Vấn đề về điều kiện mua nhà ở xã hội (NOXH) luôn nhận được sự quan tâm của nhiều người, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giá nhà ở thương mại tăng cao. Trong Luật Nhà ở 2023, các quy định liên quan đến vấn đề này đã được nới lỏng và mở rộng hơn.
Chỉ cần đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập
Theo đó, tại Điều 78 của Luật Nhà ở 2023 quy định, đối tượng muốn mua NOXH chỉ cần đáp ứng hai điều kiện về nhà ở và thu nhập. Điều này cho phép người dân từ một tỉnh có thể mua NOXH tại tỉnh khác.
Bà Phạm Thị Thu Hà - Phó Trưởng phòng NOXH - Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết trước đây, người dân chỉ có thể mua NOXH tại tỉnh mình cư trú. Ví dụ, người dân Hà Nội chỉ có thể mua NOXH tại Hà Nội nhưng hiện nay có thể mua ở TP.HCM, hay các tỉnh khác nếu chứng minh được không có nhà ở tại đó và đáp ứng đủ điều kiện.
Cũng theo bà Hà, việc chứng minh không có nhà ở tại địa phương giờ đây chỉ cần xin xác nhận rằng vợ hoặc chồng không có “sổ đỏ” tại nơi có dự án NOXH, thay vì phải xác minh nhiều thông tin như trước. Ngoài ra, luật mới cũng quy định, thu nhập hàng tháng dưới hoặc bằng 15 triệu đồng, hoặc tổng thu nhập của 2 vợ chồng bằng hoặc dưới 30 triệu đồng là đủ điều kiện để mua NOXH.
Đối với quy trình phát triển NOXH, luật mới đã được rút ngắn thành 3 bước. Trong giai đoạn chuẩn bị dự án, có sự khác biệt trong quy hoạch, với yêu cầu có quy hoạch phân khu 1/2.000 hoặc chi tiết tỷ lệ 1/500 khi đấu thầu.
Luật mới cho phép người dân từ một tỉnh có thể mua NOXH tại tỉnh khác
Chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho toàn bộ dự án, không phải thực hiện các thủ tục xác định giá đất. Nếu chủ đầu tư xây dựng trong dự án NOXH, việc xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất sẽ theo quy định hiện hành. Hai bước còn lại trong giai đoạn thực hiện và kết thúc dự án tương đối giống với các dự án nhà ở thương mại.
Thực tế, những người có thu nhập thấp, không đủ khả năng mua nhà ở thương mại thường tìm đến NOXH. Tuy nhiên, việc sở hữu 1 căn nhà phân khúc này cũng không hề dễ dàng do nguồn cung hạn chế, cùng với các thủ tục và điều kiện khá nghiêm ngặt.
Chị Như Lan (31 tuổi, quê Bắc Giang) đã sống và làm việc gần 8 năm tại Hà Nội nhưng vẫn phải thuê nhà. Dù đã nhiều lần nộp hồ sơ mua NOXH tại Hà Nội, chị vẫn chưa có cơ hội thành công. Lần gần nhất chị nộp hồ sơ đăng ký là tại dự án NHS Trung Văn nhưng không may mắn, bởi số lượng căn hộ ít (149 căn) mà người đăng ký quá đông lên tới hơn 1.300 người.
Không vì khó tiếp cận mà “mua” rủi ro
Dù nhu cầu luôn duy trì ở mức cao, nhưng số lượng dự án NOXH mới vẫn rất nhỏ giọt. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về tình hình triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, từ năm 2021 đến cuối tháng 8/2024, cả nước chỉ hoàn thành 79 dự án với hơn 40.600 căn NOXH.
Con số này vẫn rất thấp so với mục tiêu của đề án, là hoàn thành 428.000 căn NOXH trong giai đoạn 2021-2025, mới chỉ đạt gần 9,5%. Bộ Xây dựng cũng đã chỉ ra rằng nhiều địa phương có nhu cầu lớn về NOXH, trong đó có Hà Nội, nhưng việc đầu tư vào phân khúc này vẫn còn hạn chế.
Trong bối cảnh khó đăng ký mua NOXH, nguồn cung nhỏ giọt, nhiều người tìm đến thị trường thứ cấp để giao dịch. Tuy nhiên, giữa “cơn sốt” giá chung cư, những căn hộ đã đủ điều kiện mở bán hiện nay lại đang rao với mức giá khá cao, vượt mức 40 triệu đồng/m2.
Nhiều căn hộ tại các dự án NOXH đủ điều kiện mở bán đã có giá hơn 50 triệu đồng/m2
Đơn cử tại NOXH 987 Tam Trinh (Yên Sở, quận Hoàng Mai) được mở bán hồi cuối năm 2017 có giá khoảng 14,2 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT) nhưng đến nay đã được rao bán với mức giá 50 – 53 triệu đồng/m2. Đơn giá này cũng tương tự tại dự án NOXH Ecohome 3 (phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm).
Đáng chú ý, do thời gian sử dụng đã lâu những căn nhà này đều đã xuống cấp, người mua sẽ mất thêm chi phí cải tạo, hoặc nếu phải vay ngân hàng thì đây cũng là một số tiền lớn, tạo thêm "gánh nặng" về chi phí tài chính.
Có mức giá thấp hơn nhưng các căn NOXH chưa đủ thời gian được bán (5 năm kể từ khi thanh toán hết tiền nhà) vẫn được rao rầm rộ trên thị trường, giao dịch thông qua hình thức ủy quyền. Tuy nhiên, đây là hành vi vi phạm pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Bởi có thể bị Nhà nước hoặc chủ đầu tư thu hồi, trong khi các tranh chấp sẽ do các bên tự giải quyết.
Theo luật sư Thu Hà (Đoàn luật sư Hà Nội), bên mua còn có nguy cơ mất thêm chi phí nếu sau 5 năm bên bán không chịu ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng. Trường hợp người bán tử vong, giấy ủy quyền cũng sẽ mất hiệu lực, khiến thủ tục chia di sản trở nên phức tạp và rủi ro cao. Vì vậy, khi mua lại NOXH, người mua cần kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý.
Các chuyên gia phân tích thêm, nếu người mua bị cơ quan nhà nước thu hồi nhà ở xã hội do vi phạm quy định, việc đòi lại quyền lợi sẽ rất khó khăn vì bên mua không phải là chủ sở hữu hợp pháp. Ngoài ra, nhà ở xã hội mua qua hình thức ủy quyền cũng không thể dùng để thế chấp vay ngân hàng.
