Bộ Xây dựng đề xuất thành lập sàn giao dịch bất động sản trực tuyến theo mô hình chứng khoán nhằm tăng cường tính minh bạch cho thị trường. Đề xuất này đang nhận được sự quan tâm lớn từ các chuyên gia và doanh nghiệp.
Thiết lập sàn giao dịch "All-in-One" do Nhà nước quản lý
Bày tỏ quan điểm về đề xuất này, Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nhận định, mô hình số hóa giao dịch bất động sản sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các thành phần tham gia thị trường. Trước hết, thông tin về dữ liệu, tình trạng pháp lý và giá bán bất động sản sẽ được công khai, giúp nhà đầu tư có thêm cơ sở để ra quyết định chính xác hơn.
Bên cạnh đó, việc số hóa giúp cơ quan chức năng xây dựng hệ thống dữ liệu đầy đủ, hỗ trợ quản lý nhà nước về đất đai và kinh doanh bất động sản. Khi thông tin trở nên minh bạch, tình trạng "hai giá" sẽ được kiểm soát, đồng thời hạn chế hành vi trốn thuế trong giao dịch.
Nếu được triển khai, Trung tâm giao dịch này có thể trở thành nền tảng cho các giao dịch bất động sản trực tuyến theo mô hình "All-in-One", tương tự như sàn chứng khoán. Các bên liên quan sẽ thực hiện toàn bộ quy trình giao dịch trên nền tảng số thay vì phải đến từng cơ quan. Điều này giúp liên thông các thủ tục như kê khai thuế, đăng ký quyền sở hữu bất động sản, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nhận định mô hình số hóa giao dịch bất động sản sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các thành phần tham gia thị trường
Đồng quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh, việc kết nối dữ liệu bất động sản với các hệ thống quốc gia về dân cư, tài sản, đầu tư và xây dựng sẽ tạo ra một "cuộc cách mạng" trong quản lý đất đai và bất động sản.
Khi dữ liệu được cập nhật liên tục, tình trạng pháp lý và giá cả bất động sản sẽ hiển thị minh bạch, giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác. Đồng thời, mọi giao dịch sẽ được ghi nhận tự động, giúp cơ quan thuế kiểm soát tốt hơn, ngăn chặn tình trạng kê khai giá thấp hoặc thổi giá bất động sản.
Ngoài ra, mô hình này còn giúp tích hợp các thủ tục giao dịch như ký hợp đồng, công chứng, nộp thuế, đăng ký quyền sở hữu trực tuyến, giảm bớt sự phức tạp và tiết kiệm thời gian. Khi dữ liệu bất động sản liên thông với hệ thống dân cư, đầu tư và xây dựng, công tác quản lý sẽ trở nên chặt chẽ hơn, hạn chế thất thoát và gian lận.
Trên thế giới, Singapore đã triển khai hệ thống giao dịch bất động sản công khai trên cổng thông tin nhà đất của Chính phủ, giúp người mua và bán tham khảo mức giá hợp lý. Nhờ đó, Nhà nước thu đúng, thu đủ thuế và phí liên quan, đồng thời kiểm soát các giao dịch có dấu hiệu bất thường, ngăn chặn tình trạng thao túng giá.
Việc xây dựng một sàn giao dịch tập trung theo mô hình chứng khoán không chỉ đòi hỏi sự nâng cấp về công nghệ mà còn yêu cầu sửa đổi nhiều quy định pháp lý
Dễ trở thành "sân chơi" cho các nhà đầu tư lớn
Bên cạnh những lợi ích, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng chỉ ra nhiều thách thức trong việc triển khai mô hình trung tâm giao dịch bất động sản. Hiện nay, theo quy định pháp luật, các sàn giao dịch bất động sản do doanh nghiệp thành lập và quản lý.
Do đó, việc xây dựng một sàn giao dịch tập trung theo mô hình chứng khoán không chỉ đòi hỏi sự nâng cấp về công nghệ mà còn yêu cầu sửa đổi nhiều quy định pháp lý liên quan đến bất động sản, công chứng và đăng ký đất đai để đảm bảo tính đồng bộ và khả thi trong thực tế. Một trong những điều kiện tiên quyết là hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, bao gồm bản đồ số hóa, thông tin pháp lý và giá đất cập nhật.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy quá trình số hóa vẫn còn nhiều hạn chế, đặc biệt trong việc định danh bất động sản mà người dân sở hữu. Giá trị chuyển nhượng chưa được minh bạch và cập nhật thường xuyên, trong khi giao dịch giữa cá nhân vẫn chủ yếu thực hiện bằng tiền mặt, chưa có quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng (trừ giao dịch của tổ chức). Điều này đặt ra thách thức lớn khi triển khai mô hình giao dịch tập trung, trong bối cảnh hạ tầng dữ liệu đất đai và công nghệ thông tin chưa thực sự hoàn thiện.
Đồng quan điểm về những rủi ro tiềm ẩn, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế phân tích, ngay cả thị trường chứng khoán, dù có hệ thống giám sát chặt chẽ, vẫn xảy ra tình trạng thao túng giá. Nếu sàn giao dịch bất động sản trực tuyến không được quản lý hiệu quả, nguy cơ thị trường bị các nhóm đầu cơ thao túng là rất lớn, có thể tạo ra những cơn sốt giá ảo hơn so với hiện tại.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, phân tích ngay cả thị trường chứng khoán, dù có hệ thống giám sát chặt chẽ, vẫn xảy ra tình trạng thao túng giá
Xét về mô hình vận hành, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, một sàn giao dịch chịu sự quản lý của Nhà nước sẽ đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư nhỏ lẻ. Tuy nhiên, nhược điểm là bộ máy hành chính có thể trở nên cồng kềnh, kém linh hoạt, làm giảm sức hấp dẫn của sàn và không thúc đẩy thanh khoản.
Trong khi đó, nếu giao cho doanh nghiệp tư nhân vận hành, thị trường sẽ linh hoạt hơn, có thể nhanh chóng ứng dụng công nghệ hiện đại như blockchain và AI để tối ưu trải nghiệm người dùng. Tuy nhiên, nếu thiếu sự giám sát chặt chẽ, sàn có thể bị lợi dụng để thao túng giá, đẩy giá ảo và dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.
Từ kinh nghiệm thực tiễn trên thị trường chứng khoán, ông Hiếu đề xuất cần áp dụng giám sát giao dịch theo thời gian thực để hạn chế tình trạng lướt sóng, đẩy giá bất động sản. Đồng thời, thị trường cần một công cụ định giá khách quan cùng với khung pháp lý chặt chẽ để kiểm soát rủi ro.
Theo ông Hiếu, với bối cảnh pháp lý hiện nay, việc triển khai mô hình sàn giao dịch bất động sản tập trung có thể mất từ 3 - 5 năm, đòi hỏi sự thay đổi mạnh mẽ trong tư duy và cách vận hành từ cơ quan quản lý Nhà nước đến doanh nghiệp và người dân.