Trong khi, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu chính sách thuế và hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá như tăng tiền cọc, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng giá, chính sách thuế bất động sản…thì Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng mới đề xuất thêm biện pháp công khai người bỏ cọc và các quy trình đầu giá. Tuy nhiên, tình trạng "thổi giá" rồi bỏ cọc trong đấu giá đất vẫn diễn ra phổ biến và cần được áp dụng biện pháp "đặc trị" ngay lập tức.
"Bêu tên để làm gì và được gì?"
Nhiều chuyên gia nhận định, tình trạng trúng đấu giá rồi bỏ cọc không chỉ ảnh hưởng đến cuộc đấu giá mà còn làm cho cơ quan chức năng mất thêm thời gian tổ chức lại, đồng thời ảnh hưởng đến kế hoạch sử dụng tiền từ hoạt động đấu giá. Các cuộc đấu giá sau đó cũng khó thành công hơn do tâm lý bị tác động từ các phiên đấu giá trước với mức giá trúng rất cao. Do đó, việc công khai danh tính những người bỏ cọc là điều cần thiết.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế phân tích thêm, việc "bêu tên" sẽ không giải quyết triệt để được tình trạng đẩy giá lên cao rồi bỏ cọc, bởi thực tế theo quy định pháp luật hiện nay, các cá nhân, tổ chức vẫn có thể "nhờ" nhau đi đấu giá đất. Pháp luật cũng chỉ quy định không nộp tiền trúng đấu giá sau thời hạn nhất định chỉ bị mất tiền cọc mà không có các chế tài khác đi kèm.
Các phiên đấu giá đất luôn thu hút lượng lớn người quan tâm và tham dự
Ông Thịnh dẫn ví dụ vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm (TP.HCM) cao ngút rồi bỏ cọc mấy năm trước, đến nay có nhiều vụ tương tự xảy ra đã bộc lộ một số quy định của pháp luật trong đấu giá đất chưa chặt chẽ, tuy nhiên cơ quan chức năng điều chỉnh rất chậm và có phần lúng túng.
Đồng quan điểm, TS.Lê Đăng Doanh, chuyên gia kinh tế cũng nhận định, nếu "bêu tên" người này thì họ sẽ nhờ người khác đăng ký tham gia đấu giá, do đó nếu chỉ dùng phương pháp này sẽ không hiệu quả. Thực tế, nhà đầu tư hay đầu cơ thường hành động khi thấy có lãi nên nếu chỉ công bố thông tin mà không có biện phá mạnh tay hơn thì vấn đề sẽ chưa thể giải được triệt để.
Nhiều ý kiến cho rằng, trước mỗi cuộc đấu giá đất, cần xem xét năng lực tài chính của các bên tham gia, yêu cầu chứng minh nguồn tiền nếu trúng đấu giá. Ngoài ra, cần cân nhắc sử dụng các công cụ thuế để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc trong đấu giá đất.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng băn khoăn việc công khai, "bêu tên để làm gì và được gì" hay không thì các cơ quan chức năng cũng cần xem xét thấu đáo, thận trọng. Để ngăn chặn hành vi này và hạn chế sự nhiễu loạn của thị trường, cần có các biện pháp mạnh hơn.
Nâng giá khởi điểm, số tiền cọc cũng chỉ giải quyết được một phần
Sau một thời gian tạm lắng, thị trường đấu giá đất tại Hà Nội lại có dấu hiệu nóng lên. Gần đây, phiên đấu giá 27 thửa đất tại ba phường Phú Lương, Yên Nghĩa, Dương Nội (quận Hà Đông) kéo dài đến 23h ngày 19/10 mới kết thúc, với mức trúng cao nhất lên tới hơn 262 triệu đồng/m2, gấp hơn 8 lần so với giá khởi điểm.
Trung tâm Phát triển quỹ đất Hoài Đức sắp tổ chức đấu giá 52 lô đất tại xứ đồng Lòng Khúc, xã Tiền Yên, với giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2, tương tự phiên đấu giá 19 thửa đất vào cuối tháng 8, trong đó mức trúng cao nhất đạt 133 triệu đồng/m2.
Việc giá trúng đấu giá cao hơn nhiều lần giá khởi điểm và giá khởi điểm ở mức quá thấp lại tiếp tục dấy lên những lo ngại lịch sử "bỏ cọc" lặp lại. Do vậy, để giảm tình trạng đấu giá "ảo", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đề xuất cần nâng giá khởi điểm sát với giá thị trường. Khi giá khởi điểm cao hơn, tiền cọc sẽ tăng, hạn chế số người tham gia đấu giá và tình trạng bỏ cọc. Hiện nay, giá khởi điểm ở nhiều địa phương quá thấp, chỉ cần đặt cọc 20% là đủ tham gia đấu giá.
Cận cảnh lô đất có "view" nghĩa trang trúng giá 262 triệu đồng/m2 trong phiên đấu giá đất tại quận Hà Đông (Hà Nội) ngày 19/10 vừa qua
Tuy nhiên, ông Thịnh cho rằng giải pháp này chỉ giải quyết một phần, vì việc "làm giá" thường do các nhóm đầu cơ hoặc chủ đất lớn thao túng. Do đó, cần thêm các biện pháp như yêu cầu người trúng đấu giá phải chính chủ, quy định sau 5 năm mới được chuyển nhượng và buộc phải xây dựng theo quy hoạch trong thời hạn nhất định sau khi nhận đất.
Ông Thịnh cũng nhấn mạnh, cần xây dựng cơ sở dữ liệu để đánh thuế bất động sản, giúp phân bổ lại thu nhập và sử dụng tài nguyên hiệu quả. Dù việc này khó khăn nhưng nếu có lộ trình rõ ràng, vẫn có thể thực hiện.
Về giải pháp pháp lý, Luật sư Nguyễn Tuấn Anh, Công ty Luật Song Anh cho rằng, mức tiền đặt cọc 20% hiện nay là hợp lý, nhưng điều quan trọng là giá khởi điểm phải sát với giá thị trường. Đối với những trường hợp trúng đấu giá với giá cao bất thường rồi bỏ cọc, cần kiểm tra lịch sử đấu giá và giao dịch bất động sản của các cá nhân này.
"Nếu phát hiện dấu hiệu bất thường, cơ quan an ninh cần vào cuộc để điều tra xem có yếu tố cấu kết, thổi giá, thao túng thị trường hay không," ông Nguyễn Tuấn Anh nhận định.
Đồng quan điểm, luật sư TS. Đặng Văn Cường (Đoàn luật sư TP Hà Nội), việc công khai danh tính những người trả giá cao rồi bỏ cọc là cần thiết để ngăn chặn tình trạng thao túng thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để kiểm soát thị trường này một cách lành mạnh và theo đúng quy luật, cần hoàn thiện chính sách và pháp luật. Đặc biệt, cần luật hóa khái niệm “thao túng thị trường bất động sản để có các quy định quản lý cũng như chế tài xử lý hành vi này.