Bộ Xây dựng đang thực hiện kế hoạch theo yêu cầu của Thủ tướng nhằm kiểm soát việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Trong quý II, Bộ sẽ phối hợp với các bộ liên quan như Tư pháp, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường để nghiên cứu mô hình giao dịch chứng khoán, từ đó áp dụng công nghệ số vào các thủ tục liên quan đến đất đai.
Giải quyết bài toán đầu cơ
Nhờ đó, người dân có thể thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản, công chứng, kê khai thuế và đăng ký trên môi trường điện tử. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu đề án thí điểm mô hình trung tâm giao dịch địa ốc và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường. Trung tâm thông tin của Bộ sẽ hoàn thiện phần mềm, liên kết dữ liệu và đảm bảo an toàn thông tin.
Bộ Công an cũng được giao nhiệm vụ hoàn thiện và vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở, kết nối với dữ liệu dân cư, công chứng, đất đai, đầu tư và xây dựng. Hệ thống này sẽ thường xuyên cập nhật thông tin về các giao dịch bất động sản, tình trạng pháp lý của dự án cũng như số lượng bất động sản đủ điều kiện kinh doanh hoặc tồn kho.
Theo Luật Đất đai 2024, hệ thống thông tin quốc gia về đất đai phải đảm bảo liên kết trên toàn quốc và phục vụ nhiều mục tiêu khác nhau. Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các địa phương có trách nhiệm vận hành hệ thống này từ năm 2025.
Bộ Xây dựng cũng sẽ tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở xã hội và các khu vực có hiện tượng tăng giá bất thường. Thực tế, việc giao dịch bất động sản qua sàn đã được thảo luận trong những năm gần đây do thị trường liên tục xảy ra các cơn "sốt đất" và giá nhà đất tăng đột biến.
Theo các chuyên gia, Luật Kinh doanh bất động sản 2024 đã đề cập đến giao dịch điện tử tại các sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, hiện chưa có quy định cụ thể về cách vận hành và khai thác hoạt động kinh doanh trực tuyến của các sàn này. Hiện nay, giao dịch bất động sản trên môi trường số vẫn phải tuân theo Luật Giao dịch điện tử 2023, Luật Công nghệ thông tin, Luật Thương mại và các quy định liên quan.
Vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn, thủ tục phức tạp, đòi hỏi tính pháp lý rõ ràng, nên cần có hướng dẫn cụ thể hơn cho giao dịch điện tử để đảm bảo minh bạch và an toàn cho người mua bán. Đây cũng là xu hướng tất yếu trong thời đại công nghệ hiện nay.
Trước đó, vào năm 2023, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng đã trình bày về vấn đề này trước Quốc hội. Ông nhấn mạnh rằng giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù, như tài sản chưa hoàn thiện và pháp lý phức tạp.
Vì vậy, cần kiểm soát chặt chẽ các điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh. Việc giao dịch thông qua sàn sẽ giúp đảm bảo tính minh bạch, hạn chế lừa đảo, bảo vệ quyền lợi của người dân và tạo môi trường kinh doanh lành mạnh cho thị trường bất động sản.
Có thực sự cần thiết?
Bên cạnh nhiều ý kiến đồng tình, vẫn có nhiều ý kiến băn khoăn về sự cần thiết của sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Theo đó, nhiều ý kiến cho rằng, sàn này có thể làm tăng chi phí và thủ tục cho người dân, doanh nghiệp khi thực hiện giao dịch. Nếu việc mua bán bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn, quyền tự do giao dịch của người dân có thể bị hạn chế.
Hơn nữa, nếu không có cơ chế kiểm soát tốt, sàn có thể trở thành nơi độc quyền thông tin, tạo ra tiêu cực, làm méo mó thị trường bất động sản. Ngoài ra, Việt Nam đã có các quy định đảm bảo sự minh bạch trong giao dịch bất động sản. Chẳng hạn, luật pháp đã quy định rõ về điều kiện, trình tự, hợp đồng mua bán, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc công khai thông tin, cũng như yêu cầu công chứng hợp đồng giao dịch.
Vì vậy, câu hỏi đặt ra là: vấn đề nằm ở việc thiếu công cụ quản lý hay do các công cụ sẵn có chưa được áp dụng hiệu quả? Liệu có phải năng lực và trách nhiệm của đội ngũ quản lý còn hạn chế? Theo đó, vẫn chưa thể khẳng định rằng việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ thực sự giúp thị trường minh bạch hơn.
Nêu quan điểm về vấn đề này, TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Trung ương đã đề ra định hướng “công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua sàn, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt”. Tuy nhiên, Nghị quyết chỉ nói chung về giao dịch qua sàn, chứ không quy định cụ thể phải là “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất” hay sàn do Nhà nước quản lý.
Vì vậy, cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định thành lập sàn giao dịch riêng cho quyền sử dụng đất để tránh chồng chéo với các sàn giao dịch bất động sản hiện có. Nếu thành lập, cần nghiên cứu kỹ mô hình phù hợp, có thể thử nghiệm tại một số địa phương trước khi áp dụng chính thức vào luật.
Bên cạnh đó, khi tham khảo kinh nghiệm quốc tế, có thể thấy rằng nhiều nước như Mỹ, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan, Indonesia, Đài Loan… không có sàn giao dịch riêng cho quyền sử dụng đất. Thay vào đó, họ tập trung vào việc minh bạch hóa thông tin bất động sản trên các sàn chung, sử dụng công nghệ để quản lý, giúp người dân dễ dàng tra cứu thông tin và thực hiện giao dịch.
Cũng theo ông Bình, dù mỗi quốc gia có chế độ sở hữu đất đai khác nhau, nhưng điểm chung là họ đều đảm bảo tính minh bạch của thị trường thông qua hệ thống dữ liệu đồng bộ. Việt Nam có thể học hỏi mô hình này bằng cách xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản đầy đủ, yêu cầu công khai thông tin giao dịch trên hệ thống chung. Hiện nay, việc này ở nước ta vẫn chưa được thực hiện tốt, chưa mang lại hiệu quả như mong đợi.
