Tại một hội thảo gần đây, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, nhận định rằng thị trường bất động sản năm 2025 sẽ đối mặt với một số rủi ro từ bối cảnh quốc tế. Những căng thẳng địa chính trị và cạnh tranh giữa các cường quốc khiến rủi ro kinh tế xã hội quốc tế trở nên khó dự đoán.
Bất động sản sẽ được hưởng lợi theo chu kỳ
Tuy nhiên, kinh tế vĩ mô Việt Nam được dự báo sẽ ổn định trong năm 2025, tạo nền tảng tích cực cho thị trường bất động sản. Theo chu kỳ 10 năm, đây cũng là thời điểm thị trường hưởng lợi từ các chính sách kinh tế vĩ mô đã được thông qua. Trong bối cảnh này, ông Chung đã đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản.
Cụ thể, kịch bản trung tính là thị trường tăng trưởng nhưng không quá mạnh; kịch bản tích cực là bùng nổ, các phân khúc đều tăng trưởng mạnh; kịch bản khó khăn thị trường đi xuống. Trong đó, kịch bản trung tính được xác định có khả năng xảy ra cao nhất.
Các chuyên gia từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) đưa ra nhận định về thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới, cho rằng thị trường đã trải qua nhiều biến động, từ khủng hoảng đến phục hồi và tái cấu trúc.
Theo đó, giai đoạn 2024 - 2025 sẽ là thời điểm thị trường bước vào quá trình tích lũy và chuẩn bị. Các tín hiệu phục hồi rõ ràng được dự báo sẽ xuất hiện từ năm 2026, nhờ vào sự hỗ trợ từ nền kinh tế, các cơ chế pháp lý hoàn thiện hơn và sự phục hồi niềm tin của thị trường, đặc biệt là trong nhu cầu mua bất động sản.
Đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản đã vượt qua đáy, với hơn 210 dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, chủ yếu tại Hà Nội và TP. HCM. Các điểm nghẽn tồn đọng dần được giải quyết nhờ vào những chính sách và quy định mới. Mặc dù thị trường chưa phục hồi ngay lập tức, các bộ luật mới kỳ vọng sẽ tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển minh bạch và ổn định trong chu kỳ tiếp theo, đồng thời thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở.
Cùng với nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý từ phía Chính phủ, các chủ đầu tư cũng đang nỗ lực hoàn thiện pháp lý. Kết quả là sự tăng trưởng mạnh mẽ cả về số lượng dự án được cấp phép mới và dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt trong giai đoạn từ quý II/2024 trở đi.
Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư đã đẩy mạnh hoạt động xây dựng và triển khai kinh doanh dự án. Theo thống kê từ Dat Xanh Services - FERI, năm 2024 có 29 dự án được khởi công, 69 dự án tổ chức lễ kick off, và 93 sự kiện mở bán trên cả nước. Riêng quý IV/2024, có 48 sự kiện mở bán, chiếm hơn 50% tổng số sự kiện trong năm.
Kỳ vọng nhu cầu vay mua nhà tăng trở lại
Từ những cơ sở trên, các chuyên gia tại VinaCapital nhận định, tăng trưởng cho vay mua nhà dự kiến có thể tăng gấp đôi, từ mức khoảng 10% vào năm ngoái lên gần 20% trong năm nay. Đồng tình, một số chuyên gia khác cũng nhận định, nhu cầu và tiềm năng của phân khúc cho vay mua nhà vẫn rất lớn, nhưng cần thời gian để các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề pháp lý và tăng nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Từ đó giúp giảm giá nhà và kích thích nhu cầu vay mua nhà quay lại mức tăng trưởng trung bình trên 20% mỗi năm như giai đoạn trước năm 2022. Tính đến ngày 25/12/2024, tổng tín dụng của nền kinh tế tăng 13,82%, tương đương khoảng 15,4 triệu tỷ đồng. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chưa công bố số liệu cụ thể về tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2024, nhưng với tỷ trọng chiếm khoảng 21-22% tổng dư nợ, tín dụng bất động sản ước đạt từ 3,3 đến 3,4 triệu tỷ đồng.
Nếu trong năm 2025, tín dụng tăng trưởng đạt mục tiêu 16% và tỷ trọng cho vay bất động sản duy trì ở mức hiện tại, quy mô tín dụng bất động sản có thể đạt từ 3,8 đến 3,9 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, trong năm 2025, tín dụng bất động sản sẽ vẫn chủ yếu hướng tới các doanh nghiệp và chủ đầu tư, còn cá nhân vẫn chưa mặn mà với việc vay mua nhà do giá bất động sản quá cao.
Trong thời gian tới,các ngân hàng sẽ tiếp tục thúc đẩy dòng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản nhằm gia tăng nguồn cung trong tương lai, qua đó hỗ trợ nhu cầu vay mua nhà để ở và đầu tư. Tuy nhiên, cũng có khả năng một phần tín dụng sẽ được giải ngân cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về tài chính để tái cấu trúc nợ khi lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vào năm 2025-2026.
PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân, giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, cảnh báo cần kiểm soát chặt chẽ tín dụng phục vụ mục đích đảo nợ trái phiếu nhằm giảm thiểu rủi ro nợ xấu, đồng thời cần có giải pháp hiệu quả để giải quyết vấn đề vốn cho thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh tín dụng bất động sản năm 2025 dự báo vẫn tiếp tục tập trung vào cung (chủ đầu tư) thay vì cầu (người mua nhà), lãi suất vay mua nhà dự báo sẽ vẫn ở mức thấp. Hiện nay, nhiều ngân hàng thương mại đã triển khai các khoản vay mua nhà với lãi suất ưu đãi từ 5,3% đến 7,2%/năm (thường áp dụng cho năm đầu tiên).
Tương tự, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, nhận định mặc dù lãi suất trong năm 2025 sẽ tiếp tục ở mức thấp, nhưng nhu cầu vay mua nhà của người dân khó có thể tăng mạnh, bởi giá nhà hiện nay đã vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân. Tăng trưởng tín dụng chủ yếu vẫn tập trung vào các chủ đầu tư, doanh nghiệp xây dựng và các công ty vật liệu xây dựng.