Đây là một trong những khó khăn của các tổ chức tín dụng khi triển khai Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024) được nêu ra tại hội nghị "Các quy định mới của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và luật kinh doanh bất động sản 2023 tác động đến hoạt động ngân hàng".
Quy định mập mờ khiến ngân hàng khó cho vay
Bà Nguyễn Thị Phương, Phó Chủ nhiệm CLB Pháp chế Ngân hàng thuộc Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, các ngân hàng gặp khó khăn khi triển khai Luật Nhà ở 2023 về tài sản bảo đảm. Một trong những vướng mắc lớn là nhà ở riêng lẻ, dù đã có giấy phép xây dựng, nhưng chưa được cập nhật trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Hiện tại, quy định pháp luật chưa làm rõ khái niệm "nhà ở có sẵn" và "nhà ở hình thành trong tương lai", khiến các ngân hàng lúng túng trong quyết định nhận thế chấp và cấp tín dụng ngoài các mục đích mua, xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà ở.
Cũng theo bà Phương, Khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở quy định trong vòng 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà hoặc người thuê mua hoàn tất thanh toán, hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận phải được nộp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy thủ tục này thường bị chậm trễ khiến các ngân hàng không thể hoàn thiện thủ tục đăng ký thế chấp. "Vậy làm sao để khắc phục những vướng mắc này?", bà Phương đặt câu hỏi.
Quy định pháp luật chưa làm rõ khái niệm "nhà ở có sẵn" và "nhà ở hình thành trong tương lai", khiến các ngân hàng lúng túng trong quyết định nhận thế chấp và cấp tín dụng ngoài các mục đích mua, xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà ở
Trước đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, bất động sản chiếm tới 70% tổng tài sản bảo đảm tại các ngân hàng. Dù tỷ lệ này đang giảm nhờ đa dạng hóa tài sản bảo đảm như tiền gửi, chứng từ có giá, vàng hay hàng tồn kho, nhưng vẫn duy trì ở mức cao, đặt ra thách thức lớn trong xử lý nợ xấu, đặc biệt khi khung pháp lý còn thiếu rõ ràng.
Luật Các tổ chức tín dụng 2024 mang đến hy vọng với quy định cho phép ngân hàng xử lý cả các dự án bất động sản chưa hoàn thiện. Trước đây, ngân hàng chỉ có thể thu hồi nợ từ các dự án "sẵn sàng sử dụng hoặc bán ngay", trong khi những dự án dở dang không thể bán được.
Hiện nay, ngân hàng đã có thể bán hoặc chuyển nhượng cả những dự án chưa hoàn thiện, nhưng phải tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt. Tuy nhiên, nhiều quy định này chỉ bắt đầu có hiệu lực từ năm 2025 và cần thêm hướng dẫn chi tiết để đảm bảo tính minh bạch, quyền lợi các bên liên quan, đồng thời giảm thiểu xung đột pháp lý.
“Đau đầu” xử lý nợ xấu
Thị trường bất động sản sôi động không chỉ gia tăng tính thanh khoản cho tài sản bảo đảm mà còn tái tạo dòng vốn tín dụng, củng cố nền tảng tài chính của ngân hàng. Hiện tại, các phân khúc như nhà ở, bất động sản công nghiệp và thương mại đang cho thấy tín hiệu tích cực, nhưng để đạt sự ổn định bền vững, cần các giải pháp đồng bộ.
Việc Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đi vào thực thi được kỳ vọng tạo cú hích lớn. Các quy định mới không chỉ tăng cường minh bạch và ổn định mà còn mở ra hành lang pháp lý để xử lý hiệu quả tài sản bảo đảm dở dang – vốn là "điểm nghẽn" lâu nay của ngành ngân hàng. Những cải cách này hứa hẹn thu hút đầu tư, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và khơi thông khó khăn trong xử lý tài sản bảo đảm cho các ngân hàng.
Tuy nhiên, liên quan đến việc xử lý nợ xấu từ tài sản thế chấp là bất động sản, ông Đỗ Giang Nam, Thành viên Hội đồng thành viên Công ty Quản lý Tài sản các Tổ chức Tín dụng Việt Nam chia sẻ, trong trường hợp người vay không hợp tác trong việc thu giữ tài sản, các bên hiện chỉ còn cách khởi kiện.
Ngân hàng "đau đầu" với dự án Kenton Node
Tuy nhiên, cũng theo ông Nam, việc khởi kiện khách hàng vay vẫn đối mặt với nhiều khó khăn và bất cập trong thực tế bởi các thủ tục tố tụng thường kéo dài. Một vụ việc có thểm mất nhiều năm mà tòa án chưa thể giải quyết, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến chi phí bảo quản, trông giữ tài sản thế chấp, sự hao mòn tài sản và nhiều chi phí khác.
Chẳng hạn như mới đây, BIDV và MSB cùng rao bán khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên, với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai thuộc dự án Kenton Node (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM). Tuy nhiên, sau nhiều lần rao bán không thành, BIDV buộc phải giảm giá khoản nợ này xuống 1.300 tỷ đồng.
Tương tự, ngân hàng Agribank chi nhánh Tràng An tiếp tục tổ chức đấu giá hai căn biệt thự tại Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra), quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Sau ba lần đấu giá không thành công, ngân hàng đã giảm giá hai căn biệt thự này thêm 58 tỷ đồng và tiếp tục rao bán lần thứ 4.
Để tháo gỡ khó khăn, các ngân hàng kiến nghị các cơ quan chức năng nhanh chóng ban hành văn bản hướng dẫn thống nhất, đồng thời đẩy mạnh số hóa cơ sở dữ liệu đất đai và thủ tục hành chính liên quan. Đề xuất cũng bao gồm việc triển khai đăng ký giao dịch bảo đảm online, số hóa các thủ tục cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động, cùng công khai thông tin đất đai trên kênh chính thức của Bộ Tài nguyên và Môi trường để hỗ trợ ngân hàng trong việc sàng lọc tài sản và thu hồi nợ.
