Trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi sau giai đoạn khó khăn, nhiều dự án từng bị bỏ hoang đã được tái khởi động vào năm 2024, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, việc tái khởi động này đã thiết lập một mặt bằng giá mới, với mức tăng cao gấp 2-3 lần so với thời kỳ trước, có dự án ghi nhận mức giá 130 triệu đồng/m².
Ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền của khách hàng
Nói về các dự án “hồi sinh” này, bà Phạm Thị Nguyên Thanh, CEO Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh cho biết, xu hướng tái khởi động các dự án bất động sản sẽ tiếp tục diễn ra trong thời gian tới với số lượng không nhỏ. Hầu hết các dự án bị "đắp chiếu" từ 5-10 năm khi tái khởi động đều có giá bán tăng cao, kể cả ở phân khúc bình dân.
Theo bà Thanh, nguyên nhân tăng giá không chỉ do các chủ đầu tư tận dụng cơ hội thị trường để neo giá, mà còn bắt nguồn từ các yếu tố khách quan như những thay đổi trong hệ thống pháp luật và bảng giá đất mới được ban hành ở nhiều địa phương. Chi phí đầu vào của các doanh nghiệp, từ tài chính đến vận hành, đều tăng theo cấp số nhân.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi sau giai đoạn khó khăn, nhiều dự án từng bị bỏ hoang đã được tái khởi động
Đối với các dự án "đứng im" nhiều năm, chi phí tài chính cũng là gánh nặng lớn. Chẳng hạn, lãi suất ngân hàng trung bình từ 10%, thậm chí lên tới 15-17%/năm, có thể khiến chi phí tài chính sau 8-10 năm ngang bằng hoặc vượt giá vốn. Kèm theo đó, các khoản chi phí khác như marketing, bán hàng và trượt giá cũng khiến việc tăng giá bán là điều không thể tránh khỏi.
Về phía khách hàng, bà Thanh thừa nhận việc tăng giá bán sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ, bởi không ai muốn trả quá nhiều tiền cho một sản phẩm. Tuy nhiên, bà nhận định, với phân khúc bất động sản cao cấp, khách hàng đang dần chuyển từ việc quan tâm giá bán sang giá trị sản phẩm. Thị trường trong năm qua tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đã chứng kiến những dự án có giá 300-400 triệu đồng/m² vẫn "cháy hàng" do nhà đầu tư nhìn vào giá trị dài hạn để tích lũy tài sản.
Bà Thanh nhận định, mặc dù giá bán tăng cao, thị trường vẫn sẽ tự điều chỉnh để đạt được điểm cân bằng. Tuy nhiên, các chuyên gia từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo, không phải dự án nào tái khởi động cũng sẽ thành công hoặc đạt được giá bán kỳ vọng. Đặc biệt, các quy định pháp luật mới quy định nếu dự án không được triển khai liên tục trong 48 tháng, chủ đầu tư có thể đối mặt với nguy cơ bị thu hồi đất mà không được bồi hoàn.
Cần cân nhắc kỹ lưỡng nhiều yếu tố
Để tái khởi động dự án thành công, các chủ đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng nhiều yếu tố, bởi họ phải đối mặt với tình trạng hạ tầng xuống cấp, chi phí phục hồi lớn, và chi phí tài chính phát sinh, những yếu tố này có thể làm tiêu tan lợi nhuận dự kiến ban đầu.
Điều này buộc giá chào bán mới phải tăng đáng kể, thậm chí có trường hợp gấp đôi so với giai đoạn trước để bù đắp chi phí. Tuy nhiên, nếu mức giá tăng cao nhưng chất lượng dự án không được cải thiện tương xứng, khả năng thị trường chấp nhận sẽ rất thấp. Trong nhiều trường hợp, để giải quyết các vấn đề tồn đọng và ổn định hoạt động, các chủ đầu tư buộc phải chấp nhận lợi nhuận thấp, hòa vốn, hoặc thậm chí chịu lỗ.
Bà Phạm Thị Nguyên Thanh, CEO Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, trên thị trường TP.HCM, cơ hội "hồi sinh" các dự án bất động sản bị đình trệ nhiều năm đã trở nên rõ ràng hơn khi Chính phủ và thành phố đang tích cực rà soát và điều chỉnh để tháo gỡ các vướng mắc pháp lý. Mục tiêu hàng đầu là ưu tiên giải quyết các dự án có quy mô lớn, tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế và cộng đồng, qua đó kỳ vọng tạo ra nguồn cung nhà ở dồi dào trong tương lai gần.
Tuy nhiên, hiện vẫn còn một số lượng lớn dự án bất động sản và nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố gặp phải vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ. Trong giai đoạn 2015-2023, TP.HCM đã chấp thuận đầu tư cho 138 dự án, nhưng chỉ 52 dự án đang triển khai. Trong khi đó, 86 dự án còn lại vẫn "nằm kho", bao gồm 30 dự án ngưng thi công với quy mô đất 210,3 ha và 56 dự án chưa khởi công, chiếm diện tích 754,08 ha.
Ông Châu chỉ ra nguyên nhân chính khiến các dự án tồn đọng là do vướng mắc pháp lý, dẫn đến lãng phí lớn nguồn lực đất đai và vi phạm nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả theo quy định của Luật Đất đai. Ông cũng nhấn mạnh, một phần các dự án này vượt thẩm quyền xử lý của Thành phố, cần chờ sự chỉ đạo từ cấp trên để tiếp tục giải quyết.