Sau kỳ nghỉ Tết, thị trường bất động sản tại huyện Hoài Đức, Hà Nội, điểm nóng đấu giá đất hồi tháng 8/2024, đã trở nên trầm lắng, dường như chưa từng trải qua cơn sốt. Dù giá đất đấu giá vẫn duy trì ở mức cao nhưng không tăng thêm, trong khi giá đất tại địa phương lại sụt giảm mạnh, mất hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông.
Đất đấu giá cầm cự, đất dân tụt dốc
Theo khảo sát, tại thôn Tiền Lệ, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, các lô đất đấu giá có diện tích từ 85m² đến gần 95m² hiện đang được giao dịch với mức giá từ 95 đến hơn 110 triệu đồng/m², cao hơn khoảng 5-10 triệu đồng/m² so với thời điểm đấu giá. Trước đó, trong ba đợt đấu giá tổ chức vào năm 2023, mức giá trúng đấu giá tại Tiền Yên dao động từ 91 đến 133,3 triệu đồng/m². Như vậy, sau gần 6 tháng, giá đất đấu giá chỉ tăng chưa đầy 10%.
Anh Hưng, một môi giới bất động sản, cho biết nhiều nhà đầu tư F0 trúng đấu giá vào tháng 8 năm ngoái đã sang nhượng ngay sau đó với khoản lãi khoảng 300 triệu đồng cho nhà đầu tư F1. Tuy nhiên, từ thời điểm đó đến nay, gần như không có nhà đầu tư F2 nào tham gia mua vào. Một số F0 vẫn còn giữ nhiều lô đất nhưng chưa thể bán được.
Theo anh Hưng, ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư F1 có thể mua lại với mức chênh lệch tương đương so với giá trúng đấu giá. Dù giá trị bất động sản tại đây đã tăng gần 10%, lợi nhuận thực tế mà một số nhà đầu tư F0 thu về chỉ đạt khoảng 3%, tương đương 300 triệu đồng trên tổng vốn từ 7-10 tỷ đồng bỏ ra. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư vẫn kỳ vọng giá đất khu vực này tiếp tục tăng.
Anh Hải, vừa là môi giới vừa là nhà đầu tư, cho rằng khu đất đấu giá có vị trí thuận lợi khi chỉ cách Vành đai 4 vài trăm mét. Anh dự đoán giá đất tại đây có thể đạt 150 triệu đồng/m² trong tương lai gần, dẫn chứng từ giá đất dịch vụ tại các khu vực lân cận như Vân Canh, An Khánh, vốn đang dao động từ 150-200 triệu đồng/m².
Trái ngược với đất đấu giá giữ giá, đất thổ cư tại địa phương lại giảm mạnh. Hiện nay, giá dao động trong khoảng 55-70 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với thời điểm đấu giá. Một môi giới bất động sản tại đây cho biết, trước đó, khi xã Tiền Yên tổ chức đấu giá, sức nóng từ các phiên đấu giá đã đẩy giá đất thôn làng lên 85-90 triệu đồng/m², thậm chí có lô đường lớn chạm ngưỡng gần 100 triệu đồng/m².
Theo một người dân tại thôn Tiền Lệ (xã Tiền Yên), khi huyện Hoài Đức tổ chức đấu giá đất, mảnh đất 80m² của ông cũng tăng giá theo cơn sốt. Tại thời điểm đó, có nhà đầu tư đã trả 85 triệu đồng/m², nhưng hiện nay chỉ còn dưới 70 triệu đồng/m².
Tối ưu hóa nguồn vốn thay vì chịu lỗ
Không riêng Hoài Đức, so với giai đoạn đỉnh điểm vào quý III/2024, thị trường đất đấu giá tại vùng ven Hà Nội đã có dấu hiệu “hạ nhiệt” rõ rệt. Thậm chí, tại một số khu vực, mức giá trúng đấu giá đã giảm từ 20 - 50% so với thời kỳ cao điểm.
Chẳng hạn, tại huyện Phúc Thọ, vào tháng 9/2024, phiên đấu giá 13 thửa đất tại khu Dộc Tranh từng ghi nhận mức giá trúng cao nhất lên tới 75 triệu đồng/m², với số lượng người tham gia trực tiếp lên đến 100 người.
Tuy nhiên, chỉ sau hai tháng, cũng tại khu vực này, phiên đấu giá 12 thửa đất tiếp theo lại cho kết quả hoàn toàn trái ngược. Mức giá trúng cao nhất giảm mạnh xuống còn 37,6 triệu đồng/m², trong khi số lượng nhà đầu tư tham gia đấu giá trực tiếp cũng giảm mạnh, chỉ còn 32 người.
Lý giải về sự thay đổi này, anh T.N – một nhà đầu tư thường xuyên tham gia các phiên đấu giá đất vùng ven Hà Nội – cho rằng thị trường đã trải qua nhiều biến động lớn vào cuối năm 2024. Đặc biệt, một trong những bước ngoặt quan trọng là khi cơ quan công an vào cuộc, tạm giam những đối tượng "hét giá" 30 tỷ đồng/m² tại huyện Sóc Sơn.
Anh T.N cho biết, việc “lướt cọc” đất đấu giá hiện nay đã trở thành một vấn đề nhạy cảm. Nhà đầu tư buộc phải thích nghi với bối cảnh mới của thị trường. Trước đây, họ có thể bán chênh được 100 triệu đồng/lô, nhưng bây giờ lãi chỉ 20 triệu đồng cũng phải chấp nhận. Với nguồn cung đất đấu giá hạn chế, giá đã chạm mức cao và chính sách pháp lý có nhiều thay đổi, thị trường đất nền khó có thể bứt phá mạnh mẽ.
Do đó, theo các chuyên gia, nhà đầu tư cần thận trọng hơn, nghiên cứu kỹ lưỡng và theo dõi sát sao diễn biến thị trường để đưa ra quyết định hợp lý. Đặc biệt, với những nhà đầu tư vẫn đang "mắc kẹt" từ các giai đoạn trước, việc điều chỉnh chiến lược là điều cần thiết để tối ưu hóa dòng vốn và giảm thiểu rủi ro.
Theo đó, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên định giá lại tài sản, thậm chí chấp nhận chiết khấu nếu cần thiết để phù hợp với mặt bằng giá hiện tại. Bởi lẽ, thị trường đã có nhiều thay đổi, và mức giá kỳ vọng trước đây có thể không còn phù hợp. Nếu cần thanh khoản sớm, việc giảm giá hợp lý có thể giúp đẩy nhanh giao dịch, đặc biệt trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư F0 đang quay lại thị trường.
Ngoài ra, thay vì để đất "chết", nhà đầu tư cũng nên tìm cách khai thác giá trị tạm thời của bất động sản. Ví dụ, có thể tận dụng các khu đất để làm bãi gửi xe, kho bãi hoặc nhà xưởng nhỏ nhằm tạo ra dòng tiền trong thời gian chờ thị trường khởi sắc.
Mặt khác, với những khu vực có tiềm năng tăng giá nhờ sự phát triển của hạ tầng, nhà đầu tư có thể cân nhắc giữ lại thay vì bán cắt lỗ ngay lập tức. Đối với những người đang sử dụng đòn bẩy tài chính, một giải pháp khác là liên hệ với ngân hàng để xem xét phương án giãn nợ, cơ cấu lại khoản vay hoặc tìm kiếm hình thức vay phù hợp hơn.
Nếu việc bán ngay không khả thi, nhà đầu tư có thể tìm đối tác để hợp tác khai thác hoặc chuyển nhượng một phần quyền sở hữu. Hiện nay, một số doanh nghiệp lớn đang tìm kiếm quỹ đất tiềm năng để phát triển dự án trong tương lai, và đây có thể là cơ hội tốt để thương lượng.
