khoảng 80 triệu đồng/năm. Trong khi đó, giá căn hộ thương mại tại các đô thị lớn hiện dao động từ 40 – 70 triệu đồng/m², tùy vào vị trí và phân khúc.
Như vậy, một căn hộ có diện tích nhỏ khoảng 60m² sẽ có giá từ 2,5 – 3,5 tỷ đồng. Nếu nhóm thu nhập cao này quyết định mua một căn hộ 60m² trị giá 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà (tương đương 2,45 tỷ đồng) với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, thì khoản trả góp hàng tháng sẽ rơi vào khoảng 25 – 27 triệu đồng, tương đương hơn 300 triệu đồng/năm.
