Đó là những thông tin được TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ tại tọa đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới".
Ước tính hơn 30 tỷ USD đang mắc kẹt trong bất động sản
Đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản trong 20 năm trở lại đây, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường đã tăng trưởng rất nhanh. Tuy nhiên, sau giau giai đoạn tăng trưởng mạnh từ năm 2018-2019 đến nay đã xuất hiện những dấu hiệu gặp khó bởi những vướng mắc về chính sách, pháp lý. Hiện cả nước có 1.200 dự án ước tính trên 30 tỷ USD đang nằm chờ rà soát, thanh tra.
TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, cả nước có 1.200 dự án đang nằm chờ thanh tra, rà soát
Ông Đính cũng nhìn nhận, các khó khăn của thị trường bất động sản trong thời gia qua cũng chính là sự sàng lọc cuộc chơi. Theo đó, thị trường sẽ chỉ còn lại những doanh nghiệp đủ năng lực. Đối với các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải cùng liên kết, liên doanh để có sức phát triển và tồn tại.
Bên cạnh đó, ông cho rằng khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản gồm Luật Nhà ở 2023, luật kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các doanh nghiệp sẽ không thể "tay không bắt giặc".
Bởi lẽ việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn rất nhiều và các nhà đầu tư phải là người làm thật chơi thật. Khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực thì việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ không thể xảy ra.
Ngoài ra, ông Đính cho biết, những quy định mới của các luật liên quan đến thị trường bất động sản sẽ tạo cuộc chơi hay hơn, hấp dẫn hơn trong thời gian tới. Tuy nhiên, ông Đính cũng băn khoăn là các nghị định, thông tư dưới luật liệu có phát sinh thêm những điểm nghẽn hay không? Liệu các văn bản này có thực sự tháo gỡ cho doanh nghiệp hay không?
Quy định mới về xác định giá đất khó tạo ra sự thay đổi lớn
Đặc biệt, ông Đính nhấn mạnh vấn đề giá đất cũng là điểm nghẽn rất lớn. Nếu không giải quyết được vấn đề này sẽ tiếp tục gây tắc nghẽn các dự án, kéo theo đó là nhiều vấn đề ách tắc cho thị trường.
Đồng quan điểm, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, quy định mới về xác định giá đất vẫn là “ẩn số” rủi ro cho doanh nghiệp.
Theo Luật sư Tuấn, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất nhằm cụ thể hoá các nội dung của Luật Đất đai 2024. Việc định giá đất theo quy định mới về cơ bản đã chi tiết đến từng trường hợp nên có thể thúc đẩy quá trình định giá đất. Tuy nhiên, bảng giá đất hiện hành dự kiến vẫn được áp dụng đến hết năm 2025.
Luật sư Tuấn cũng đánh giá, việc thẩm định giá hay định giá bất động sản theo các quy định mới chưa có sự thay đổi “đột phá”. Chúng ta vẫn quy định phương pháp xác định giá đất cụ thể dựa trên quy định trước đây.
Đáng nói, việc xác định giá đất vẫn chịu ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện định giá. Hơn nữa việc nhận định phục thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm định giá để đưa ra các yếu tố điều chỉnh định tính, dựa trên tỷ lệ phần trăm giá trị của tài sản so sánh để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.
Quy định mới về xác định giá đất vẫn là “ẩn số” rủi ro cho doanh nghiệp
Cơ quan có thểm quyền và các đơn vị hậu kiểm khi đáh giá, xác định giá đất có tể khác nhau khi so sánh, đối chiếu, dễ dẫn đến quy kết về thất thoát trong xác định giá đất.
Theo Luật sư Tuấn, trong bối cảnh như vậy, giải pháp “an toàn” cho bên định giá là xác định giá đất cao lên để không bị “quy” trách nhiệm là làm thất thoát ngân sách.
Như vậy, về cơ bản cách xác định giá đất của chúng ta vẫn dựa trên nền tảng cũ, dù có điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thì khó kỳ vọng tạo ra được sự thay đổi lớn. Việc xác định giá đất tại các dự án dù có được cải thiện nhưng vẫn có thể là “điểm nghẽn” nếu tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của những người thực thi không cải thiện.