Chung cư - kênh đầu tư an toàn
Theo nhận định của các chuyên gia, nhìn tổng thể bối cảnh thị trường, sức cầu thực của người dùng vẫn rất lớn, phân khúc căn hộ chung cư được đánh giá là điểm sáng trên thị trường bất động sản. Theo đó, phân khúc này vẫn là kênh đầu tư an toàn, tích sản dài hạn và đem lại dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, thực tế, nhiều dự án vẫn còn tồn tại một số vướng mắc liên quan đến pháp lý, do vậy, nguồn cung chưa thể cải thiện ngay mà cần có thời gian.
Theo lý giải của các chuyên gia, phân khúc căn hộ chung cư vẫn thu hút người mua là do loại hình sản phẩm phục vụ nhu cầu thực. Những phân khúc có tính đầu cơ cao như bất động sản nghỉ dưỡng, shophouse, đất nền... vẫn rơi vào tình trạng giảm giá hoặc giá đi ngang, tính thanh khoản thấp.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho rằng, các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, dài hạn sẽ có tầm nhìn xa, không kiếm lời ngay lập tức. Chính vì vậy, mua chung cư để ở hoặc nhàn rỗi có thể cho thuê vẫn được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Đây là một cách đầu tư an toàn để đảm bảo lợi tức đầu tư và tạo ra nguồn thu bền vững.
Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về thị trường bất động sản nhà ở cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, lượng giao dịch tăng nhẹ. Cụ thể, lượng tiêu thụ đạt khoảng 3.704 giao dịch, xấp xỉ 18% tổng cung mở bán mới. Tuy chỉ bằng 60% so với cùng kỳ năm 2022, nhưng đã tăng hơn 30% so với quý 1/2023. Lượng giao dịch phục hồi nhẹ trước hàng loạt các biện pháp hỗ trợ quyết liệt của Chính phủ và động thái giảm lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng.
Giá chung cư cao cấp ở các thành phố lớn tiếp tục ghi nhận ở ngưỡng cao do các dự án mới mở bán chủ yếu là dự án cao cấp, trung bình 52 triệu đồng/m2 tại Hà Nội (tăng 1,46% so với quý 1) và 67 triệu đồng/m2 tại TP.HCM (giảm 4,6% so với quý 1).
Đại diện Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định, thị trường bất động sản gặp khó nhưng vẫn xuất hiện nhu cầu ở thực. Trong giai đoạn này, các nhà đầu tư ưu tiên những sản phẩm hướng tới người dùng cuối, có tính thanh khoản, mang lại dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng giá. Chính vì vậy, chung cư là xu hướng đầu tư trong thời gian tới, đặc biệt là khi thanh khoản chung của thị trường vẫn chưa có nhiều sự cải thiện.
Theo lý giải của chuyên gia, dân cư đổ về các thành phố lớn tăng mạnh, nhu cầu về nhà ở tăng cao, quỹ đất ngày càng ít. Theo đó, chung cư là một lựa chọn tương đối tốt. Đầu tư chung cư có giá trị sử dụng và tiềm năng tăng giá. Nếu không sử dụng, nhà đầu tư có thể đem vào khai thác, cho thuê để đem lại dòng tiền ổn định.
Thu nhập người lao động chới với, giá chung cư cao ngất ngưởng
Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, ở Hà Nội và TP.HCM hiện nay không có dự án mới nên rất khan hiếm hàng. Sự khan hiếm còn do các chủ dự án, đặc biệt các sàn, nhóm nhân viên môi giới muốn đánh đòn tâm lý tạo khan hiếm giả, kích thích người có nhu cầu “mua ngay kẻo hết”. Chính vì vậy giá chung cư vẫn cao ngất ngưởng trong khi thu nhập của người dân thì chới với.
Dữ liệu của CBRE cho thấy giá bán thứ cấp trung bình nhà ở gắn liền với đất đến quý II/2023 là 154 triệu đồng/m2, còn chung cư là 33 triệu đồng/m2.
Theo Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân của lao động làm công hưởng lương tại Thủ đô tính đến quý I là 9,7 triệu đồng mỗi tháng. Nếu chỉ dựa vào thu nhập để mua nhà, một người lao động tại Hà Nội sẽ phải dành gần 15 năm thu nhập bình quân để có thể mua một căn hộ diện tích 50 m2, và gần 100 năm thu nhập bình quân để mua một căn nhà liền thổ diện tích 75 m2.
Theo báo cáo của Savills, Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu đồng. So với năm 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6% một năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13% một năm. Như vậy, tăng trưởng giá nhà cao hơn hai lần thu nhập trung bình của người dân Hà Nội.
Kênh Batdongsan.com.vn ước tính thu nhập bình quân của người lao động Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng. Trong khi đó, giá rao bán nhà riêng trên trang này trung bình là 6,3 tỷ đồng một căn, chung cư là 3,1 tỷ đồng. Như vậy, nếu dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà, người mua phải “cày” 169 năm để sở hữu một căn nhà mặt phố và 23 năm để mua được một căn hộ chung cư.
Theo ghi nhận, nhiều dự án chung cư cao cấp ở Hà Nội bỗng dưng chạy quảng cáo thông tin mở bán dự án. Ngoài đột ngột tăng giá cao ngất ngưởng, có những sàn bất động sản, đứng sau là các chủ đầu tư dự án, còn tung chiêu mập mờ thông tin, tạo khan hiếm giả nhằm đẩy giá, khiến người mua lạc vào ma trận.
Tuần cuối của tháng 7, nhiều dự án chung cư cao cấp đang xây dựng dở dang nhưng vẫn rầm rộ ra tin mở bán các đợt mới với mức giá cao. Có những dự án mở bán đợt đầu gây choáng cho khách hàng khi giá lên tới 80-90 triệu đồng/m2.
Tại dự án Hateco Laroma (Đống Đa, Hà Nội), giá bán cao nhất hơn 85 triệu đồng/m2 và thấp nhất hơn 71 triệu đồng/m2. Nhân viên môi giới cho biết, đây là bảng giá đợt cuối cùng từ chủ đầu tư. Dự án Heritage West Lake (Lạc Long Quân, Tây Hồ) do Công ty Cổ phần CapitaLand - Hiền Đức làm chủ đầu tư, giá căn hộ cũng được đẩy lên 100 - 140 triệu đồng/m2 và cũng gần hết hàng.
Các báo cáo nghiên cứu thị trường đang cho thấy một vấn đề đó là giá chung cư ở TP.HCM có sự chênh lệch quá lớn so với thu nhập trung bình của người lao động đang làm việc tại thị trường này. Theo dữ liệu nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, trong giai đoạn từ 2019 đến nửa đầu năm 2023, giá chung cư ở TP.HCM vẫn liên tục tăng cao và đạt những cột mốc mới.
Về mặt bằng giá bán ở cả thị trường sơ cấp (từ các chủ đầu tư) và thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), thời điểm 2019, giá chào bán trung bình chung cư tại TP.HCM vào khoảng 36,5 triệu đồng/m2. Trong đó, căn hộ bình dân có giá từ 28-30 triệu đồng/m2, trung cấp là 43-46 triệu đồng/m2, còn loại hình cao cấp ở khoảng 55-64 triệu đồng/m2.
Sự chuyển biến giá chung cư tại TP.HCM bùng nổ ở giai đoạn 2021 – 2022. Theo đó, giá chung cư giai đoạn 2021-2022 trung bình vào khoảng 48 triệu đồng/m2. Chỉ riêng trong quý III/2022, giá chung cư tại TP.HCM đã đạt mức trung bình 60 triệu đồng/m2. Trong giai đoạn hai năm vừa qua, giá bán trên thị trường bất động sản đã được đẩy lên mạnh, mặt bằng giá tăng trung bình 30-40%.
Xét về 6 tháng đầu năm 2023, mặt bằng giá chung cư tại TP.HCM có xu hướng đứng yên, giảm nhẹ ở loại hình cao cấp nhưng vẫn tăng cục bộ ở một số sản phẩm thuộc dòng trung cấp. Cụ thể, giá căn hộ ở loại hình bình dân vẫn duy trì ở mức 39-40 triệu đồng/m2, nhưng hầu như không có nguồn cung mới. Giá trung cấp là tầm 53-55 triệu đồng/m2 và cao cấp là 85-91 triệu đồng/m2.
Theo thống kê từ Batdongsan.com.vn, tại TP.HCM giá rao bán trung bình một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ là vào khoảng 3,5 tỷ đồng/căn. Trong khi mức thu nhập bình quân của người lao động TP.HCM năm 2023 ước tính khoảng 148 triệu đồng/năm. Vì thế, để sở hữu một căn chung cư, người Sài Gòn cần ít nhất là 24 năm thu nhập và toàn bộ số tiền kiếm được kể trên chưa dùng vào việc ăn ở, đi lại.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, hiện nay vấn đề đầu tiên người mua quan tâm nhất là mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án. Cuộc đua cạnh tranh về giá giữa các dự án đang diễn ra mạnh mẽ. Dù áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ nhưng những dự án không có sự điều chỉnh giá phù hợp vẫn gặp khó khăn về thanh khoản.
