Từ ngày 31/10/2024, TP.HCM chính thức áp dụng bảng giá đất mới với mức điều chỉnh tăng mạnh, từ 4 đến 38 lần so với trước đây. Chính sách này, ngoài tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản, còn ảnh hưởng mạnh mẽ các doanh nghiệp sản xuất và các doanh nghiệp có khoản vay tại ngân hàng.
Hy vọng cải thiện định giá tài sản
Trước khi bảng giá đất mới được áp dụng, nhiều doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt trong lĩnh vực nông nghiệp, đã gặp không ít khó khăn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng. Thời gian gần đây, khi thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng”, giá trị tài sản thế chấp của các doanh nghiệp bị sụt giảm nghiêm trọng. Hầu hết tài sản thế chấp của nhóm doanh nghiệp này là đất nông nghiệp, vốn có giá trị thấp trong đánh giá của ngân hàng. Có trường hợp doanh nghiệp chỉ được cấp hạn mức tín dụng bằng 20% giá trị tài sản thế chấp.
Theo ông Tô Ngọc Ngời, Tổng giám đốc Công ty CP Sản xuất và Xuất nhập khẩu Lâm sản Sài Gòn, nhiều doanh nghiệp còn phản ánh tình trạng khó khăn khi không thể sử dụng tài sản là đất thuê hàng năm để thế chấp. Điều này đã khiến không ít doanh nghiệp phải tìm đến Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) để nhờ kiến nghị lên ngân hàng tăng tỷ lệ vay vốn.
Tuy nhiên, do quy định chặt chẽ, các ngân hàng không thể định giá tài sản thế chấp theo mức thị trường mà phải dựa vào bảng giá đất do Nhà nước quy định. Với việc áp dụng bảng giá đất mới, doanh nghiệp có thể kỳ vọng vào khả năng cải thiện hạn mức tín dụng. Đối với nhóm doanh nghiệp sản xuất và nông nghiệp, đây là cơ hội để nâng cao giá trị tài sản thế chấp, qua đó tăng khả năng tiếp cận vốn ngân hàng.
Một đại diện doanh nghiệp nông nghiệp công nghệ cao tại huyện Củ Chi cho biết, ngân hàng định giá tài sản thấp hơn giá trị thị trường khiến doanh nghiệp khó khăn trong vay vốn. Với bảng giá đất mới, nhiều doanh nghiệp mong chờ các ngân hàng sẽ nhanh chóng điều chỉnh theo mức giá này, giúp hạn mức khoản vay được nâng cao.
HUBA cũng cho rằng việc điều chỉnh giá đất có thể giúp nhiều doanh nghiệp vốn gặp khó khăn về tài sản thế chấp có thêm cơ hội trong việc vay vốn. Theo thống kê, có đến 41% doanh nghiệp không còn tài sản thế chấp hợp pháp để vay vốn, trong khi nhu cầu mở rộng sản xuất, đặc biệt trong các ngành xuất khẩu đang có dấu hiệu phục hồi, ngày càng cao.
Tuy nhiên, đối với nhóm doanh nghiệp thuê đất, việc áp dụng bảng giá đất mới có thể khiến chi phí tài chính tăng cao, đẩy họ vào tình trạng “khó khăn kép”. Lợi nhuận đã thấp do thị trường cạnh tranh khốc liệt, chi phí sản xuất tăng sẽ càng khiến doanh nghiệp thêm khó khăn.
Thách thức cho doanh nghiệp thuê đất sản xuất
Cũng theo ông Tô Ngọc Ngời, bảng giá đất tăng kéo theo chi phí thuê đất tăng, khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp đội lên. Trong bối cảnh ngành sản xuất phải chịu áp lực cạnh tranh lớn từ các nước trong khu vực, giá thuê đất tăng đột biến có thể khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc duy trì hoạt động.
Bà Nguyễn Thị Thanh Tâm, chủ một công ty sản xuất đồ gỗ xuất khẩu, cũng chia sẻ rằng doanh nghiệp bà đang đứng trước nguy cơ thua lỗ do chi phí thuê đất tăng. Dù nhận được nhiều đơn hàng mới, doanh nghiệp không thể tăng giá bán sản phẩm vì phải cạnh tranh. Việc chi phí thuê đất tăng sẽ khiến lợi nhuận doanh nghiệp sụt giảm, tạo áp lực lớn trong bối cảnh nền kinh tế chưa hồi phục hoàn toàn sau đại dịch.
Trước lo ngại của các doanh nghiệp, ông Nguyễn Đình Tuệ, Giám đốc Trung tâm Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa (thuộc HUBA) khuyến nghị các doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ lưỡng khi ký hợp đồng thuê đất mới để tránh rơi vào bẫy chi phí tăng đột ngột.
Đồng thời, HUBA đã có kiến nghị lên UBND TP.HCM xem xét giãn thời gian áp dụng bảng giá đất mới giúp các doanh nghiệp chủ động trong việc ký hợp đồng thuê mặt bằng sản xuất. Bởi nếu áp dụng ngay, chi phí tăng bất ngờ sẽ đẩy doanh nghiệp vào tình thế khó khăn, thậm chí nhiều doanh nghiệp không dám đầu tư mở rộng sản xuất.
Bên cạnh đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã có ý kiến góp ý đối với dự thảo quyết định về giá thuê đất của UBND TP.HCM. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dự thảo căn cứ vào bảng giá đất điều chỉnh, có tính “quá độ” nhằm phù hợp với thực tế và sẽ tiếp tục được xem xét điều chỉnh trong tương lai.
HoREA đề xuất tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất giảm từ 0,75% xuống 0,5% đối với các vị trí tại đường số 1, Khu chế xuất Linh Trung, phường Bình Chiểu, TP Thủ Đức để giảm mức tăng giá thuê đất hàng năm.
Theo cách tính hiện tại, giá thuê đất tại khu vực này đã tăng lên 1,65 lần so với trước, tăng tới 65%. Nếu điều chỉnh xuống còn 0,5%, tỷ lệ tăng chỉ còn 10%, hợp lý hơn và giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp. Đồng thời, HoREA cũng đề nghị mức thuê trong Khu Công nghệ cao và Khu Công viên phần mềm Quang Trung chỉ áp dụng 0,25% để thu hút đầu tư vào các khu vực này.