10 “kế sách” của HoREA
Đầu tiên, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) kiến nghị Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (NOXH) . Nghị quyết này sẽ cho phép cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thực hiện việc quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng NOXH mà không cần phải tuân theo quy định của Luật Đầu tư. Điều này sẽ giúp rút ngắn thời gian thực hiện quy trình hành chính, giảm thiểu thủ tục, và bảo đảm nguyên tắc một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm.
Tiếp theo, HoREA đề xuất nếu đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch ra khỏi phạm vi này, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an có thể chỉ định doanh nghiệp quân đội, công an hoặc các doanh nghiệp có năng lực để làm chủ đầu tư các dự án NOXH. Các bộ này cũng sẽ được phép quyết định đối tượng đủ điều kiện mua, thuê mua, thuê NOXH, thay vì giao cho Sở Xây dựng như hiện nay.
Ngoài ra, HoREA đề nghị sửa đổi Nghị định 100/2024 để cho phép các chủ đầu tư dự án NOXH được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất và quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn xây dựng hiện tại. Việc này sẽ giúp tăng thêm tối đa 50% số lượng căn hộ so với các dự án nhà ở thương mại trên cùng diện tích đất, từ đó sử dụng đất hiệu quả hơn để phát triển NOXH .
Đồng thời, HoREA đề xuất sửa đổi Nghị định 100/2024 theo hướng cho phép Ngân hàng Chính sách xã hội hỗ trợ vay ưu đãi đối với các chủ đầu tư dự án NOXH , nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, và các cá nhân xây dựng hoặc cải tạo nhà ở cho thuê. Điều này nhằm giảm giá thành NOXH và giúp đạt mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2021-2030.
Ngoài ra, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất cho vay đối với hộ nghèo từ mức 6,6% xuống còn 4,7%/năm, điều này sẽ giúp người dân có thể tiếp cận nhà ở giá rẻ hơn, đặc biệt là đối với những đối tượng có thu nhập thấp.
Để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào NOXH , HoREA đề xuất giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án xây dựng NOXH . Cụ thể, giảm thuế giá trị gia tăng từ 5% xuống còn 3% và thuế thu nhập doanh nghiệp từ 10% xuống còn 6%.
HoREA cũng đề xuất cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định đầu tư nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ NOXH , có thể thực hiện theo ba phương thức: xây dựng NOXH trên quỹ đất 20% của dự án, bố trí quỹ đất khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất để xây dựng NOXH .
Một trong những đề xuất quan trọng là công nhận nhà trọ cho thuê dài hạn là một hình thức NOXH . Điều này sẽ giúp chủ nhà trọ được hưởng các chính sách ưu đãi về tín dụng, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, đồng thời giúp họ có thể vay tín dụng ưu đãi để xây dựng hoặc cải tạo nhà trọ phục vụ người thuê.
HoREA cũng chỉ ra rằng, một trong những nguyên nhân khiến chương trình phát triển NOXH tại TP.HCM chậm tiến độ là sự thiếu đồng bộ trong công tác thực thi pháp luật và phối hợp giữa các sở, ngành, quận, huyện. Do đó, HoREA đề nghị các địa phương cần chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ các vướng mắc này, đặc biệt là trong việc rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án NOXH .
Cuối cùng, HoREA đề xuất Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương bố trí đủ quỹ đất và thực hiện các phương thức linh hoạt để tạo lập quỹ đất phát triển NOXH . Đồng thời, các địa phương cần tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc có quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch, nhằm thúc đẩy tiến độ triển khai các dự án NOXH .
Thừa chính sách, thiếu hiệu quả
Ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Trần Anh Group, chia sẻ rằng doanh nghiệp của ông rất mong muốn tham gia vào việc xây dựng NOXH, bởi vì đã có sẵn đất và nguồn vốn, vấn đề còn lại là làm sao để cơ chế chính sách được thực hiện nhanh chóng.
Theo ông Vinh, nếu cơ chế thông thoáng, chỉ cần 6 tháng đến tối đa 1 năm là có thể cấp phép xây dựng, doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư ngay. Doanh nghiệp chỉ cần có đất và vốn, còn về quy hoạch và kế hoạch, Nhà nước cần hỗ trợ và tính toán giúp. Tất cả các doanh nghiệp đều mong muốn thủ tục được rút ngắn, vì thời gian kéo dài sẽ làm tăng chi phí và ảnh hưởng đến khả năng giữ giá thấp của doanh nghiệp.
Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết từ thực tế tại TP.HCM, Hiệp hội nhận định rằng "điểm nghẽn lớn nhất" trong quá trình triển khai các dự án NOXH chính là công tác "thực thi pháp luật".
Cụ thể, sự thiếu đồng bộ trong phối hợp giữa các sở, ngành, quận, huyện đã dẫn đến tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, khiến thủ tục hành chính liên quan đến dự án NOXH trở nên rất chậm trễ và tốn thời gian, gây khó khăn và làm nản lòng các doanh nghiệp tham gia đầu tư.
Dẫn ví dụ dự án NOXH Lê Thành - Tân Kiên, do Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành làm chủ đầu tư, đã tổ chức lễ động thổ vào tháng 8/2024. Chủ đầu tư đã tỏ ra rất lạc quan, cho biết chỉ còn một số thủ tục kỹ thuật đơn giản là đủ điều kiện để khởi công và “chỉ vài tháng nữa là xong”. Đây là dự án NOXH duy nhất được triển khai tại TP.HCM trong năm trước. Tuy nhiên, tính đến nay, dự án vẫn chưa có tiến triển.
Đây chỉ là một trong nhiều trường hợp điển hình phản ánh tình trạng triển khai các dự án NOXH chậm chạp. Theo đề án của Chính phủ, giai đoạn 2021-2030, cả nước phải xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH, trong khi theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong năm 2024, cả nước có 28 dự án NOXH dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân lao động khu công nghiệp với quy mô 20.284 căn được hoàn thành; 23 dự án với quy mô 25.399 căn đã được cấp phép và khởi công xây dựng; 113 dự án với 142.450 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Tuy nhiên, những con số này vẫn chưa đạt được mục tiêu đề ra cho năm 2024 và còn cách xa mục tiêu của Đề án 1 triệu căn hộ NOXH trong giai đoạn 2021-2030. Không chỉ chậm tiến độ triển khai dự án, nguồn tài chính cho NOXH cũng đang gặp khó khăn.
Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, vốn là trợ lực chính cho phân khúc này, hiện chỉ mới cam kết cấp tín dụng khoảng 4.000 tỷ đồng. Doanh số cho vay mới đạt 2.162 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 17 dự án và 198 tỷ đồng cho người mua nhà tại 15 dự án, con số này còn rất khiêm tốn so với nhu cầu thực tế.
