Gần 2 tháng qua, chị Thu Hương (Hà Nội) liên tục rao bán căn hộ 75m2, có ba phòng ngủ tại một khu đô thị phía Đông Hà Nội. Căn hộ này được chị mua đầu năm với giá 3,5 tỷ đồng bằng hình thức vay vốn, kỳ vọng sẽ lãi ít nhất 20% vào cuối năm. Tuy nhiên, đến cuối quý III, công việc kinh doanh gặp khó khăn, khoản vay mua nhà trở thành gánh nặng. Chị Hồng buộc phải chấp nhận "bán non" căn hộ với giá 3,7 tỷ đồng, giảm lợi nhuận kỳ vọng xuống còn 6% so với kế hoạch ban đầu. Dù vậy, việc chốt giao dịch vẫn không hề dễ dàng.
Nhiều khu vực từng là điểm nóng đã hạ nhiệt
Trường hợp của chị Thu Hương không phải hiếm gặp trên thị trường, nhiều chủ căn hộ tại khu vực đại đô thị phía Tây Hà Nội, hay một số khu vực tại TP.HCM cũng diễn ra tình cảnh tương tự. Theo dữ liệu của kênh Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM đã giảm lần lượt 4%, 11% so với cùng kỳ năm ngoài. Mức độ quan tâm cũng đi xuống lần lượt 3% và 26%.
Đơn cử, tại quận Hoàng Mai (Hà Nội), nhiều căn hộ có diện tích 48-61 m² ở Khu đô thị HH Linh Đàm hiện được rao bán với giá 37-42 triệu đồng/m², giảm 2-4 triệu đồng so với tháng 9. Tuy nhiên, mức giá này vẫn cao hơn gần 45% so với đầu năm.
Ở khu vực phía Tây Hà Nội, một số tòa căn hộ cao 35 tầng do chủ đầu tư nước ngoài phát triển trước đây từng được chào bán với giá chênh lệch 400-500 triệu đồng so với hợp đồng gốc. Sau 7 tháng, nhiều căn hộ trong dự án này đã được rao bán ồ ạt với mức giá tương đương hoặc thấp hơn giá chủ đầu tư, giảm thêm 50-100 triệu đồng để dễ thanh khoản, nhưng vẫn khó tìm được người mua.
Tương tự, tại TP.HCM, giá bán căn hộ ở một dự án đã bàn giao 8 năm tại khu vực Tân Sơn Nhì (quận Tân Phú) giảm 1,5-2 triệu đồng/m² so với tháng 8. Các căn hộ rộng 70 m² với hai phòng ngủ hiện được giao dịch ở mức 40-42 triệu đồng/m², dù vậy, giá này vẫn cao hơn 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Hay như một dự án chung cư đã bàn giao gần 14 năm tại quận 7, cũng ghi nhận mức giảm 200 – 300 triệu đồng so với tháng 9, giá trung bình chỉ còn khoảng 43 triệu đồng/m².
Trong một tọa đàm mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng đánh giá, các phân khân khúc chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đã ghi nhận đà tăng rõ rệt lần lượt 33%, 11% trong suốt một năm qua. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá vốn tăng cao, tỷ suất lợi nhuận cho thuê đang có xu hướng sụt giảm, nhất là với phân khúc cao cấp trở lên đang khiến thị trường chung cư tại 2 thành phố lớn này đi ngang.
Trong khi, một khảo sát của đơn vị này chỉ ra hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư "lướt sóng" kiếm lời, thời gian từ lúc mua đến khi sang tay tối đa một năm.
Người dân có xu hướng chờ đợi các sản phẩm giá phải chăng
Đồng quan điểm, ông Đặng Minh Thái, Giám đốc Công ty Bất động sản FD Home Thủ Đức nhận định, xu hướng tăng giá chung cư trong thời gian qua chịu ảnh hưởng từ sự "thổi giá" của nhiều nhóm lợi ích trên thị trường. Mặc dù giá chung cư tại TP.HCM thực tế có tăng do tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài, điều này chỉ xuất hiện ở một số dự án có vị trí trung tâm, pháp lý minh bạch và chất lượng tốt.
Theo ông Thái, không ít dự án bị môi giới hoặc chủ nhà "ăn theo", đưa ra mức giá cao nhằm tạo mặt bằng giá mới, vô tình gây hiệu ứng tăng nhiệt cho cả thị trường.
Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, bổ sung rằng giá nhà bị đẩy lên quá cao trong khi thu nhập của người dân vẫn gặp nhiều khó khăn, khiến thanh khoản giảm mạnh vào cuối năm. Ông dẫn chứng từ số liệu của Ngân hàng Nhà nước: đến hết tháng 9, tăng trưởng tín dụng bất động sản đạt 16%, nhưng vay mua nhà chỉ tăng 4,6%. Dù mức này đã cải thiện 3,5% so với năm ngoái, nó vẫn thấp, phản ánh nhu cầu vay mua nhà đất của người dân không cao.
"Người dân cảm thấy giá nhà quá cao, nên họ buộc phải trì hoãn và chờ đợi những sản phẩm có mức giá hợp lý hơn," ông Lực chia sẻ.
Tương tự, tại tọa đàm Dòng tiền chảy vào phân khúc căn hộ thương mại phía Nam Hà Nội: Nhận diện cơ hội an cư và đầu tư lâu dài, ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Tập đoàn RB, nhận định rằng bất động sản từ lâu đã được xem là tài sản tích lũy giá trị, đặc biệt tại các quốc gia châu Á, nơi tâm lý “đất đai, nhà cửa là của để dành” rất phổ biến.
Tại Việt Nam, trong ba năm gần đây, ông chỉ ra ba yếu tố chính dẫn đến sự gia tăng giá bất động sản: thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài; đấu giá đất phải tuân theo giá thị trường khiến chi phí đầu vào tăng; ảnh hưởng của lạm phát và tỷ giá.
Tại Hà Nội, giá chung cư có giá trị sử dụng thực (để ở hoặc cho thuê) đã tăng mạnh trong những năm qua. Các khu vực ngoại thành như Đông Anh, Hoài Đức ghi nhận mức tăng từ 30-40 triệu đồng/m² lên đến 70-80 triệu đồng/m².
Một số yếu tố chính đẩy giá bất động sản bao gồm: bảng giá đất mới làm tăng giá trị đất; chi phí vật liệu xây dựng tăng cao; và việc các chủ đầu tư nâng cấp tiện ích để đáp ứng nhu cầu người mua.
Theo ông Ngọc, giá bất động sản tại Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng có thể chậm lại do sức mua đang có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân chính là nguồn cung mới bị hạn chế do cần thêm thời gian giải quyết các vướng mắc pháp lý, và nền giá cao gây khó khăn trong giao dịch cũng như đầu tư.
