Khâu xác định giá đất “làm khó” chủ đầu tư

Theo báo cáo tuần đầu tháng 11 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều doanh nghiệp không thể triển khai dự án do gặp khó khăn trong việc tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể mở bán vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất, do vướng mắc trong khâu xác định giá đất.

Khâu xác định giá đất “làm khó” chủ đầu tư

Theo VARS, mặc dù thị trường địa ốc đã có những diễn biến tích cực trong thời gian qua và hàng loạt doanh nghiệp bắt đầu "rục rịch" trong cuộc đua thâu tóm quỹ đất, triển khai dự án để đón đầu cơ hội phục hồi, nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn không thể triển khai dự án do vướng mắc trong việc tính tiền sử dụng đất. Việc phê duyệt giá đất kéo dài không chỉ gây ra tình trạng đình trệ mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp. Trong thời gian chờ định giá, các doanh nghiệp phải gánh chịu chi phí lãi vay và chi phí cơ hội, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh.

Quy trình kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất không thể dự đoán chính xác cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc dự báo và lập kế hoạch tài chính. Điều này khiến họ đối mặt với rủi ro thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả nợ. Đối với các dự án trước đây được áp dụng tính tạm tiền sử dụng đất, doanh nghiệp tiếp tục phải đối mặt với thách thức lớn từ các khoản phải nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.

Trước đó, một khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy hơn 50% các dự án bất động sản đang gặp khó khăn và chậm tiến độ do việc xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường trở nên phức tạp. Trong khi đó, việc định giá đất để đóng tiền sử dụng đất là một trong 12 bước cơ bản mà doanh nghiệp cần phải thực hiện trong quá trình triển khai một dự án đầu tư.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội chia sẻ, trong những năm gần đây, nhiều dự án đầu tư không được phê duyệt do vướng mắc về giá đất. Khi giá đất không được xác định rõ ràng, cơ quan chính quyền địa phương không thể thu tiền và nhà đầu tư cũng không thể nộp tiền, dẫn đến việc giao đất không được thực hiện.

Nếu cố gắng "đi tắt đón đầu" bằng cách tiến hành các bước tiếp theo trước khi hoàn thành bước này, doanh nghiệp có thể phải đối mặt với những rủi ro lớn về hiệu quả kinh doanh. Chẳng hạn như trường hợp của Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (Tập đoàn Novaland) hiện có nhiều dự án gặp khó khăn do chưa tính được tiền sử dụng đất.

Trong số đó, một số dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Novaland chưa thể tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cư dân. Thậm chí, không ít doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao. Nhiều doanh nghiệp đã hoàn thành dự án và bàn giao cho người dân phải đối mặt với chi phí tài chính "khổng lồ" khi UBND tỉnh, thành phố rà soát lại tiền sử dụng đất.

Cần tính toán lại tiền sử dụng đất đối với các dự án

Phân tích rõ hơn thực trạng trên, ông Cường cho biết, trước đây, bảng giá do UBND tỉnh xây dựng hàng năm theo khung Chính phủ 5 năm một lần được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất.

Quy định này đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách, giá đền bù giải phóng mặt bằng và giá đất thực tế trên thị trường, khiến giá đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Tuy nhiên, với Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, khung giá đất đã bị loại bỏ và bảng giá được cập nhật hàng năm. Giá đất hiện nay sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường.

Mặc dù chưa có quy định cụ thể về định giá theo thị trường, theo Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (IVSC), giá trị tài sản được ước tính tại thời điểm và địa điểm giao dịch, dựa trên sự đồng thuận của các bên tham gia mà không bị ép buộc. Nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể dẫn đến giá bất động sản tiếp tục tăng, vì mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước đây dựa trên khung và bảng giá đất.

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, việc xác định giá đất chủ yếu dựa trên phương pháp so sánh với giá đấu giá gần nhất, nhưng do nguồn cung khan hiếm, giá đấu trúng thường cao, dẫn đến giá định giá đất cũng tăng lên. Bên cạnh đó, tại các thị trường bất động sản chưa hồi phục, việc sử dụng dữ liệu định giá đất trong 2 năm gần đây khi thị trường vẫn nóng dẫn đến giá đất không phản ánh đúng thực tế hiện tại.

Ngoài ra, sai phạm trong thẩm định giá đất đã gây thất thu ngân sách Nhà nước, khiến cán bộ địa phương lo ngại về trách nhiệm và rủi ro pháp lý, dẫn họ thường duyệt giá đất cao hoặc trì hoãn phê duyệt. Kết quả là, các dự án đã được phê duyệt mức giá đất cao hơn thị trường, làm giảm hiệu quả kinh doanh và có nguy cơ lỗ, trong khi các dự án chưa định giá đất lại bị đình trệ và chậm tiến độ.

Để giải quyết tình trạng này, ông Cường kiến nghị, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới. Cần quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ áp dụng khung giá cũ và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào sẽ áp dụng bảng giá đất mới.

Đồng tình, ông Nguyễn Văn Lợi, Giám đốc Công ty CP Bất động sản Đất Vàng Hải Dương cũng kiến nghị Nhà nước cần xem xét và tính toán lại tiền sử dụng đất cho các dự án đã được phê duyệt mà doanh nghiệp phản ánh có thời điểm và phương pháp tính chưa hợp lý.

Đồng thời, ông đề xuất miễn tiền phạt chậm nộp cho các doanh nghiệp nếu các dự án đó được xác định giá chưa hợp lý. Đối với các dự án mới đang hoàn tất thủ tục phê duyệt và chưa đóng tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý nên chốt thời điểm và phương pháp tính với doanh nghiệp để họ có thể tính toán chi phí và hiệu quả của dự án một cách chính xác.