Bộ Xây dựng vừa có báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về tình hình giá bất động sản, nhà ở thương mại tại một số đô thị lớn tăng cao thời gian qua.
Có hiện tượng “cò đấu giá”
Về việc tổ chức các phiên đấu giá quyền sử dụng đất thời gian gần đây, Bộ Xây dựng đánh giá các địa phương đã thực hiện công khai, khách quan và trung thực. Theo đó, kết quả trúng đấu giá bình quân ở nhiều địa phương không quá cao so với giá khởi điểm.
Đáng chú ý, Bộ Xây dựng cũng thẳng thắn nhìn nhận, việc đấu giá đất đã bộc lộ một số hạn chế, tiêu cực. Trong quá trình tổ chức đấu giá đất tại một số nơi còn có hiện tượng “cò đấu giá”, thông đồng làm ảnh hưởng đến người tham gia đấu giá.
Bộ Xây dựng nhận định, hiện tượng đấu giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá nhằm thu lợi bất chính diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi, thậm chí mang tính tổ chức.
Trong đó, một số cuộc đấu giá tại Hà Nội có kết quả rất cao như tại huyện Hoài Đức với mức trúng đấu giá cao gấp 18 lần so với khởi điểm.
Bộ Xây dựng cũng chỉ ra 3 nguyên nhân chính tác động đến kết quả đấu giá đất thời gian qua là mức giá khởi điểm thấp, số tiền đặt cọc thấp và có nhiều hội nhóm đầu tư chuyên giam gia đấu giá rồi bán ngay để kiếm lời. Thậm chí, bên ngoài khu vực đấu giá có đông môi giới trực chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán lại đất đấu giá với giá chênh từ 200-500 triệu đồng/lô.
Tình trạng đầu cơ còn thể hiện rõ hơn khi 80% người trúng giá tại Thanh Oai đã chính thức bỏ cọc. Điều này cho thấy phần lớn người tham gia đấu giá thuộc nhóm không có nhu cầu sử dụng thực, không quan tâm đế giá trị của đất đai mà chỉ nhằm mục đích “lướt cọt, ăn chênh”.
Đáng chú ý, sau khi cơ quan chức năng vào cuộc kiểm tra các phiên đấu giá, giá trúng những phiên sau đã dừng “đột biến”. Đơn cử, phiên đấu giá 32 lô đất tại thôn Bạch Đa, xã Kim Hoa, huyện Mê Linh (Hà Nội) đã cắt chuỗi giá trúng cao nhất hơn 50 triệu đồng/m2 duy trì trước đó, xuống còn 48,9 triệu đồng/m2, gần gấp đôi gái khởi điểm.
Đặc biệt, các phiên đấu giá này có số tiền cọc tương đối cao từ hơn 400 triệu đồng đến hơn 1 tỉ đồng tùy diện tích, lượng hồ sơ và người tham gia cũng ở mức giảm 1 nửa so với các phiên đấu giá trước.
Doanh nghiệp chắc chắn sẽ gặp khó
Cũng Bộ Xây dựng, kết quả trúng đấu giá đất cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ tác động tiêu cực đến mặt bằng giá đất, nhà ở, cung cầu thị trường…Đáng chú ý, mức giá này sẽ được lấy để làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất rồi tạo ra một mặt bằng giá mới.
Điều này có lợi cho các dự án đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất, tuy nhiên lại gây bất lợi cho các dự án đã được chấp thuận nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất. Bởi một trong các phương pháp để xác định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp thông qua giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất để xác định giá của thửa đất cần định giá.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng đánh giá, việc trúng đấu giá đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với khởi điểm còn làm ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang được chào bán lân cận.
Khi mặt bằng giá đất tăng quá cao còn khiến doanh nghiệp, chủ đầu tư không thể có phương án đầu tư, kinh doanh có hiệu quả, từ đó không thu hút được đầu tư xây dựng và làm suy giảm, hạn chế nguồn cung trong tương lai.
Lý giải nguyên nhân của nhận định này, Bộ Xây dựng cho biết, giá nhà được cấu thành bởi nhiều chi phí. Trong đó, yếu tố quan trọng nhất là chi phí đất đai, cùng với đó chi phí xây dựng, lãi vay, lợi nhuận doanh nghiệp, thuế, phí khác…
Cũng theo Bộ Xây dựng, việc áp dụng bảng giá đất mới sát với giá thị trường trong giai đoạn tới đã có thể khiến giá bán nhà ở, bất động sản tăng trung bình từ 15-20% so với thời điểm trước đó.
Do vậy, một số chuyên gia khuyến nghị cần giải pháp điều chỉnh giá đất, tính toán thuế, phí, lãi vay dự án ở mức phù hợp, đồng thời kiểm soát giá nguyên vật liệu đầu vào, cân đối cung - cầu và ngăn chặn đầu cơ nhà đất để kiểm soát giá nhà.
Từ những thực tế này, Bộ Xây dựng đề xuất nghiên cứu, hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá đất đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế, theo hướng tăng tiền đặt cọc, xác định giá đất khởi điểm đem đấu sát tình hình thực tế khu vực, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá, sàng lọc người tham gia đấu giá.
Bên cạnh đó, thanh, kiểm tra công tác tổ chức đấu giá đất, đấu thầu dự án, triển khai các dự án, hoạt động kinh doanh bất động sản để kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm. Đồng thời, có biện pháp quản lý chặt chẽ việc xây dựng nhà ở trên đất phân lô, bán nền, tránh tình trạng để “hoang” đất, nhằm thực hiện hành vi đầu cơ, mua bán trao tay nhiều lần, “thổi giá” gây nhiễu loan thông tin thị trường.
