Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của Thông tư là đã sửa đổi quy định tại khoản 11 Điều 2 Thông tư 41 về khoản cho vay thế chấp nhà. Theo đó, đây là khoản vay cá nhân bảo đảm bằng bất động sản để mua nhà phải đáp ứng điều kiện nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán, trừ nhà ở xã hội, nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ.
Quy định này khiến nhiều người cho rằng đang gây khó khăn cho thị trường bất động sản, hạn chế quyền tiếp cận vốn của cá nhân tại ngân hàng khi chỉ cho cá nhân vay nhà ở có sẵn. Điều này đồng nghĩa với việc người mua nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp bằng chính tài sản đó sẽ không được vay tiền ngân hàng.
Lý giải vấn đề này, Ngân hàng Nhà nước cho biết, tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 đã quy định, khoản cho vay đảm bảo bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được đảm bảo bằng chính tài sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo và Thông tư 22 không sửa đổi, bổ sung nội dung này.
Đối với quy định mới, điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán chỉ áp dụng đối với khoản vay thế chấp nhà áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản vay bảo đảm bằng bất động sản khác.
Như vậy, trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp bằng chính tài sản đó vẫn được các ngân hàng cấp tín dụng. Những khoản vay này áp dụng hệ số rủi ro từ 30%-120% phụ thuộc vào tỷ lệ đảm bảo được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ đảm bảo sẽ áp dụng hệ số rủi ro 150%.
Ngoài ra, Thông tư 22 thay đổi quy định hệ số rủi ro tín dụng (khả năng người đi vay không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ trả nợ) từ 200% xuống còn 160% đối với tài sản là khoản cấp tín dụng chuyên biệt dưới hình thức cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp. Trước đó, Thông tư 41 xác định hệ số rủi ro là 200% với các khoản cấp tín dụng dự án kinh doanh bất động sản.
Thông tư 22 quy định thêm hệ số rủi ro tín dụng với khoản vay cá nhân phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn là 50%. Trước đó, Thông tư 41 chưa có quy định riêng đối với các khoản vay này.
Bên cạnh đó, hệ số rủi ro tín dụng với các khoản vay thế chấp mua nhà ở xã hội sẽ được điều chỉnh hệ số rủi ro xuống tối đa là 50%; tỷ lệ đảm bảo điều chỉnh từ 100% trở lên, tỷ lệ thu nhập trên 35%. Hệ số rủi ro tối thiểu là 20%, tương ứng với tỷ lệ đảm bảo và tỷ lệ thu nhập lần lượt dưới 40% và 35%. Đồng thời, bổ sung các tổ chức tài chính quốc tế làm bên thứ 3 bảo lãnh hợp pháp giảm thiểu rủi ro tín dụng.
